凌克簡歷
凌克，金地集團董事長、黨總支書記。１９５９年１２月出生，華中理工大學無線電專業(yè)工學學士，浙江大學管理工程碩士，高級經(jīng)濟師。曾任深圳市福田外貿(mào)公司經(jīng)營部部長，深圳市金地商貿(mào)發(fā)展有限公司總經(jīng)理，金地（集團）股份有限公司常務副總經(jīng)理、總經(jīng)理，１９９４年凌克主持開發(fā)了金地的第一個住宅小區(qū)金地花園、１９９６年開發(fā)金地海景花園，這時候金地在深圳房地產(chǎn)市場開始嶄露頭角。隨后幾年，金地翠園、金海灣花園、香蜜山、“金地格林”系列產(chǎn)品等暢銷樓盤在全國遍地開花。
人才是金，胸懷是地！——凌克
在中國地產(chǎn)界，“文科萬科，理科金地”流傳甚廣。我想這是業(yè)內(nèi)人士對過去這兩家風格迥異的公司為人處事特點最精辟的概括。但現(xiàn)在的情況在悄悄地發(fā)生變化，萬科高管中有理科的人逐漸滲透進來。雖然金地高管目前依舊有很大一部分都是理科出身，但凌克已經(jīng)由無線電專業(yè)過渡到管理工程碩士了，張華綱、周品等頂著MBA或EMBA的帽子，已經(jīng)透露出“管理金地”的信號。
在接受我們的采訪時，從凌克的開場白中我們能感覺到金地風格的微妙變化。凌克首先介紹“金地”的名字非常好，以前的英文名字叫goldfield，現(xiàn)在改為gemdale。隨著金地國際化交往的增多，需要一個國際化的名字。比如與國外金融機構、投資者溝通，他們對以前的英文名很難理解。從這些解釋中我們發(fā)現(xiàn)，凌克是如何從管理的角度，規(guī)劃“品牌”在未來“金地”發(fā)展戰(zhàn)略中的地位的。
金地沒有輝煌的歷史和閃光的足跡。相對“招商”這樣的“百年老店”而言，金地是初生牛犢。1988年1月20日，公司正式注冊營業(yè)，名稱為深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設服務公司，辦公地址為上步區(qū)沙咀工業(yè)村305棟1樓。以“工業(yè)村建設服務”為定位的公司，成長為一家全國性專業(yè)房地產(chǎn)上市企業(yè)，這是創(chuàng)辦者當初料始末及的。
“金地”始終是福田區(qū)的下屬企業(yè)。這種資產(chǎn)關系讓金地不可抗拒地帶有國企的血統(tǒng)。王志綱把某些帶有國企血統(tǒng)的企業(yè)比喻為“圈養(yǎng)動物”和“放養(yǎng)動物”，其弦外之音是強調(diào)國資背景的優(yōu)越感和搏擊能力。而金地沒有繼承國企血統(tǒng)的企業(yè)的惰性和優(yōu)越感，它在市場上表現(xiàn)得更象“野生動物”，天生的具有一股難以馴服的“性格上的叛逆”和“狼子野心”，這一點與創(chuàng)業(yè)之處的萬科有極其相似之處。
１９９１年１月，萬科在深圳證券交易所成功上市。萬科股權多元化之后，終于從“特發(fā)”脫穎而出，顯然，當時的“萬科”不知不覺地充當了早期“金地”的榜樣。至于“文科萬科，理科金地”的產(chǎn)生，應該是在這兩家公司業(yè)務成熟后，人們對他們性格差異化的一種理解。近幾年來，金地已經(jīng)超越了國內(nèi)的狹小視野。在與凌克的交談中，他屢次提到香港、美國、新加坡地產(chǎn)商的種種可人之處，足以表明金地宏大的國際化視野和自我成長的強烈愿望。
當然，處在雛形階段的“金地”就已不再滿足于僅僅為“沙嘴工業(yè)村建設服務”。從后來的演變軌跡來看，即１９９1年，公司更名為深圳市福田區(qū)金地實業(yè)開發(fā)公司的時候，“金地”的“野心”就暴露出來，將公司主業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，這為“金地”成長為今天的“金地集團”埋下了伏筆。盡管凌克后來當媒體記者辯解“這與專業(yè)的關系可能不太大”，但一個有無線電專業(yè)背景的人不主張搞當時熱門的，有“高科技”傾向的“無線電”，而主張搞與自身專業(yè)毫不相干的“房地產(chǎn)”，這在當時是非常難以理喻的。
