斷檔品種之一

寫(xiě)字樓供應(yīng)斷檔前景看好

根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況，在國(guó)家控制房?jī)r(jià)，限制投資性住宅消費(fèi)的情況下，寫(xiě)字樓比住宅和商鋪更具有開(kāi)發(fā)和投資價(jià)值。昆明金石創(chuàng)業(yè)公司分析認(rèn)為，如果從投資角度講，目前寫(xiě)字樓甚至比商鋪的回報(bào)還要高。據(jù)該公司調(diào)查，眼下昆明寫(xiě)字樓的租金年回報(bào)率已經(jīng)高達(dá)10％，而且出租率非常高，但眾所周知，昆明幾個(gè)商業(yè)樓盤(pán)給予投資者的回報(bào)承諾最高的不過(guò)8％，有的只有6％或者更低，而且還常常不能兌現(xiàn)。

從各方面情況看，現(xiàn)在是昆明開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的最有利時(shí)機(jī)，但是和5年前相比，如今寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求特征已經(jīng)發(fā)生變化，中小型民營(yíng)企業(yè)、外地駐昆機(jī)構(gòu)成為寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)的主力，那種整層甚至整幢樓宇購(gòu)買(mǎi)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，因此，開(kāi)發(fā)新一代寫(xiě)字樓應(yīng)該適當(dāng)劃小出售單位，增加戶(hù)型變化，這對(duì)電梯配置、給排水設(shè)施、通風(fēng)管道、電力布局和停車(chē)位數(shù)量都提出了新要求。另外，作為重要的投資工具，實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商可以考慮保留部分或大部分物業(yè)只租不售，也可以開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓，以返租形式吸引投資者購(gòu)買(mǎi)。以現(xiàn)在高達(dá)10％的投資回報(bào)，寫(xiě)字樓有可能成為比商鋪還搶手的地產(chǎn)項(xiàng)目。

昆明寫(xiě)字樓怪現(xiàn)象

2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮之年，在售的上百個(gè)樓盤(pán)中，竟然只有一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，而且這個(gè)項(xiàng)目還是在上個(gè)世紀(jì)末就開(kāi)發(fā)的，只不過(guò)現(xiàn)在才銷(xiāo)售罷了；今年仍然如此，純寫(xiě)字樓仍然寥寥無(wú)幾——而這就是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的怪現(xiàn)象：住宅、商鋪開(kāi)發(fā)熱火朝天，寫(xiě)字樓卻無(wú)人問(wèn)津。在國(guó)內(nèi)省會(huì)城市中，類(lèi)似昆明這樣，數(shù)年間不開(kāi)發(fā)一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的城市可以說(shuō)是絕無(wú)僅有。今年已經(jīng)接近尾聲，純寫(xiě)字樓市場(chǎng)上新項(xiàng)目依舊是空白。

在昆明，最新的寫(xiě)字樓大多是5年前開(kāi)發(fā)的，像建工大廈、金泰大廈、志遠(yuǎn)大廈、華爾頓大廈、華爾貝大廈、如意大廈、三合商利寫(xiě)字樓、文貿(mào)大廈、證券大廈等等，盡管銷(xiāo)售時(shí)間前后不一，但都是在1999年昆明世博會(huì)前立項(xiàng)開(kāi)工的。從1999年至今，除了北市區(qū)的銀座、丹彤現(xiàn)代城等外，昆明再無(wú)真正的商業(yè)寫(xiě)字樓開(kāi)工建設(shè)，有的只是個(gè)別商住樓（如銀海國(guó)際公寓）和改造項(xiàng)目（城建大廈），如果有公司要買(mǎi)寫(xiě)字間，只好去買(mǎi)那些竣工好幾年的“老樓”了。

業(yè)內(nèi)分析蕭條原因

提及昆明市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的蕭條狀態(tài)，業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)識(shí)都比較一致：主要是1999年昆明世博會(huì)前寫(xiě)字樓蓋得太多、太集中，以致于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了真實(shí)需求，市場(chǎng)不得不長(zhǎng)期陷入調(diào)整消化階段。這就像一個(gè)人一頓飯吃得太飽，壞了胃口，結(jié)果好幾天吃不下飯，需要長(zhǎng)期調(diào)養(yǎng)一樣。

