“不限購、不限貸”、“商住皆宜”……2011年，一系列調(diào)控政策、細則的出臺，針對住宅市場進行精確調(diào)控。住宅限購相當具有殺傷力，本就供給不足的昆明房地產(chǎn)市場，住宅開盤更是屈指可數(shù)。由是，商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力，案名之多令人眼花繚亂。但面對數(shù)量龐大的購房者，商住兩用的公寓則從市場中覓到一線生機，螺螄灣、西山新城SOSOHO、紅星國際等眾多項目，均以公寓產(chǎn)品搶攻市場，并受到熱捧。

購房故事

買公寓作過渡房

輾轉(zhuǎn)于各樓盤的王女士，仔細地對比著收集到的昆明房地產(chǎn)市場上即將面市或已經(jīng)銷售的住宅產(chǎn)品的相關(guān)資料，“我在昆明工作了兩年，工作穩(wěn)定下來之后，也不想總是租房住，所以計劃買房子。但是，現(xiàn)在新樓盤太少了，價格也比較高，你看看我收集的資料，絕大多數(shù)都是公寓，雖然產(chǎn)權(quán)是40年的，但是面積比較小，單價也適中，有幾個位置比較符合我的要求，生活比較方便。只是，聽朋友說，住在商住兩用的公寓里可能會比較噪雜，不過應(yīng)該影響不大，當作過渡性住房還可以，將來應(yīng)該也比較好出手�！�

商住公寓購房成本也不低

28歲的陳小姐今年準備結(jié)婚，她和未婚夫準備買房，但是由于可買的房子太少，找來找去都沒有合適的房源，看中了一套商住公寓，但是咨詢后才知道，這種公寓貸款最高年限僅為10年，這樣他們的月供壓力太大，承受起來很辛苦，所以她還想再考慮考慮。

而小李夫妻剛存夠一套60平方米住房的房貸首付款，如今由于商住公寓的首付比例是50%，他們的購房計劃又被迫延期，而且，他們認為商住公寓的后續(xù)生活成本偏高，也不適合他們的實際情況。

調(diào)控開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)

“由于限購令和銀行一系列貸款政策的緊縮，讓很多購房者的觀望情緒加劇，所以我們決定將我們的住宅項目暫緩。我們的項目屬于綜合體，但是由于政策的偏向，我們現(xiàn)在將營銷重點轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)部分，對我們地產(chǎn)公司而言這只是戰(zhàn)略的調(diào)整，目的是順應(yīng)政策和市場需求。其實，對我們來說，如果能先銷售住宅，風險相對較小，回款更快，能避免很多風險，也讓公司流動資金更加充裕。但是由于現(xiàn)在的市場環(huán)境不樂觀，住宅銷售遇冷，我們希望保留我們的房源，等待時機�！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)公司負責人對記者說。而且，據(jù)他觀察很多地產(chǎn)商也持有相似觀點。

昆明理工大學房地產(chǎn)MBA教育中心副主任李瑞紅分析，40年產(chǎn)權(quán)公寓的客戶群體大致有三類：首次及過渡性置業(yè)者，多為剛參加工作不久支付能力相對有限的工薪族，其總價優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品時尚，購買后既能滿足其過渡型居住功能，同時兼有一定的投資功能；純粹的投資客，因投資屬性突出，占據(jù)比例最高；成長型中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者，商業(yè)立項的公寓因為可以注冊公司，加上總價低，物管低，辦公的同時可以居住，成為中小型企業(yè)及SOHO辦公群體的選擇目標。

如此市場格局，業(yè)內(nèi)專家認為，商業(yè)地產(chǎn)放量，商住公寓的鬧熱，雖然不乏城市商業(yè)更新升級的自身需要，但也不能排除這種市場選擇是無奈之舉的因素。在剛性需求購房者無法通過住宅供給滿足時，商住公寓就成為一些置業(yè)者的“曲線”選擇；而對開發(fā)商來說，在住宅推售受到政策限制，市場觀望情緒濃重，再加上金融政策趨緊考驗開發(fā)商資金鏈，推售商業(yè)也成為其“曲線”路徑。

在滇銀行差異認定商住公寓貸款

在采訪中記者了解到，在滇各家銀行關(guān)于商住公寓購房者申請貸款的政策不盡相同。第一種情況是，銀行按照所購物業(yè)的土地使用性質(zhì)來認定，此種情況下，商住公寓被劃分至商業(yè)物業(yè)中，貸款性質(zhì)、利率、首付比例都適用商業(yè)貸款，并且再次購買住宅時，商住公寓不認定為住宅，所以，所購住宅視為首套房；第二種情況是，雖然商住公寓的土地性質(zhì)屬于商業(yè)用地，但有些銀行仍將商住公寓視作住宅，在政策調(diào)控范圍之中，所以，購房者要在購房之前咨詢清楚。同時，現(xiàn)在銀行信貸政策全面趨緊，貸款審批手續(xù)愈加嚴格，貸款辦理周期也比較長。

商住公寓40年后續(xù)期尚無定論

40年產(chǎn)權(quán)公寓屬于商業(yè)性質(zhì)，土地使用年限為40年，而房屋的產(chǎn)權(quán)則是永久性的。根據(jù)新實施的《物權(quán)法》第149條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理�！睒I(yè)內(nèi)人士稱，對于70年產(chǎn)權(quán)的住宅到期后會自動延期。而商業(yè)立項的項目則沒有明確的規(guī)定，由于目前我國的房屋不管是商業(yè)用地還是住宅類用地，都還沒有出現(xiàn)土地使用年限到期的情況，具體到期后如何處理還沒有先例，未來政策如何規(guī)定尚無明確定論。

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