１９９３年，金地終于取得房地產(chǎn)經(jīng)營權，金地花園開始醞釀。1994年5月，公司向深圳市體改辦提出申請，進行現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點，并得到批準，同時金地的第一個住宅小區(qū)金地花園借現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點的東風也正式開始推向市場，受到了廣泛的關注。從此來看，金地當時的決策者擁有良好的把握機遇的能力，這是金地邁進房地產(chǎn)業(yè)的非常關鍵的一步；1996年，金地海景花園公開發(fā)售，金地海景花園曾是當時深圳豪宅的一個代名詞，創(chuàng)造了當時深圳住宅銷售速度和均價的新高。
如果現(xiàn)在回頭來看金地，我們發(fā)現(xiàn)金地花園和金地海景花園這兩個項目無論對金地的發(fā)展還是凌克個人的成長，都有里程碑式的意義。我們認為，這兩個項目的銷售成功初步奠定了“金地”在深圳房地產(chǎn)市場中的地位和凌克在金地公司的地位。１９９８年，年滿四十的凌克成為金地集團董事長，正式全面掌舵金地。
公司法人治理結構高于一切！
【地產(chǎn)領導者】：現(xiàn)在，國有企業(yè)改制問題比較引人關注，特別是郎咸平、張維迎之爭，讓這個問題擴大到學術層面，政府部門也表示關注。金地作為一個區(qū)屬國有企業(yè)，改制比較早，通過這場“爭論”，您怎樣看金地當年的改制？
【凌克】：首先可以把金地的改制與其他企業(yè)對比一下。萬科、聯(lián)想以及北京萬通都不一樣。對國有企業(yè)改制，我的觀點是：股權多元化和國際化。金地股權結構比較分散，是多元化的，股東中既有國有股（深圳市福田區(qū)投資公司占24%股份），也有UT斯達康這樣的外資企業(yè)，占4.07%股份。在金地的股東中，排名前八名的都是不流通的法人股。
今后金地的股權如何發(fā)展。大股東（國有股）退不退、什么時候退，這不是由我說了算。但從長期的發(fā)展趨勢來看，國有資產(chǎn)應該從競爭性領域退出來，更多吸引國際戰(zhàn)略投資者（如好的基金），國外基金公司將來會對中國房地產(chǎn)企業(yè)有很大興趣，國際化是我們的方向。去年深圳控股從金地退出，由三家企業(yè)金信、通和、浩和買下。但是，一個公司的股權不應經(jīng)常變動。對于我本人來說，我愿當一輩子職業(yè)經(jīng)理人。
【地產(chǎn)領導者】：對于管理層來說，股權分散是不是可以更自由一些？
【凌克】：現(xiàn)在中國國情股權分散一些，可以更好建立法人治理結構，這并不代表管理層的自由度，更多代表個人扮演好各自的角色。其基礎是：各方面的權利都是依法行使，經(jīng)營班子和股東大會各行其則。如某股東權力過大，就可能去行使經(jīng)營班子的權力。當然，經(jīng)營班子的權力也不能過大，股東會、董事會要對管理層的權力進行監(jiān)督。
【地產(chǎn)領導者】：對MBO（管理層持股），您怎樣看？據(jù)說，王石曾認為MBO有副作用，可能導致管理層的短期行為。
【凌克】：在股權變化過程中，MBO不是根本制度，只是一種激勵方式。對于企業(yè)改制來說，法人治理結構是大前提，MBO如果有也是好的，但不是根本，法人治理結構才是根本�，F(xiàn)在金地沒有實行MBO，而是實行長期的激勵制度。除了固定待遇外，金地經(jīng)營者可以和股東分享超額利潤，以現(xiàn)金及延期方式支付（分三年發(fā)放）。延期，是對經(jīng)營者的一種長期承諾，不鼓勵他們的短期行為，我們有一套公式來保證這種長期效應。
目前金地的經(jīng)理人已經(jīng)可以比較好地體現(xiàn)其社會價值，他們享有比較合理的待遇和激勵方式。MBO可以把個人與公司的利益綁得更緊，我不認為會導致管理層的短期行為。
中國學歷最高的董事會
【地產(chǎn)領導者】：金地的董事會組成情況是怎樣的？
【凌克】：金地的董事會共有15位董事，其中有13位碩士、博士，恐怕是學歷最高的董事會。從董事結構中可以看出，金地不是由經(jīng)理人控制的公司，在15位董事中，來自金地的只有4位，還有5位獨立董事。金信購買深業(yè)控股股份后，深業(yè)2位董事會退出董事會，金信隨后會派出新的董事。
【地產(chǎn)領導者】：UT斯達康是一個專業(yè)化很強的高科技企業(yè)，是海龜派的代表，它為什么會投資金地這樣的房地產(chǎn)企業(yè)？