上個(gè)世紀(jì)90年代最后幾年，昆明掀起了建國(guó)以來(lái)最大規(guī)模的城市建設(shè)高潮，在這場(chǎng)被稱(chēng)為“把昆明城建水平提前了10年”的熱潮中，寫(xiě)字樓遍地開(kāi)花，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在1997、1998、1999年開(kāi)工建設(shè)的寫(xiě)字樓就接近20幢，總建筑面積超過(guò)40萬(wàn)平方米，如果再加上在此期間在建的商住樓項(xiàng)目，昆明當(dāng)時(shí)用于商務(wù)辦公的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積估計(jì)在60萬(wàn)平方米以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)需求，因此大部分項(xiàng)目從一開(kāi)始就陷入了銷(xiāo)售困境。

三合商利是昆明最早的純寫(xiě)字樓項(xiàng)目之一，1998年開(kāi)始銷(xiāo)售，當(dāng)時(shí)廣告宣傳力度之大，創(chuàng)下了昆明類(lèi)似項(xiàng)目的紀(jì)錄，但銷(xiāo)售走勢(shì)緩慢，一直賣(mài)到2001年，三合商利仍然沒(méi)有清盤(pán)。

位于寶善街的華爾頓、華爾貝兄弟項(xiàng)目，1997年開(kāi)工興建，1999年底項(xiàng)目基本完工，但在當(dāng)年10月記者前去采訪時(shí)，大廈銷(xiāo)售尚未過(guò)半。

糟糕的銷(xiāo)售狀況讓有關(guān)部門(mén)意識(shí)到了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的問(wèn)題，因此早在1999年3月，昆明市有關(guān)部門(mén)就開(kāi)始猛踩“剎車(chē)”——市計(jì)委、建委等發(fā)布通知，表示不再審批新的商住樓項(xiàng)目，對(duì)沒(méi)有明確銷(xiāo)售對(duì)象的寫(xiě)字樓項(xiàng)目嚴(yán)格控制，并對(duì)新建寫(xiě)字樓征收高達(dá)30％的投資調(diào)節(jié)稅。然而，這些調(diào)控措施還是來(lái)得晚了，昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求失衡的局面已經(jīng)形成，但政策作用也還是顯現(xiàn)了：在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，寫(xiě)字樓被看成樓市“毒藥”，開(kāi)發(fā)商人人敬而遠(yuǎn)之。一直到現(xiàn)在，雖然政府早已不再限制，可是房地產(chǎn)公司“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，都視開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓為畏途，即使像去年那樣10年不遇的市場(chǎng)行情中也不例外。

寫(xiě)字樓明年繼續(xù)斷檔

從1999年到現(xiàn)在，昆明只開(kāi)發(fā)了零星幾個(gè)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目，如銀座、高新大廈等，在長(zhǎng)達(dá)5年的時(shí)間里，市場(chǎng)一直在消化世博會(huì)前的舊項(xiàng)目，所以，昆明就像一座被寫(xiě)字樓“遺忘”的城市。

事實(shí)上，寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在復(fù)蘇。

和住宅、商鋪一樣，寫(xiě)字樓本來(lái)是一座城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可或缺的一部分，并隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長(zhǎng)，像昆明這樣數(shù)年間幾乎不開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的狀況是十分不正常的。

就在昆明本土開(kāi)發(fā)商仍被“寫(xiě)字樓世博會(huì)后遺癥”困擾時(shí)，市場(chǎng)已悄然發(fā)生了變化，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在日益復(fù)蘇，租售行情見(jiàn)漲。

