《昆明市管理技術(shù)規(guī)定》即將面世，是限制更是利好。

層高被限制了，開發(fā)面積被限制了，綠化面積也被限制了，還有等等的被限制條件，面對限制，開發(fā)要怎么做？

“制定一個游戲規(guī)則，好比制定一個標(biāo)準(zhǔn)，大家操作起來有規(guī)可循，規(guī)定面前一律平等，這種行業(yè)規(guī)范，對大家都好�！睂Α兑�(guī)定》的態(tài)度，業(yè)內(nèi)人士普遍看法一致。

限制雖然是限制，但有了不可為后，剩下的都是大有作為。“二環(huán)路以內(nèi)開發(fā)用地不得小于10畝，二環(huán)路以外開發(fā)用地不得小于50畝”。對小開發(fā)商是一個限制，但它為小區(qū)配套預(yù)留了空間，為城市品味的提升預(yù)留了空間，為可持續(xù)發(fā)展預(yù)留了空間。昆明萬達房地產(chǎn)的營銷總監(jiān)王飚說：“這給昆明幾十年后的發(fā)展也預(yù)留了空間”。星耀地產(chǎn)的老總顏語說“這不是排擠小開發(fā)商，而是為城市的將來著想�！�

昆明市政府第97次常務(wù)會原則通過《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，并將于近日正式頒布實施。城市規(guī)劃第一次作為政府的一項規(guī)章制度出臺，足見政府對昆明的城市規(guī)劃用心良苦。同時該《規(guī)定》的即將出臺也給昆明的房地產(chǎn)商和購房者帶來不小的影響：房地產(chǎn)商的游戲規(guī)則從此改變，購房者的利益也將備受重視。兩者利益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一將使昆明房地產(chǎn)業(yè)更加健康有序地發(fā)展。

一個要成為中國的后花園、幅射東盟的大都市的城市，沒有一大批可以傳世的、精品的樓盤是不可想象的。它們代表著城市，代表著城市的高度。所以從現(xiàn)在開始就得著手城市規(guī)劃，這對未來很重要。因此《規(guī)定》詳細地對開發(fā)中的各種情況作了規(guī)定：如在“主城范圍內(nèi)建筑不得加層”的規(guī)定外，還有“增加1平方米綠化或設(shè)施用地，允許增加6平方米的建筑面積獎勵”的規(guī)定。有“交通影響評價”的規(guī)定，還有“禁止住宅內(nèi)設(shè)置餐飲、娛樂項目”的規(guī)定。對此業(yè)內(nèi)人士均認為：“有保有壓，公正透明。昆明房地產(chǎn)業(yè)要把蛋糕做大做好，必須要有一個規(guī)范性的標(biāo)準(zhǔn)，使行業(yè)更加健康有序地發(fā)展”。

開發(fā)風(fēng)險減少昆明星耀體育運動城有限公司總經(jīng)理顏語

關(guān)鍵詞：《規(guī)定》集合理性、可操作性、透明度于一身，讓開發(fā)商在買地、規(guī)劃、建設(shè)的整個過程都有據(jù)可查、有法可依，而且減少了很多投資風(fēng)險。

《規(guī)定》做得最好的地方就是明細、明確。俗話說得好，沒有規(guī)矩，不成方圓。有了一個標(biāo)準(zhǔn)，大家照著做就可以很規(guī)范。所以我個人覺得這個規(guī)定非常好。

老的規(guī)定中比如間距、綠化、采光這些都有，但不是很規(guī)范、很明細，規(guī)定比較模糊，操作有人為的因素，造成了審批中很多漏洞�，F(xiàn)在這個規(guī)定中提出成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)、環(huán)境配套，比如“二環(huán)路以內(nèi)開發(fā)用地不得小于10畝，二環(huán)路以外開發(fā)用地不得小于50畝”，這樣的規(guī)定實際也是要求開發(fā)商更具實力，是很必要的，但并不是排擠小的開發(fā)商。因為建設(shè)規(guī)模太小，配套就無法齊全，給城市帶來很多遺留問題。其次是物來管理不便，沒有哪家物業(yè)管理公司會去管理只有幾個單元的一個樓盤。結(jié)果造成了居民的生活設(shè)施也十分不便。

所以這個規(guī)定的出臺至少有兩種人直接得到好處：一個是百姓，可以享受到配套帶來的便利和更好的房子，如學(xué)校、運動、購物、采光等。另一個得利最多的是開發(fā)商。原來開發(fā)商買地時都是“口袋里賣貓”，自己大概投資多少？做成什么樣子？多少平方？多少錢？什么都是未知數(shù)。有了這個規(guī)定后，開發(fā)商現(xiàn)在買地前就可以根據(jù)《規(guī)定》算出這筆帳。原來拿下地塊后又要和規(guī)劃部門爭，我要這樣做，他要那樣留，爭論不休。記憶最深的是9年前在做星耀大廈時，地已經(jīng)有了，但建成什么樣子心里根本沒有底。