【凌克】：UT斯達康希望通過持股金地，在樓宇的智能化方面進行合作。比如希望在小區(qū)嘗試的寬帶接入，另外在在媒體交換器、電話線上傳輸視頻信息也希望能夠有合作。這些合作成功后，便于UT斯達康進行全面的市場推廣。吳鷹、陸光亮是我們的老朋友，我們之間的溝通要更容易一些。
“四年前就為今天的宏觀調(diào)控做了準備”
【地產(chǎn)領導者】：目前正在進行的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)影響比較大，在這種情勢下，金地將以何應對？
【凌克】：應對宏觀調(diào)控，如果我們從今天才開始做就來不及了。兩、三年前，金地就開始調(diào)整自己的產(chǎn)品。在深圳時，金地的產(chǎn)品以高檔住宅為主，走向全國的金地，則以中檔住宅為發(fā)展重點。應該說，從那時起，金地就未雨綢繆，開始應對可能發(fā)生的宏觀風險。
前段時間的宏觀調(diào)控的確給地產(chǎn)市場帶來了一些變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資的速度在放緩，房地產(chǎn)開發(fā)的熱情有所降溫。這次加息，政府通過市場力量鞏固調(diào)控的成果，從短期來說，加息提高了房地產(chǎn)開發(fā)的進入成本，并對市場的需求有所抑制，因此可能對房地產(chǎn)市場帶來沖擊；但從長期來看，加息促使地產(chǎn)企業(yè)的擴張轉(zhuǎn)向更理性的狀態(tài)，有助于防止地產(chǎn)市場的大起大落，這對穩(wěn)健經(jīng)營、追求持續(xù)發(fā)展的企業(yè)是有好處的。
此次加息對金地并未造成實質(zhì)性的沖擊，早在幾個月前金地就針對這一問題進行了探討，并做好了充分的準備。首先，從財務成本上看，加息27個基點對2004年的利潤基本沒有影響，對2005年利潤的影響也僅為0.93%；其次，從市場風險上看，金地的客戶群鎖定于以滿足自身居住需求為目的的中產(chǎn)階層，而非以盈利為目的的投資者，這類客戶的穩(wěn)定性強；金地的產(chǎn)品能力也使得金地在更加激烈的競爭中保持市場占有的優(yōu)勢。
當然，此次央行加息的幅度相對較小，這使我們意識到這只是一個加息周期的開端，企業(yè)必須調(diào)整好戰(zhàn)略、加強經(jīng)營管理，以應對利率的進一步提高。
這次宏觀調(diào)控，對我們沒有太大影響。但通過這次宏觀調(diào)控，我們強烈感覺到房地產(chǎn)業(yè)競爭的激烈。行業(yè)集中度會進一步提高，這就要求我們的企業(yè)規(guī)模要進一步擴大，核心競爭力要更進一步提高。
【地產(chǎn)領導者】：在土地儲備方面，金地準備得充分嗎？
【凌克】：金地目前的土地儲備有400萬平方米，其中珠海工業(yè)區(qū)有71萬平方米。這些土地的容積率在1——2之間，是比較低的。但由于地價也比較低，所以仍將以開發(fā)中檔產(chǎn)品為主，目前只有深圳的香蜜山和北京的金地國際花園算是比較高檔項目。
以目前的土地儲備，未來三年到四年，金地可以保持每年30%—40%的平均增長率。得益于對拿地時機和具體項目機會的把握能力，這些土地升值所帶來的收益，將使金地已有項目的毛利率保持在28%以上，并使未來五年金地的凈資產(chǎn)和凈利潤年均復合增長率保持在30%以上，凈資產(chǎn)收益率保持在每年10%以上。這樣的水平在業(yè)內(nèi)處于相對領先的地位。
當然，我們現(xiàn)在要為將來做準備了。目前，我們正在進行增發(fā)新股的工作，如果成功，我們將站在更高的平臺上實現(xiàn)更快速的發(fā)展。
“總部空心講不通！”
【地產(chǎn)領導者】：去年在《深圳，你被誰拋棄》議論的沸沸揚揚的時候，金地在深圳也只有香蜜山了，有媒體認為金地即將拋棄深圳；金地在外面大量買地，但在深圳的土地拍賣市場不如其他公司活躍，難道金地實際真的拋棄深圳了嗎？如何評價金地“總部空心”現(xiàn)象？
【凌克】：金地拋棄深圳的說法是沒有依據(jù)的。金地并沒有放棄在深圳開發(fā)項目，目前金地仍在尋找合適的地塊。在深圳很多拍賣中，金地也有參加，這表明我們在拿地方面的態(tài)度；至于最后是否一定拿下，取決于金地的判斷。
