斷檔品種之一

寫字樓供應(yīng)斷檔前景看好

根據(jù)當(dāng)前市場狀況，在國家控制房價(jià)，限制投資性住宅消費(fèi)的情況下，寫字樓比住宅和商鋪更具有開發(fā)和投資價(jià)值。昆明金石創(chuàng)業(yè)公司分析認(rèn)為，如果從投資角度講，目前寫字樓甚至比商鋪的回報(bào)還要高。據(jù)該公司調(diào)查，眼下昆明寫字樓的租金年回報(bào)率已經(jīng)高達(dá)10％，而且出租率非常高，但眾所周知，昆明幾個(gè)商業(yè)樓盤給予投資者的回報(bào)承諾最高的不過8％，有的只有6％或者更低，而且還常常不能兌現(xiàn)。

從各方面情況看，現(xiàn)在是昆明開發(fā)寫字樓的最有利時(shí)機(jī)，但是和5年前相比，如今寫字樓市場的需求特征已經(jīng)發(fā)生變化，中小型民營企業(yè)、外地駐昆機(jī)構(gòu)成為寫字樓購買的主力，那種整層甚至整幢樓宇購買的時(shí)代已經(jīng)過去，因此，開發(fā)新一代寫字樓應(yīng)該適當(dāng)劃小出售單位，增加戶型變化，這對電梯配置、給排水設(shè)施、通風(fēng)管道、電力布局和停車位數(shù)量都提出了新要求。另外，作為重要的投資工具，實(shí)力雄厚的開發(fā)商可以考慮保留部分或大部分物業(yè)只租不售，也可以開發(fā)產(chǎn)權(quán)式寫字樓，以返租形式吸引投資者購買。以現(xiàn)在高達(dá)10％的投資回報(bào)，寫字樓有可能成為比商鋪還搶手的地產(chǎn)項(xiàng)目。

昆明寫字樓怪現(xiàn)象

2004年，房地產(chǎn)開發(fā)高潮之年，在售的上百個(gè)樓盤中，竟然只有一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，而且這個(gè)項(xiàng)目還是在上個(gè)世紀(jì)末就開發(fā)的，只不過現(xiàn)在才銷售罷了；今年仍然如此，純寫字樓仍然寥寥無幾——而這就是昆明房地產(chǎn)市場的怪現(xiàn)象：住宅、商鋪開發(fā)熱火朝天，寫字樓卻無人問津。在國內(nèi)省會(huì)城市中，類似昆明這樣，數(shù)年間不開發(fā)一個(gè)寫字樓項(xiàng)目的城市可以說是絕無僅有。今年已經(jīng)接近尾聲，純寫字樓市場上新項(xiàng)目依舊是空白。

在昆明，最新的寫字樓大多是5年前開發(fā)的，像建工大廈、金泰大廈、志遠(yuǎn)大廈、華爾頓大廈、華爾貝大廈、如意大廈、三合商利寫字樓、文貿(mào)大廈、證券大廈等等，盡管銷售時(shí)間前后不一，但都是在1999年昆明世博會(huì)前立項(xiàng)開工的。從1999年至今，除了北市區(qū)的銀座、丹彤現(xiàn)代城等外，昆明再無真正的商業(yè)寫字樓開工建設(shè)，有的只是個(gè)別商住樓（如銀海國際公寓）和改造項(xiàng)目（城建大廈），如果有公司要買寫字間，只好去買那些竣工好幾年的“老樓”了。

業(yè)內(nèi)分析蕭條原因

提及昆明市寫字樓開發(fā)的蕭條狀態(tài)，業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)識(shí)都比較一致：主要是1999年昆明世博會(huì)前寫字樓蓋得太多、太集中，以致于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了真實(shí)需求，市場不得不長期陷入調(diào)整消化階段。這就像一個(gè)人一頓飯吃得太飽，壞了胃口，結(jié)果好幾天吃不下飯，需要長期調(diào)養(yǎng)一樣。

上個(gè)世紀(jì)90年代最后幾年，昆明掀起了建國以來最大規(guī)模的城市建設(shè)高潮，在這場被稱為“把昆明城建水平提前了10年”的熱潮中，寫字樓遍地開花，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在1997、1998、1999年開工建設(shè)的寫字樓就接近20幢，總建筑面積超過40萬平方米，如果再加上在此期間在建的商住樓項(xiàng)目，昆明當(dāng)時(shí)用于商務(wù)辦公的房地產(chǎn)開發(fā)面積估計(jì)在60萬平方米以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場需求，因此大部分項(xiàng)目從一開始就陷入了銷售困境。