其次是有效地縮短了時間，原來我們做完規(guī)劃后就要交規(guī)劃部門審批，然后再改，再批，這樣反復(fù)幾個來回，半年時間就過去了，而現(xiàn)在依據(jù)《規(guī)定》，設(shè)計、決策可以八九不離十，只需要個把月就搞定，既節(jié)約了時間又節(jié)約了資金。大家都知道，時間對于開發(fā)商來說是非常重要的。這也是《規(guī)定》對開發(fā)商真正有意義的地方——將開發(fā)商的風(fēng)險降得很低�！兑�(guī)定》看上去指標(biāo)定得很嚴(yán)、具體，但操作起來很有效，開發(fā)商成本變少，風(fēng)險變小。最重要的還是執(zhí)行，能長期執(zhí)行下來，城市面貌就會換然一新，昆明的樓盤就能吸引更多外省人、外國人來居住。

停車泊位要強制增加昆明萬達房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)王飚

關(guān)鍵詞：《規(guī)定》體現(xiàn)了科學(xué)、人性化和剛性，也表現(xiàn)了政府對城市規(guī)劃的力度正在加強。為做成大昆明作有力的支撐。

城市規(guī)劃用剛性的技術(shù)規(guī)定固定下來，這樣非�？茖W(xué)。它也表示了政府對城市規(guī)劃力度的加強。它主要能解決城市居住過于密集的問題，這也是技術(shù)層面無法解決的。早幾年，政府也用了很多辦法去疏導(dǎo)，著重對主城的改造，但卻越改越擠，收效甚微。但現(xiàn)在提倡的疏散，比如向呈貢新城、航空港疏散的布局，以大昆明的構(gòu)架來做城市規(guī)劃，這樣就從根本上解決了城區(qū)擁堵、環(huán)境差等問題，而周邊的環(huán)境好、高容積率正好大有作為。

《規(guī)定》中“成片開發(fā)”這一提法非常好，它至少有三個好處，一是開發(fā)商的配套好做；一個成熟的社區(qū)應(yīng)該有學(xué)校、購物、活動等場所，而不能建設(shè)幾個孤零零的房子在那里，生活配套什么都沒有，居住起來十分不便。二是道路好做；社區(qū)的道路規(guī)劃應(yīng)該和市政道路規(guī)劃相互吻合，這樣才能便于出入。三是采光好；因為要求樓間距、綠化率、容積率等，就保證了房屋的采光，建造的房子更加合理。

原來，昆明的城市規(guī)定都屬于一些“通知”“文件”類的；執(zhí)行起來力度不夠，這次用政府令的形式出臺，變成了剛性的限制，對所有開發(fā)者都是一律平等，這對昆明的市容市貌、整體形象都是很大的提升。

在此，我也有一個建議，規(guī)劃中應(yīng)該對停車泊位的設(shè)置實行強制執(zhí)行。理由是控制亂停亂放，提高城市品味。我們現(xiàn)在雖然提倡公交先行，但私家車的增長是一個趨勢，如何安置好這么多車需要一個長期的規(guī)劃。當(dāng)然作為開發(fā)商來說，要從地下挖一個停車場他是不想做的，從短期收益來說是要差一些，但長期收益應(yīng)該不會。一個停車位每天收幾塊錢，或者賣十幾萬元，長期下來應(yīng)該不會虧。停車場的形式也可以做成其他，如立體停車場等。這些都要政府加大力度。用規(guī)劃的形式固定下來。

為開發(fā)商指明方向金馬源集團副總經(jīng)理周穎明

關(guān)鍵詞：《規(guī)定》的出臺非常及時，可操作性強，既保護了城市居民的合法權(quán)益，同時兼顧了城市的可持續(xù)發(fā)展

我認真看了這一《規(guī)定》，感覺非常的人性化，充分體驗了運營城市的理念，給開發(fā)商參與新昆明建設(shè)指明了方向,為昆明城市環(huán)境改善和舊城改造提供了可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)指導(dǎo)和操作規(guī)范。表明昆明的城市規(guī)劃更加理性。同時我也注意到該《技術(shù)規(guī)定》在規(guī)劃局的網(wǎng)站上和大眾媒體上都能看得到，增加了透明度，這是政府政務(wù)公開的體現(xiàn)，為民服務(wù)的體現(xiàn)。