金地深圳公司仍然是集團的戰(zhàn)略重點，原因有二：其一，深圳公司是在成熟市場中的公司，在產(chǎn)品開發(fā)、營銷方面的嘗試都是一種財富的積累，也給其他子公司提供了寶貴的經(jīng)驗。集團在此的投入是很大的。其二，深圳公司走的是區(qū)域化發(fā)展的道路，是金地集團各子公司中最早實現(xiàn)區(qū)域化的公司。實踐證明，越早實行跨區(qū)域發(fā)展的公司其形勢越好。在區(qū)域化的格局下，我們在東莞、珠海都有項目，但其中心仍然是深圳。
因此，所謂“總部空心”的說法講不通。
“金地的回報率將高于萬科”
【地產(chǎn)領導者】：金地負債率在70％左右，這樣的負債率是不是存在著風險？造成萬科與金地在負債率與儲地比例方面差異的主要原因是什么？
【凌克】：70%可能也沒有錯，但不能只看表面。你們的計算方式有問題，沒有扣掉預收帳款，如果扣掉，金地的凈產(chǎn)負債率可以降至63%，這樣的風險并不大。
63%負債率并沒有超出我們的控制范圍，也是在警戒線之下的。發(fā)展上的進取與審慎仍然保持著良好的平衡。從橫向比較看，這樣的負債水平與其它房地產(chǎn)品牌上市公司也基本相同，處在同一水平線上，無明顯的乖離。
萬科由于進入市場比較早，儲地和開發(fā)之間的恰當節(jié)奏自然形成，這使得項目資金回流迅速，負債率自然就低一些。而金地相對進入市場晚一些，要進入儲地、開發(fā)的有節(jié)奏循環(huán)階段，還需要時間的積累。
當然，根據(jù)我們的戰(zhàn)略安排，這樣的負債水平在今年晚些時候就將顯著回落，并將在今后的戰(zhàn)略循環(huán)中保持低于同等品牌公司的平均水平。
【地產(chǎn)領導者】：與萬科相比，金地的土地儲備是多還是少？
【凌克】：不少人以為，金地的土地儲備比萬科少。前不久，一位中央電視臺記者就比較了金地和萬科的土地儲備，他也以為金地的地比萬科少。其實，兩家的土地儲備差不多，但因為我們的容積率低，所以可售面積低于萬科的700萬平方米。
但你們應該注意到，我們幾年前儲備的低價的土地還沒有用，所以，將來金地的回報率要高于萬科等其它一些公司。
核心競爭力“三段論”
【地產(chǎn)領導者】：聽說金地目前正在開發(fā)KM（知識管理）項目，這走在了國內(nèi)企業(yè)的前列。這就讓我聯(lián)想起早期金地自創(chuàng)的“甲A甲B”激勵制度，它也曾一度成為企業(yè)學習的榜樣。金地似乎花了很大的精力、財力用于管理制度的完善？
【凌克】：公司要持續(xù)發(fā)展，不僅需要打造產(chǎn)品的品牌，更需要完善的管理制度做支持。
金地一方面致力于向國際化的公司學習，搭建先進的管理架構。2003年金地集團與微軟合作，引進知識管理系統(tǒng)，希望通過KM、OA等模塊的建立，搭建起集團內(nèi)部的信息、知識門戶。這一體系強化了集團內(nèi)知識和經(jīng)驗的積淀，通過向子公司的推廣，集團化模式下的信息交流與共享得到更好的實現(xiàn)。繼“甲A甲B”之后，金地也與著名公司“華信惠悅”合作，建立起極具競爭力的薪酬體系。
除此之外，戰(zhàn)略管理、項目管理同樣是金地關注的重點。金地集團戰(zhàn)略發(fā)展領導小組對集團的總體發(fā)展方向進行5年規(guī)劃，各子公司據(jù)此制定各自的3年規(guī)劃，資金、人力資源、品牌、IT等專業(yè)管理組據(jù)此進行3年專項規(guī)劃，每年滾動更新。這種戰(zhàn)略管理體系保證了金地能夠前瞻到未來幾年的風險、機遇。
近期引進的“項目制”體系，建立在“矩陣式”管理模式之上，矩陣結構由縱橫兩套管理系統(tǒng)構成，員工既在橫向上接受項目負責人的指揮，又在縱向上接受原職能部門的垂直領導。其核心是分級分權，以此來解決多項目開發(fā)帶來的管理瓶頸問題。同時，金地還對地產(chǎn)的開發(fā)流程進行了全面梳理，形成了1048個節(jié)點，制作出37張流程圖。這使得地產(chǎn)開發(fā)的復制能力大大提升，形成了以業(yè)務流程為基礎，項目運作為模式的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系。
【地產(chǎn)領導者】：金地是最早關注核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)之一，現(xiàn)在金地的核心競爭力體現(xiàn)在哪些方面？
