商業(yè)地產(chǎn)也打折，北京傳出“泡沫說(shuō)”。這是真理還是“傳說(shuō)”？業(yè)內(nèi)分析曰：這是一種營(yíng)銷策劃手段，不能算作商業(yè)地產(chǎn)房?jī)r(jià)的調(diào)整。

樓市有沒有泡沫，一直是大家關(guān)注的話題，最終結(jié)果，官方公布昆明屬于泡沫少的城市，這其中當(dāng)然也包括了商業(yè)地產(chǎn)“基本沒有泡沫”。

基本沒有泡沫，這到底是個(gè)什么概念，有關(guān)部門也給不出一個(gè)透明標(biāo)準(zhǔn)。所以，我們只能以慎重的心態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)。

呈貢新城開發(fā)雖然迅猛，但人流量目前還不是很大，商氣需要一段時(shí)間的培養(yǎng)。

近日，北京等地不少商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榇髣?shì)混沌，打起了“狠折”，部分銷售冠軍樓盤甚至給出了8折大優(yōu)惠。這在業(yè)界引發(fā)了不小擔(dān)憂。此前因限購(gòu)令而聲名鵲起的商業(yè)地產(chǎn)，是否會(huì)就此“退燒”？昆明商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)因虛高、虛火甚至泡沫等問題，也被波及步入下行通道？

“這是一種營(yíng)銷策劃手段，并不能理解為商業(yè)地產(chǎn)房?jī)r(jià)的調(diào)整�！憋L(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理左琦分析，自住宅受限以后，市場(chǎng)上所有的目光都轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)投資成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也存在很多不確定因素。面對(duì)較高的投資門檻，投資客會(huì)謹(jǐn)慎介入。特別是北京、上海等城市的商業(yè)地產(chǎn)，投資的成本更高，風(fēng)險(xiǎn)也更大。這些一線城市商業(yè)地產(chǎn)降價(jià)更多不是受市場(chǎng)調(diào)控影響，而是價(jià)值的回歸。為了實(shí)現(xiàn)后期更大銷售，他們一般會(huì)采取積極的營(yíng)銷策略吸引投資客的關(guān)注，并通過(guò)后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)等控制成本手段留住投資客。

對(duì)于昆明商業(yè)地產(chǎn)是否存在泡沫的問題，昆明業(yè)界普遍表示，“泡沫”一詞應(yīng)慎用，城中村改造項(xiàng)目是有商業(yè)配比要求的，昆明大量商業(yè)地產(chǎn)的涌現(xiàn)有必然因素存在，用“局部虛高”更合適。比如呈貢。據(jù)昆明華安恒大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司置業(yè)顧問趙朗介紹，目前市場(chǎng)上比較活躍的二手商鋪主要出自天潤(rùn)康園、雨花毓秀、書香大地以及實(shí)力錦城，這些商鋪售價(jià)最低在2萬(wàn)元/平方米上下，好一些的可以達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米以上，但市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓交易的商鋪并不多；租金因地段以及所在樓層不同，從50-150元/平方米/月不等。

“價(jià)格已經(jīng)很高了，透支了2、3年的升值空間。”某業(yè)內(nèi)人士表示，呈貢商鋪售價(jià)存在一定的虛高成分。

“但非住宅物業(yè)本來(lái)就是針對(duì)投資客的，投資門檻本來(lái)就高，不存在什么‘泡沫說(shuō)’。”某業(yè)內(nèi)人士表示。

云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理顧剛也表示，是否有泡沫不太好衡量，需要對(duì)人口、商業(yè)配比等多個(gè)因素進(jìn)行分析，也要結(jié)合區(qū)域中長(zhǎng)期的發(fā)展情況來(lái)判斷。

局部虛高之下，昆明商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)就此步入下行通道？達(dá)到什么樣的極點(diǎn)才會(huì)步入下行通道呢？

“這種火爆走勢(shì)肯定會(huì)往下移，這是市場(chǎng)規(guī)律的曲線。”顧剛表示，商業(yè)地產(chǎn)也和住宅地產(chǎn)一樣，其價(jià)格走勢(shì)呈波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

顧剛建議，開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，應(yīng)該打開思路，避免同質(zhì)化問題的出現(xiàn)，比如往目前市場(chǎng)上并不熱門的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、宗教地產(chǎn)等方向轉(zhuǎn)型，這樣才能盡量避免各種問題的出現(xiàn)。

市場(chǎng)調(diào)查

社區(qū)老商圈缺統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)生意難做

為了對(duì)昆明商業(yè)地產(chǎn)存在的價(jià)格虛高等問題進(jìn)行全面了解，記者日前特別對(duì)一些商氣較為濃郁的老商鋪進(jìn)行蹲守調(diào)查。

現(xiàn)場(chǎng)觀察

商鋪密集生意難做

本周二下午3時(shí)許，記者來(lái)到白馬片區(qū)現(xiàn)場(chǎng)蹲點(diǎn)。據(jù)記者觀察，白馬片區(qū)集中了經(jīng)營(yíng)衣服、糕點(diǎn)、小吃、眼鏡、藥房、網(wǎng)吧等各種類型的便利店，商鋪普遍房齡較老，以臨街底商小鋪面為主。片區(qū)居住的流動(dòng)人口較多，人流量大，應(yīng)該說(shuō)對(duì)片區(qū)商鋪具有較強(qiáng)的支撐力，但在記者蹲守的兩三個(gè)小時(shí)內(nèi)，記者注意到，除了片區(qū)的二手中介門店人流量較大以外，小超市、衣服店等片區(qū)密集分布的店面鮮有買家光顧。

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