三合商利是昆明最早的純寫字樓項(xiàng)目之一，1998年開始銷售，當(dāng)時(shí)廣告宣傳力度之大，創(chuàng)下了昆明類似項(xiàng)目的紀(jì)錄，但銷售走勢緩慢，一直賣到2001年，三合商利仍然沒有清盤。

位于寶善街的華爾頓、華爾貝兄弟項(xiàng)目，1997年開工興建，1999年底項(xiàng)目基本完工，但在當(dāng)年10月記者前去采訪時(shí)，大廈銷售尚未過半。

糟糕的銷售狀況讓有關(guān)部門意識(shí)到了寫字樓市場的問題，因此早在1999年3月，昆明市有關(guān)部門就開始猛踩“剎車”——市計(jì)委、建委等發(fā)布通知，表示不再審批新的商住樓項(xiàng)目，對沒有明確銷售對象的寫字樓項(xiàng)目嚴(yán)格控制，并對新建寫字樓征收高達(dá)30％的投資調(diào)節(jié)稅。然而，這些調(diào)控措施還是來得晚了，昆明市寫字樓市場供求失衡的局面已經(jīng)形成，但政策作用也還是顯現(xiàn)了：在相當(dāng)長的時(shí)間里，寫字樓被看成樓市“毒藥”，開發(fā)商人人敬而遠(yuǎn)之。一直到現(xiàn)在，雖然政府早已不再限制，可是房地產(chǎn)公司“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，都視開發(fā)寫字樓為畏途，即使像去年那樣10年不遇的市場行情中也不例外。

寫字樓明年繼續(xù)斷檔

從1999年到現(xiàn)在，昆明只開發(fā)了零星幾個(gè)寫字樓新項(xiàng)目，如銀座、高新大廈等，在長達(dá)5年的時(shí)間里，市場一直在消化世博會(huì)前的舊項(xiàng)目，所以，昆明就像一座被寫字樓“遺忘”的城市。

事實(shí)上，寫字樓市場正在復(fù)蘇。

和住宅、商鋪一樣，寫字樓本來是一座城市地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的一部分，并隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長，像昆明這樣數(shù)年間幾乎不開發(fā)寫字樓的狀況是十分不正常的。

就在昆明本土開發(fā)商仍被“寫字樓世博會(huì)后遺癥”困擾時(shí)，市場已悄然發(fā)生了變化，昆明寫字樓市場正在日益復(fù)蘇，租售行情見漲。

據(jù)《紅色樓市》走訪得知，前幾年因集中開發(fā)而閑置的寫字樓現(xiàn)在入住率都在85％以上，個(gè)別甚至達(dá)到100％，像華爾頓、世紀(jì)廣場、三合商利、文貿(mào)大廈、證券大廈等寫字樓的入住情況都比較好。入住率高了，租金也穩(wěn)中有升，目前昆明高檔寫字樓的月租金普遍在50元/平方米左右，條件好的可以超過60元/平方米。至于售價(jià)，因?yàn)槔ッ魇幸画h(huán)路以內(nèi)已經(jīng)好幾年沒有新建寫字樓了，所以市場上沒有一手樓盤在售，可以說是“有市無價(jià)”，如果是二手房轉(zhuǎn)讓，價(jià)格比同地段、同檔次住宅價(jià)格略高。

因?yàn)槭袌鰧I(yè)高檔辦公環(huán)境的需求越來越大，而近些年昆明主要商務(wù)區(qū)內(nèi)又沒有新建寫字樓供應(yīng)，所以，一些原本宜商宜住的商住樓，甚至住宅，現(xiàn)在都改頭換面，變成了純粹的寫字樓。比如銀海SOHO、都市名園等，福林廣場目前租住辦公的比例也非常高。

寫字樓的市場已經(jīng)變化，但開發(fā)商卻仍未從前些年的挫折中恢復(fù)信心，因此，目前計(jì)劃中新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目非常少，而位置好的更是鳳毛麟角。

據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士分析，由于昆明多年沒有新建寫字樓，世博會(huì)前后開發(fā)的樓盤目前也已基本消化完畢，所以在最近一兩年內(nèi)，昆明將出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)斷檔現(xiàn)象，估計(jì)租金還會(huì)上漲。

斷檔品種之二

節(jié)能型地產(chǎn)市場不大空間不小

在昆明，至今還沒有哪個(gè)項(xiàng)目公開宣稱自己是節(jié)能型的，這是一個(gè)空白，可能有人認(rèn)為，這個(gè)空白的空間很有限，但是一個(gè)空無一人的舞臺(tái)，仍然蘊(yùn)藏著不可小視的能量。