【凌克】：2000年金地準備走出深圳，到全國去。我們專門做了一個“城市評價數(shù)學模型”——中國房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標體系。2001年，在我們的評價結果中，北京、上海得分最高，我們便據(jù)此先后進入這兩個城市�？梢哉f，金地的學術研究的氣氛是很濃厚的。從那時起，金地就對企業(yè)的核心競爭力進行專門研究。
房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，體現(xiàn)在三個階段：投資階級、生產(chǎn)階段、售后服務階段。在每個階段，都要對核心能力悉心培養(yǎng)。
在投資階段，我們現(xiàn)在開始關心成本策略。根據(jù)這一策略，可把工作分為不同流程。通過流程再造，使每一個工作環(huán)節(jié)的性價比更高。宏觀調(diào)控可能會加息，這樣企業(yè)的運營成本會更高，所以我們的流程再造尤其重要。
在生產(chǎn)階段，我們奉行差異化策略。我們的“客戶價值細分”將把產(chǎn)品所定在中國最具成長潛力的中產(chǎn)階層。目前我們已經(jīng)開始“技術標準化”、“產(chǎn)品系列化”的研究，嘗試將已有的產(chǎn)品經(jīng)驗總結為一套科學體系，在保證品質(zhì)的前提下提高產(chǎn)品的復制能力。例如目前正在進行的“部品研究”，通過對關鍵技術參數(shù)的制定來固化產(chǎn)品指標，保證產(chǎn)品優(yōu)勢可以迅速被復制，從而降低重復犯錯率，提升開發(fā)效率。
在售后服務環(huán)節(jié)，金地要進一步提高物業(yè)管理水平。目前，金地物業(yè)管理所管理的面積位居全國第二。現(xiàn)在，我們要在兩個方面提升。第一是提高社區(qū)教育價值，第二是社區(qū)醫(yī)療價值的提高。當然這不僅僅是要提升硬件條件。
現(xiàn)在要干房地產(chǎn)這一行，核心競爭力非常重要。前些年，經(jīng)常有人跟我探討，用幾千萬怎么干地產(chǎn)，現(xiàn)在沒有人來談了，因為這個門檻大大提高了，光有錢，沒有核心競爭力是遠遠不夠的。
【地產(chǎn)領導者】：在中國房地產(chǎn)企業(yè)中，金地是一個戰(zhàn)略型的企業(yè)，你們?nèi)绾未_保全國各地的公司實施總部的宏大戰(zhàn)略？
【凌克】：金地集團不參與具體項目的開發(fā)，設有一個經(jīng)營管理部來解決戰(zhàn)略和戰(zhàn)術的協(xié)調(diào)問題。這個部門每年都做一個5年戰(zhàn)略規(guī)劃，每季度都對一個3年期經(jīng)營生產(chǎn)計劃進行調(diào)整（專門有部門負責調(diào)度），這個計劃是非常細致的，包括現(xiàn)金流、投資、集團的各分公司的經(jīng)營情況，等等。另外，還要關注每周金地每個樓盤的銷售變化。
我們要求制定3年計劃，每個季度進行調(diào)整，是因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)產(chǎn)品周期長、需要不斷調(diào)整，否則無法面對隨時變化的市場。有了這樣的不斷調(diào)整的長期計劃，金地各個公司完成目標任務的成功率都非常高。也保證了10年來金地的凈資產(chǎn)收益率每年都達到10~20%的增長，在全國只有兩、三家能保持這個水平。（一邊用投影儀演示金地將在增法新股路演活動上的文件材料）
【地產(chǎn)領導者】：您把“科學”放在了首位，金地的口號也是“科學筑家”。似乎很少有房地產(chǎn)企業(yè)把“科學”放進價值觀里，您能否為我們闡釋一下“科學”在金地的內(nèi)涵？
【凌克】：地產(chǎn)行業(yè)好像一直被大家看作是大老粗的行業(yè)。我覺得這是不對的。我們一直認為，金地要做一家“讀書人經(jīng)營的公司”，這就是比較講究科學，不憑感覺做事。從公司長期發(fā)展來看，講究“科學性”是非常重要的，它是指科學、理性的探索事物的本質(zhì)和規(guī)律，并落實為實踐中的價值觀和行為邏輯。
在金地，我們強調(diào)科學是一種價值觀，一種發(fā)展觀，一種態(tài)度，一種習慣。