《規(guī)定》中，主城二環(huán)路內(nèi)的建設(shè)項目用地規(guī)模原則上不得小于10畝,二環(huán)路外不得小于50畝的規(guī)定，給開發(fā)商參與新昆明建設(shè)，在城市二環(huán)路內(nèi)外做什么形態(tài)的物業(yè)指明了方向。既有利于城市規(guī)劃的統(tǒng)一，也等同于提高了房地產(chǎn)業(yè)的入門門檻，杜絕了沒有實力的開發(fā)商入市，有效維護了行業(yè)的健康發(fā)展，避免出現(xiàn)新的“城中村”。

《規(guī)定》中規(guī)定，在符合相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位每增加1平方米綠化或設(shè)施用地，并按規(guī)劃要求建設(shè)，在其開發(fā)建設(shè)項目中可以允許增加6平方米的建筑面積獎勵。這一規(guī)定極大地調(diào)動了開發(fā)商的積極性，鼓勵多建綠地，有利于城市景觀的開發(fā)，同時也能提高建筑物的容積率，使得開發(fā)商的經(jīng)濟性得到更好的體現(xiàn)。

規(guī)定中提到了新建建筑物對文物單位的保護，這一點在我們開發(fā)的匯都國際項目中體現(xiàn)的很充分，匯都國際靠真慶觀面臨街退讓65米，另外，北面靠社區(qū)面嚴(yán)格按照“45度夾角”退讓，建筑間距保證了受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照有效時間至少持續(xù)1小時。

總的來說，這一《規(guī)定》的出臺非常及時，可操作性強，既保護了城市居民的合法權(quán)益，同時兼顧了城市的可持續(xù)發(fā)展。

建議政府對新的《規(guī)定》多做宣傳，除通過新聞媒體外，還應(yīng)采取多種喜聞樂見的方式讓規(guī)定深入人心，不僅讓開發(fā)商了解，更要讓老百姓了解，既能滿足老百姓的知情權(quán)，也能讓老百姓對開發(fā)商的做法進行監(jiān)督，促進和諧社會的發(fā)展。

便于開發(fā)商量化成本云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司開發(fā)部經(jīng)理姜峰

關(guān)鍵詞：《規(guī)定》使各項建筑標(biāo)準(zhǔn)明細化，在有法可依的情況下，開發(fā)商可以進行明確的成本測算，節(jié)約了更多的時間。

《規(guī)定》的推出使各項建筑指標(biāo)明細化，雖然政策對樓盤開發(fā)的制約更加嚴(yán)格，但對于開發(fā)商來說，這其實是一件好事。

對于市民所關(guān)心的綠地、公共空間等問題，《規(guī)定》中都有詳細的條例。在各項建筑標(biāo)準(zhǔn)都明確了之后，哪塊地能做什么，在成本上開發(fā)商都有一個量化的測算。而在以前，只要法律法規(guī)有漏洞，開發(fā)商從自身的利益出發(fā)，都會想辦法鉆空子。這樣，由于工程審批中自由裁量權(quán)大，造成反復(fù)審卻遲遲批不下來的情況，耽誤了很多時間�，F(xiàn)在所有的標(biāo)準(zhǔn)都有法可依有據(jù)可查，省去了很多麻煩。

在城市建設(shè)的規(guī)劃方面，政府早在90年代也有相關(guān)的規(guī)定，但是其中很多內(nèi)容現(xiàn)在都已經(jīng)過時，并且缺乏可行性。對現(xiàn)在政府新推出的《規(guī)定》，我個人認為其實施的關(guān)鍵在于對公眾的透明度，法規(guī)在公示并聽取了老百姓的意見之后才會具有更強的操作性。

《規(guī)定》中有明確規(guī)定，二環(huán)區(qū)域以內(nèi)的10畝以下、二環(huán)區(qū)域以外的50畝以下不得再進行商品住宅項目開發(fā)。此項規(guī)定雖然對開發(fā)商對土地的利用加強了限制，但作為一家對城市的發(fā)展有責(zé)任心的房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們是比較贊同的。這個問題在一環(huán)以內(nèi)很突出，如金碧路、武成路沿線的樓房，分開看都很好，但放在一起成為一個整體就不是很和諧。所以，今后對土地的利用應(yīng)更趨于合理化，我們認為政府的這項規(guī)定是完全站在城市發(fā)展的角度考慮的。對小盤的控制是早就該有的，因為樓盤的生活配套對于社區(qū)居民來說是很重要的，見縫插針的小盤無法提供這些，而是把配套設(shè)施的需求推向社會，給社會帶來壓力。我們希望以后住宅的開發(fā)都是成片的大社區(qū)，具有整體的統(tǒng)一性，這樣城市的面貌才會越來越好。

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