據(jù)《紅色樓市》走訪得知，前幾年因集中開(kāi)發(fā)而閑置的寫(xiě)字樓現(xiàn)在入住率都在85％以上，個(gè)別甚至達(dá)到100％，像華爾頓、世紀(jì)廣場(chǎng)、三合商利、文貿(mào)大廈、證券大廈等寫(xiě)字樓的入住情況都比較好。入住率高了，租金也穩(wěn)中有升，目前昆明高檔寫(xiě)字樓的月租金普遍在50元/平方米左右，條件好的可以超過(guò)60元/平方米。至于售價(jià)，因?yàn)槔ッ魇幸画h(huán)路以?xún)?nèi)已經(jīng)好幾年沒(méi)有新建寫(xiě)字樓了，所以市場(chǎng)上沒(méi)有一手樓盤(pán)在售，可以說(shuō)是“有市無(wú)價(jià)”，如果是二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑r(jià)格比同地段、同檔次住宅價(jià)格略高。

因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)專(zhuān)業(yè)高檔辦公環(huán)境的需求越來(lái)越大，而近些年昆明主要商務(wù)區(qū)內(nèi)又沒(méi)有新建寫(xiě)字樓供應(yīng)，所以，一些原本宜商宜住的商住樓，甚至住宅，現(xiàn)在都改頭換面，變成了純粹的寫(xiě)字樓。比如銀海SOHO、都市名園等，福林廣場(chǎng)目前租住辦公的比例也非常高。

寫(xiě)字樓的市場(chǎng)已經(jīng)變化，但開(kāi)發(fā)商卻仍未從前些年的挫折中恢復(fù)信心，因此，目前計(jì)劃中新開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目非常少，而位置好的更是鳳毛麟角。

據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士分析，由于昆明多年沒(méi)有新建寫(xiě)字樓，世博會(huì)前后開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)目前也已基本消化完畢，所以在最近一兩年內(nèi)，昆明將出現(xiàn)寫(xiě)字樓供應(yīng)斷檔現(xiàn)象，估計(jì)租金還會(huì)上漲。

斷檔品種之二

節(jié)能型地產(chǎn)市場(chǎng)不大空間不小

在昆明，至今還沒(méi)有哪個(gè)項(xiàng)目公開(kāi)宣稱(chēng)自己是節(jié)能型的，這是一個(gè)空白，可能有人認(rèn)為，這個(gè)空白的空間很有限，但是一個(gè)空無(wú)一人的舞臺(tái)，仍然蘊(yùn)藏著不可小視的能量。

北京萬(wàn)國(guó)城Moma的“恒溫恒濕”、北京鋒尚國(guó)際公寓的“零能耗”，南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)的“低能耗住宅”、鄭州摩爾“節(jié)能概念設(shè)計(jì)”、深圳藍(lán)牙水晶寫(xiě)字樓的“十大生態(tài)智能技術(shù)”、濟(jì)南太陽(yáng)樹(shù)公寓的“高舒適度低能耗的新型生態(tài)高科技公寓”……這些不是未來(lái)科技的遐想，而是迎合目前“節(jié)約、節(jié)能”主旋律的高科技房產(chǎn)，在資源越來(lái)越匱乏的今天，“節(jié)能”顯得無(wú)比重要。

以節(jié)能的名義“玩”地產(chǎn)

在地產(chǎn)界，2005年被稱(chēng)為“綠色地產(chǎn)元年”，大量節(jié)能地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始浮出水面，政府職能部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)搖身變成了“節(jié)能武士”。地產(chǎn)商們也開(kāi)始集體為節(jié)能“發(fā)狂”，好像真的讓他們都忘了資金鏈隨時(shí)斷裂的危機(jī)、土地供應(yīng)吃緊的斷頓地產(chǎn)困局。

首開(kāi)節(jié)能地產(chǎn)先河的北京鋒尚國(guó)際公寓總經(jīng)理張?jiān)跂|迅速成長(zhǎng)為地產(chǎn)界的節(jié)能先鋒，他說(shuō)：“北京鋒尚一年就接待了200多人次的同行來(lái)參觀學(xué)習(xí)，很多同行都達(dá)成了節(jié)能是突破房地產(chǎn)瓶頸唯一出路的共識(shí)。”此時(shí)，綠色地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、節(jié)能地產(chǎn)已經(jīng)在業(yè)界形成一股強(qiáng)勢(shì)的力量，只要印有節(jié)能標(biāo)志的地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)成為高端地產(chǎn)的銷(xiāo)售尖兵和趨勢(shì)導(dǎo)向。