科學的價值觀和發(fā)展觀貫穿在持續(xù)的公司治理上，金地尊重商業(yè)邏輯，堅持現(xiàn)代企業(yè)管理的修煉，使企業(yè)在協(xié)調(diào)和理性中獲得發(fā)展�？茖W治理也鋪平了金地的未來，使金地開始走向了國際化的發(fā)展空間。
科學的態(tài)度和習慣體現(xiàn)于金地的產(chǎn)品之上。金地堅持科學的創(chuàng)造精神，強調(diào)和諧、持久、滿足人性需求的人居理想，以前瞻、專業(yè)的建筑力量，創(chuàng)造生活新空間。
我們的個體都存在這樣那樣的局限，而科學可以使我們更加明智，使我們更加健全，從而克服浮躁和狹隘，持續(xù)發(fā)展，卓越地創(chuàng)造生活價值，所以我們提出“科學筑家”的口號，其內(nèi)涵也正在于此。
人力資源的數(shù)字化管理
【地產(chǎn)領導者】：萬科、中海人才流動比較大，金地相對少，原因就是有一套機制，這是一套什么樣的機制？它如何體現(xiàn)公平跟效率的統(tǒng)一？
【凌克】：這些年來，金地從人力資源這個角度上還是鼓勵合理的人員流動，并且我們也采取了一些機制來保證這種流動。我們現(xiàn)在說的流動率低、隊伍穩(wěn)定主要還是講核心的管理和業(yè)務團隊的穩(wěn)定。主要是因為金地有較強的文化凝聚力，金地事業(yè)的發(fā)展給員工提供了一個能讓人才實現(xiàn)其自身價值、施展抱負的廣闊平臺。假如在這里有成長的空間，人為什么要離開呢？
金地目前運行“人員創(chuàng)造經(jīng)營價值，組織成就職業(yè)理想”的雙螺旋人力資本開發(fā)模式：員工在為組織創(chuàng)造價值的過程中實現(xiàn)與提升自我價值，繼而對提升組織價值提供持續(xù)的源動力，組織價值的提升反過來又為提升員工的價值提供了更廣闊的平臺和更堅實的基礎。通過有機地結合，人力資本在良性互動中螺旋式增值。
當然，有了理念之后，就要有一套科學而可行的執(zhí)行機制了。金地公司的人力資源管理全都是量化的，這個量化由一個模型來表現(xiàn)，中層干部要全部接受勝任能力的評估。在這個崗位上勝任不勝任？就是靠這樣一種模型來量化的，比如說職業(yè)操守（放在第一位的）、團隊建設、執(zhí)行能力，學習和創(chuàng)新，專業(yè)。（凌克用投影儀請我們看人力資源管理的量化模型）
【地產(chǎn)領導者】：為什么要把專業(yè)能力排在最后面？
【凌克】：每個人的排序不一樣，比如董事長的要求和技術總監(jiān)的要求是不一樣的，董事長和分公司的總經(jīng)理的第一要求肯定是職業(yè)操守，職業(yè)操守考核有很重要的一個誠信，誠信怎么考核？11項指標。技術總監(jiān)的第一要求是專業(yè)能力和學習能力。然后，后面有一個打分的表。打分出來，就可看到他在那些方面表現(xiàn)好，那些方面表現(xiàn)不好，打完之后，我們會給他一個報告。像這樣量化去管理的，中國沒有幾家地產(chǎn)公司這樣定量化去管理，還有性格測試。
【地產(chǎn)領導者】：是不是進金地公司就要接受這個模型的考評？
【凌克】：進金地之后，要接受這樣的考評，每年一次。進來之前，只做一個性格測試和專業(yè)能力的測試。一個人如果能力模型表現(xiàn)特別好的時候，他就要表現(xiàn)出一種什么樣的現(xiàn)象呢？主要在Y軸上表現(xiàn)表現(xiàn)出來。這個測試不決定他的升遷，決定培訓的方案。業(yè)績決定升遷和薪水，以及是否被炒掉。
【地產(chǎn)領導者】：這個量化模型是依據(jù)什么設計出來的？
【凌克】：我們與國際著名的人力資源咨詢公司翰威特（Hewitt）合作，完善績效考核體系，與國際著名的人力資源咨詢公司華信惠悅（WatsonWayatt）合作，設計集團化薪酬體系。
金地關注管理能力的提升，具有“金地特色”的管理方式，已經(jīng)成為金地在市場競爭中保持穩(wěn)步發(fā)展的有力武器。
【地產(chǎn)領導者】：這套模式很西化，像“西醫(yī)”一樣！
【凌克】：為什么金地的團隊相對來說比較穩(wěn)定呢？這就是“中醫(yī)”在里面起作用。比如，我們有一個員工，清華大學99年畢業(yè)，學暖通的，后來去當了搞營銷的副總，專業(yè)目標變化，我們尊重他的選擇，給他制定一個培訓方案。他屬于比較西化的一種人，我們給他開的“藥方”就是“中藥”。
金地的股價為何一直低迷？