北京萬國城Moma的“恒溫恒濕”、北京鋒尚國際公寓的“零能耗”，南京朗詩國際街區(qū)的“低能耗住宅”、鄭州摩爾“節(jié)能概念設(shè)計(jì)”、深圳藍(lán)牙水晶寫字樓的“十大生態(tài)智能技術(shù)”、濟(jì)南太陽樹公寓的“高舒適度低能耗的新型生態(tài)高科技公寓”……這些不是未來科技的遐想，而是迎合目前“節(jié)約、節(jié)能”主旋律的高科技房產(chǎn)，在資源越來越匱乏的今天，“節(jié)能”顯得無比重要。

以節(jié)能的名義“玩”地產(chǎn)

在地產(chǎn)界，2005年被稱為“綠色地產(chǎn)元年”，大量節(jié)能地產(chǎn)項(xiàng)目開始浮出水面，政府職能部門、行業(yè)協(xié)會(huì)搖身變成了“節(jié)能武士”。地產(chǎn)商們也開始集體為節(jié)能“發(fā)狂”，好像真的讓他們都忘了資金鏈隨時(shí)斷裂的危機(jī)、土地供應(yīng)吃緊的斷頓地產(chǎn)困局。

首開節(jié)能地產(chǎn)先河的北京鋒尚國際公寓總經(jīng)理張?jiān)跂|迅速成長為地產(chǎn)界的節(jié)能先鋒，他說：“北京鋒尚一年就接待了200多人次的同行來參觀學(xué)習(xí)，很多同行都達(dá)成了節(jié)能是突破房地產(chǎn)瓶頸唯一出路的共識(shí)�！贝藭r(shí)，綠色地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、節(jié)能地產(chǎn)已經(jīng)在業(yè)界形成一股強(qiáng)勢的力量，只要印有節(jié)能標(biāo)志的地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)成為高端地產(chǎn)的銷售尖兵和趨勢導(dǎo)向。

此節(jié)能非彼節(jié)能

9月，“什么是真正意義上的節(jié)能型住宅”這個(gè)問題，引發(fā)了各界專家的爭議。有專家認(rèn)為，節(jié)能住宅是在房屋的空間設(shè)計(jì)、室內(nèi)的采暖設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)等方面采用了節(jié)能技術(shù)的地產(chǎn)項(xiàng)目。還有專家認(rèn)為，只要是達(dá)到2005年國家出臺(tái)的住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的65%節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的住宅就能稱為節(jié)能住宅。記者問詢了到會(huì)的許多專家，每個(gè)人都持有不同的觀念，每個(gè)人的說法都不相同，但是對于何謂節(jié)能住宅，沒有誰能夠給出清晰明確的答案。

對于節(jié)能住宅認(rèn)識(shí)混淆的局面，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為,現(xiàn)在樓市中有很多節(jié)能地產(chǎn)項(xiàng)目或是科技地產(chǎn)項(xiàng)目，都可以稱作節(jié)能住宅。9月1日后按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的65%節(jié)能建造的項(xiàng)目也可以說是節(jié)能住宅，但兩者之間差異卻很大。比如北京鋒尚國際公寓推出的“零能耗”的概念，與按65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建造的住宅有天壤之別，其“告別空調(diào)和暖氣”的節(jié)能設(shè)計(jì)，花費(fèi)的設(shè)計(jì)和建造成本是普通設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能達(dá)到的水平，同時(shí)享受的居住感覺要比普通住宅舒適，所以達(dá)到65%設(shè)計(jì)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的樓盤只能稱為節(jié)能達(dá)標(biāo)住宅。

目前在建或是建成的節(jié)能住宅基本都是由國外設(shè)計(jì)師操刀設(shè)計(jì)，照搬國外的節(jié)能設(shè)計(jì)，應(yīng)用的節(jié)能材料大多是來自國外，其節(jié)能率要高于節(jié)能達(dá)標(biāo)住宅。

當(dāng)代置業(yè)副總裁、節(jié)能專家陳音說：“萬國城Moma雖然是科技地產(chǎn)，主打節(jié)能型設(shè)計(jì)，但是其建筑節(jié)能適用的是國外節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。如果按照新標(biāo)準(zhǔn)來衡量，萬國城Moma的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的65%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。在萬國城Moma保持長期恒濕恒溫房間內(nèi)，人體一直處于同一溫度的狀態(tài)中，非常適合人類長期居住。保持室內(nèi)的長期恒濕恒溫是按65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建造的住宅所無法達(dá)到的。如果要按普通技術(shù)來建造的住宅達(dá)到恒濕恒溫，能源的消耗非常大，而應(yīng)用了節(jié)能技術(shù)，包括建筑設(shè)計(jì)和建筑物理學(xué)的應(yīng)用使得萬國城Moma的能源消耗量是相同檔次住宅的50%�！�

對于節(jié)能住宅和普通住宅的區(qū)別除了專業(yè)的劃定，最重要的還是消費(fèi)者自身的體驗(yàn)。以北京的一處普通公寓和北京鋒尚國際公寓進(jìn)行冬季采暖能耗的比較，普通公寓和北京鋒尚國際公寓同樣100平米戶型，普通公寓每年5個(gè)月的采暖季，每平米為30元，一個(gè)采暖季的采暖支出為3000元。而北京鋒尚國際公寓采用的零能耗的設(shè)計(jì)，住戶不需要繳納任何采暖費(fèi)用，室內(nèi)溫度常年保持在20度到26度的人體最舒適溫度標(biāo)準(zhǔn)。

技術(shù)上的“國產(chǎn)”困局

節(jié)能地產(chǎn)的概念源自于歐美，其先進(jìn)的建筑技術(shù)、設(shè)計(jì)、材料都是來自于歐美。而中國樓市的節(jié)能項(xiàng)目，清一色都是國外設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，照搬了國外的技術(shù)，項(xiàng)目的主要建筑材料都是采用國外進(jìn)口材料。

起用國外的設(shè)計(jì)師、應(yīng)用國外的技術(shù)，其成本絕對不菲，這也是節(jié)能住宅陷入高端項(xiàng)目困境的原因。以保溫玻璃為例，進(jìn)口保溫玻璃每平米最低價(jià)是3000元，國產(chǎn)保溫玻璃每平米最低價(jià)是1000元。雖然進(jìn)口材料的價(jià)格是國產(chǎn)材料的三倍，但國產(chǎn)保溫玻璃的保溫率只有進(jìn)口保溫玻璃的50%，開發(fā)商為了贏得高端客戶對于高品質(zhì)的要求只能選擇進(jìn)口材料。

國外技術(shù)和國內(nèi)技術(shù)的差異，使得國內(nèi)的節(jié)能住宅的建造成本居高不下，如果要降低節(jié)能地產(chǎn)的開發(fā)成本只能使用國產(chǎn)的技術(shù)和產(chǎn)品來替代國外的技術(shù)和產(chǎn)品。陳音透露，當(dāng)代集團(tuán)已經(jīng)成立節(jié)能技術(shù)的研究中心，開始研發(fā)自己的節(jié)能技術(shù)，當(dāng)代集團(tuán)最新的“上第Moma”項(xiàng)目準(zhǔn)備啟用自主研發(fā)的節(jié)能技術(shù)，節(jié)省了引進(jìn)國外技術(shù)費(fèi)用的同時(shí)，項(xiàng)目銷售價(jià)格基本接近普通大眾的消費(fèi)價(jià)格。

技術(shù)國產(chǎn)化意味著成本的降低，意味著消費(fèi)群體的擴(kuò)大。據(jù)了解，目前國內(nèi)技術(shù)在項(xiàng)目中并沒有占到主導(dǎo)作用，采用的都是普通節(jié)能技術(shù)，其核心技術(shù)還是以國外為主。從技術(shù)水平的角度，國內(nèi)普遍建筑設(shè)計(jì)水平較低，而節(jié)能住宅的設(shè)計(jì)難度遠(yuǎn)在普通住宅之上，這對于國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)人才奇缺現(xiàn)狀，是一個(gè)難以完成的任務(wù)。節(jié)能住宅除了設(shè)計(jì)之外，工程建筑的技術(shù)也是一大頭痛的問題，節(jié)能住宅的采暖、照明、空調(diào)、戶型的建造不同于普通住宅，工程建筑技術(shù)的差距也讓國產(chǎn)節(jié)能技術(shù)短期內(nèi)難以取代國外節(jié)能技術(shù)。

從時(shí)間上來講，國外節(jié)能地產(chǎn)技術(shù)已經(jīng)發(fā)展了五十年，而國內(nèi)只有短短的幾年，時(shí)間上處于絕對的弱勢。從技術(shù)的推廣上來講，國外有專門的機(jī)構(gòu)來研究設(shè)計(jì)推廣節(jié)能技術(shù)，而國內(nèi)只有幾家節(jié)能地產(chǎn)商在開發(fā)前沿技術(shù)，都是各自為政，沒有形成強(qiáng)勢的集團(tuán)規(guī)模。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。