此節(jié)能非彼節(jié)能

9月，“什么是真正意義上的節(jié)能型住宅”這個(gè)問(wèn)題，引發(fā)了各界專(zhuān)家的爭(zhēng)議。有專(zhuān)家認(rèn)為，節(jié)能住宅是在房屋的空間設(shè)計(jì)、室內(nèi)的采暖設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)等方面采用了節(jié)能技術(shù)的地產(chǎn)項(xiàng)目。還有專(zhuān)家認(rèn)為，只要是達(dá)到2005年國(guó)家出臺(tái)的住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的65%節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的住宅就能稱(chēng)為節(jié)能住宅。記者問(wèn)詢(xún)了到會(huì)的許多專(zhuān)家，每個(gè)人都持有不同的觀念，每個(gè)人的說(shuō)法都不相同，但是對(duì)于何謂節(jié)能住宅，沒(méi)有誰(shuí)能夠給出清晰明確的答案。

對(duì)于節(jié)能住宅認(rèn)識(shí)混淆的局面，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為,現(xiàn)在樓市中有很多節(jié)能地產(chǎn)項(xiàng)目或是科技地產(chǎn)項(xiàng)目，都可以稱(chēng)作節(jié)能住宅。9月1日后按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的65%節(jié)能建造的項(xiàng)目也可以說(shuō)是節(jié)能住宅，但兩者之間差異卻很大。比如北京鋒尚國(guó)際公寓推出的“零能耗”的概念，與按65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建造的住宅有天壤之別，其“告別空調(diào)和暖氣”的節(jié)能設(shè)計(jì)，花費(fèi)的設(shè)計(jì)和建造成本是普通設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能達(dá)到的水平，同時(shí)享受的居住感覺(jué)要比普通住宅舒適，所以達(dá)到65%設(shè)計(jì)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)只能稱(chēng)為節(jié)能達(dá)標(biāo)住宅。

目前在建或是建成的節(jié)能住宅基本都是由國(guó)外設(shè)計(jì)師操刀設(shè)計(jì)，照搬國(guó)外的節(jié)能設(shè)計(jì)，應(yīng)用的節(jié)能材料大多是來(lái)自國(guó)外，其節(jié)能率要高于節(jié)能達(dá)標(biāo)住宅。

當(dāng)代置業(yè)副總裁、節(jié)能專(zhuān)家陳音說(shuō)：“萬(wàn)國(guó)城Moma雖然是科技地產(chǎn)，主打節(jié)能型設(shè)計(jì)，但是其建筑節(jié)能適用的是國(guó)外節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。如果按照新標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，萬(wàn)國(guó)城Moma的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的65%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。在萬(wàn)國(guó)城Moma保持長(zhǎng)期恒濕恒溫房間內(nèi)，人體一直處于同一溫度的狀態(tài)中，非常適合人類(lèi)長(zhǎng)期居住。保持室內(nèi)的長(zhǎng)期恒濕恒溫是按65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建造的住宅所無(wú)法達(dá)到的。如果要按普通技術(shù)來(lái)建造的住宅達(dá)到恒濕恒溫，能源的消耗非常大，而應(yīng)用了節(jié)能技術(shù)，包括建筑設(shè)計(jì)和建筑物理學(xué)的應(yīng)用使得萬(wàn)國(guó)城Moma的能源消耗量是相同檔次住宅的50%�！�

對(duì)于節(jié)能住宅和普通住宅的區(qū)別除了專(zhuān)業(yè)的劃定，最重要的還是消費(fèi)者自身的體驗(yàn)。以北京的一處普通公寓和北京鋒尚國(guó)際公寓進(jìn)行冬季采暖能耗的比較，普通公寓和北京鋒尚國(guó)際公寓同樣100平米戶(hù)型，普通公寓每年5個(gè)月的采暖季，每平米為30元，一個(gè)采暖季的采暖支出為3000元。而北京鋒尚國(guó)際公寓采用的零能耗的設(shè)計(jì)，住戶(hù)不需要繳納任何采暖費(fèi)用，室內(nèi)溫度常年保持在20度到26度的人體最舒適溫度標(biāo)準(zhǔn)。