【地產(chǎn)領導者】：今年一季度，已有基金在增倉金地集團——據(jù)04年一季度投資組合顯示，寶康靈活和寶康消費品兄弟倆分別持有金地97萬股和278萬股，這曾使得金地股價一度反彈到14元左右；但之后股價卻又下跌到了11元左右。雖然外資股東概念足夠吸引人，但短線依然沒有起色，難道其概念真的無法打動投資者？
【凌克】：首先，金地本身并沒有炒做“外資股東概念”。另外，在國家宏觀調(diào)控的作用下，股價在短期必然存在著波動，這是股市的正�，F(xiàn)象。不但是金地股票，其他同行、其他行業(yè)的股票在此期間也同樣波動較大。而且，逆市反彈的幾率是非常小的。
股價在11元左右，為什么還打動不了投資者？，你們認為市贏率為多少合適？中金公司做過一個調(diào)查報告，他們認為金地公司的市盈率在20倍左右，按現(xiàn)在市場價算起來，12、3元錢，所以在現(xiàn)在的股價的情況下，我認為，還是具有非常強的投資價值，我們最近做了一次路演，發(fā)行股票，大家都很積極踴躍。
【地產(chǎn)領導者】：為什么很長一段時期以來金地的股價一直低迷？
【凌克】：為什么金地公司的股價相對來說，長期以來，處于跌幅狀態(tài)？主要是金地公司股票的流動性很差，為什么？
第一、金地的股份主要都是投資機構作為長期戰(zhàn)略性投資，所以流動性比較差，最近，如果通過一次增發(fā)，我相信，金地公司股票的流動性會改善；
第二，金地公司原來投資者關系這方面的工作做的不太好，這是我們過去做的有缺點的地方。原來，我們也很少跟投資機構和股民交流，投資價值的發(fā)現(xiàn)和投資理念。在這方面，我們做的也是不太好的�；剡^頭來檢查一下，發(fā)現(xiàn)是沒有使那些流通股的股民賺錢，過去十年，投資價值更多的體現(xiàn)在法人股的成長上。對公眾股股東的考慮少了，這個也是金地公司不足的，所以接下來，我們下一步要在這方面去改善。我想，在這方面下工夫，一定會打動公眾股股東投資者。
金地進軍“不良資產(chǎn)市場”？
【地產(chǎn)領導者】：6月22日金地董事會公告稱與摩根斯坦利房地產(chǎn)基金IV、上海盛融合作，共同處置建行的不良資產(chǎn)。有人認為金地進軍不良資產(chǎn)市場是醉翁之意不在酒，那么金地參與此次合作的真正目的在哪里？摩根看好金地的主要原因是什么？
【凌克】：我們希望通過這個合作深入了解一流的國際企業(yè)對許多問題是如何思考的，為未來更多的國際合作做準備。從不良資產(chǎn)包中獲得土地儲備，并非是金地參與這個合作的中心目的所在。
當時摩根買的都是房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)，摩根找到金地，另外找了盛融合作，成立一個項目公司，把建設銀行的兩個資產(chǎn)包，買下來，兩個資產(chǎn)包分別是華北和華南，另外建行一個不良資產(chǎn)包被德意志銀行買走。摩根占股權55%，金地占15%，摩根負責結構化融資、法律問題的處理，金地公司負責不良資產(chǎn)的評價和處置。
為什么摩根與金地合作，一方面在于金地很多項目和摩根都有相同的看法；另一方面，摩根愿與金地攜手，在于金地的專業(yè)化。金地長期專注于房地產(chǎn)開發(fā)，具有專業(yè)的優(yōu)勢，并且在物業(yè)經(jīng)營方面也有相當多的經(jīng)驗。摩根的基金與金地的專業(yè)，可以聯(lián)手將不良資產(chǎn)盤活。
從商業(yè)價值和金地的發(fā)展戰(zhàn)略來考慮。
第一，這個項目投資的價值還可以，很多不良資產(chǎn)項目地處經(jīng)濟發(fā)展較好地區(qū)，周邊地塊普遍已開發(fā)成熟，其所處地段的土地價值增長很快，再加上很多在建工程已完成大量前期工程，接手后可以大幅壓縮開發(fā)時間，投資回收期縮短，投資風險不大。另外，通過與摩根這樣在全球富有運作經(jīng)驗的伙伴合作，金地希望探索在房地產(chǎn)投資的新盈利模式，積累公司在房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置方面的經(jīng)驗并培育相關人才。
第二，金地以前一直在國內(nèi)做地產(chǎn)開發(fā)，如果利用好這次機會，就能了解國際投資者在不動產(chǎn)投資方面的經(jīng)營模式和評價標準，并能夠積累除了住宅、寫字樓開發(fā)之外的商業(yè)地產(chǎn)的運營經(jīng)驗，通過合作，也可以使更多的國外投資者全方位了解自己；