技術(shù)上的“國(guó)產(chǎn)”困局

節(jié)能地產(chǎn)的概念源自于歐美，其先進(jìn)的建筑技術(shù)、設(shè)計(jì)、材料都是來(lái)自于歐美。而中國(guó)樓市的節(jié)能項(xiàng)目，清一色都是國(guó)外設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，照搬了國(guó)外的技術(shù)，項(xiàng)目的主要建筑材料都是采用國(guó)外進(jìn)口材料。

起用國(guó)外的設(shè)計(jì)師、應(yīng)用國(guó)外的技術(shù)，其成本絕對(duì)不菲，這也是節(jié)能住宅陷入高端項(xiàng)目困境的原因。以保溫玻璃為例，進(jìn)口保溫玻璃每平米最低價(jià)是3000元，國(guó)產(chǎn)保溫玻璃每平米最低價(jià)是1000元。雖然進(jìn)口材料的價(jià)格是國(guó)產(chǎn)材料的三倍，但國(guó)產(chǎn)保溫玻璃的保溫率只有進(jìn)口保溫玻璃的50%，開(kāi)發(fā)商為了贏得高端客戶(hù)對(duì)于高品質(zhì)的要求只能選擇進(jìn)口材料。

國(guó)外技術(shù)和國(guó)內(nèi)技術(shù)的差異，使得國(guó)內(nèi)的節(jié)能住宅的建造成本居高不下，如果要降低節(jié)能地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本只能使用國(guó)產(chǎn)的技術(shù)和產(chǎn)品來(lái)替代國(guó)外的技術(shù)和產(chǎn)品。陳音透露，當(dāng)代集團(tuán)已經(jīng)成立節(jié)能技術(shù)的研究中心，開(kāi)始研發(fā)自己的節(jié)能技術(shù)，當(dāng)代集團(tuán)最新的“上第Moma”項(xiàng)目準(zhǔn)備啟用自主研發(fā)的節(jié)能技術(shù)，節(jié)省了引進(jìn)國(guó)外技術(shù)費(fèi)用的同時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格基本接近普通大眾的消費(fèi)價(jià)格。

技術(shù)國(guó)產(chǎn)化意味著成本的降低，意味著消費(fèi)群體的擴(kuò)大。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)技術(shù)在項(xiàng)目中并沒(méi)有占到主導(dǎo)作用，采用的都是普通節(jié)能技術(shù)，其核心技術(shù)還是以國(guó)外為主。從技術(shù)水平的角度，國(guó)內(nèi)普遍建筑設(shè)計(jì)水平較低，而節(jié)能住宅的設(shè)計(jì)難度遠(yuǎn)在普通住宅之上，這對(duì)于國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)人才奇缺現(xiàn)狀，是一個(gè)難以完成的任務(wù)。節(jié)能住宅除了設(shè)計(jì)之外，工程建筑的技術(shù)也是一大頭痛的問(wèn)題，節(jié)能住宅的采暖、照明、空調(diào)、戶(hù)型的建造不同于普通住宅，工程建筑技術(shù)的差距也讓國(guó)產(chǎn)節(jié)能技術(shù)短期內(nèi)難以取代國(guó)外節(jié)能技術(shù)。

從時(shí)間上來(lái)講，國(guó)外節(jié)能地產(chǎn)技術(shù)已經(jīng)發(fā)展了五十年，而國(guó)內(nèi)只有短短的幾年，時(shí)間上處于絕對(duì)的弱勢(shì)。從技術(shù)的推廣上來(lái)講，國(guó)外有專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)研究設(shè)計(jì)推廣節(jié)能技術(shù)，而國(guó)內(nèi)只有幾家節(jié)能地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)前沿技術(shù)，都是各自為政，沒(méi)有形成強(qiáng)勢(shì)的集團(tuán)規(guī)模。

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