第三、進行這種新模式的嘗試，這不僅是自身商業(yè)利益的需要，也應該是產(chǎn)業(yè)的一個社會責任。如果產(chǎn)業(yè)通過自己的營運實踐找出了一個更有效的運營模式，也會為社會做出貢獻。我們在跟他合作的過程中，會學會很多，怎樣進行結構化融資和法律問題的處理，這是金地公司要學的。金地有資產(chǎn)的評價和處理的系統(tǒng)，但還沒有結構化融資的能力。所以金地公司在為來發(fā)展中還存在著一些缺陷，我們把這些缺陷完善后，能力會更強些。
金地將走向何方？
【地產(chǎn)領導者】：在目前這種體制下，您如何看待個人的價值如何體現(xiàn)？
【凌克】：那公司給我發(fā)多少工資，我的個人價值就是多少！
【地產(chǎn)領導者】：金地做信托的意義表現(xiàn)在哪里？
【凌克】：金地做信托，主要是按照國外房地產(chǎn)投資基金（REITs）的做法，去投資房地產(chǎn)項目公司的股權，我們?nèi)遥ňG城、通和）共同發(fā)起這樣一個信托，2003年收到了31份信托，融資額約2.9億。金地公司做這個公司的投資顧問，在這個過程中，金地公司會學會怎樣進行投資管理。實際上，國內(nèi)有很多人在講，但很多人還處在摸索階段。今天大家都在考慮宏觀調(diào)控的時候，我們想的是另外一個東西，房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)的嫁接，下游的價值發(fā)現(xiàn)，這都是前瞻性的體現(xiàn)。這表現(xiàn)的是金地的一種價值觀。
【地產(chǎn)領導者】：去年，土地拍賣市場上，金地舉牌很少，萬科、招商、華僑城都非常活躍，為什么金地不跟他們參與土地競爭？
【凌克】：（不提到萬科比較好）。金地在各個城市的投資是有一定的風險和收益的綜合考慮的，目前，在其他某些城市可能可以找到一些更高的毛利率，但這不代表金地不在深圳投資。深圳在珠江三角洲市場，是一個平穩(wěn)的市場。在平穩(wěn)的市場里面金地還需要有一定的比重，金地不能把這個平穩(wěn)的市場忽略。今年底到明年，我們深圳的業(yè)務可能占到金地集團業(yè)務的20~30%。
【地產(chǎn)領導者】：金地今后會不會做一些其他方面的物業(yè)，如寫字樓、商用物業(yè)？
【凌克】：應該會，但不會很多，為什么會有一些商業(yè)，你看我們開發(fā)的大型小區(qū)，很多一點幾平方公里的，需要商業(yè)進行配套，第二個原因，我們公司有很多資產(chǎn)價值在進行提升，在價值升高的時候，相對來說，固定資產(chǎn)要保持一個經(jīng)常性收益，經(jīng)常性收益來自辦公樓、商業(yè)物業(yè)。但不會很大，是為了配合我們的總資產(chǎn)的提高。
【地產(chǎn)領導者】：金地未來在不良資產(chǎn)的投資方面比例會不會逐漸擴大？
【凌克】：最近我們在做一個計劃，不是單一不良資產(chǎn)投資的概念，而是針對房地產(chǎn)金融業(yè)務方面的發(fā)展，都會進行一些探索，但最近幾年都不會有大規(guī)模的投資。金地近幾年的主業(yè)還是住宅，金地在深圳還有30多萬平米的儲備用地，包括這一片工業(yè)區(qū)也可以改造。八年之后，中國的房地產(chǎn)金融業(yè)務可能會形成一個非常大的產(chǎn)業(yè)，而且它的投資不一定是住宅，房地產(chǎn)金融業(yè)務在中國太大了，今后機會很多，如果我們?nèi)プ龇康禺a(chǎn)金融業(yè)務，做基金，我們會獲得一個長期穩(wěn)定的收益，而且這可以充分發(fā)揮金地在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的專業(yè)能力，獲得更大的發(fā)展空間。
【地產(chǎn)領導者】：聽了您對未來金地業(yè)務的描述，金地的前瞻性目光令人鼓舞，您將帶領金地走向何方？
【凌克】：金地公司未來肯定做地產(chǎn)，但不僅僅在地產(chǎn)的開發(fā)上，今后會做一些房地產(chǎn)和金融的結合，我們的理想是希望金地今后是國內(nèi)領先的地產(chǎn)商。
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