政府方面的思維是加大中低檔房的供應(yīng)，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫；房地產(chǎn)商的商業(yè)算計(jì)卻是，中低價(jià)房利潤(rùn)薄，因而往往不愿意參與開發(fā)。

到達(dá)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理李文杰的辦公室時(shí)，他正在分析一份文件，并做著圈畫�？吹接浾吆笏鹕聿⑿χf(shuō)，“我正在做關(guān)于房?jī)r(jià)的功課�！痹诶钗慕芸磥�(lái)，房?jī)r(jià)無(wú)規(guī)律的上漲或低落都不是健康的市場(chǎng)表現(xiàn)。

今年1~10月份，北京期房?jī)r(jià)格同比上漲21.4%。這是北京市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土資源局、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)階段運(yùn)行情況公告中顯示的數(shù)據(jù)。在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，這樣的漲幅不能不引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的探究。

開發(fā)商與政府的博弈

業(yè)內(nèi)人士指出，理論上，房?jī)r(jià)上漲與國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境、土地價(jià)格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等有著或近或遠(yuǎn)的關(guān)系，哪一環(huán)發(fā)生變化都會(huì)牽涉到房?jī)r(jià)。此輪北京房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，是開發(fā)商與中央政府博弈的結(jié)果，其焦點(diǎn)是供求結(jié)構(gòu)不合理。

北京成業(yè)行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月份，北京市場(chǎng)新開盤樓盤134個(gè)。若以6000元/平方米作為劃分中低檔和中高檔樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，6000元/平方米以上的中高檔樓盤82個(gè)，占到了總量的61.2%；6000元/平方米以下的中低檔樓盤52個(gè)，占38.8%。但從需求方來(lái)看，根據(jù)成業(yè)行日常市調(diào)和代銷項(xiàng)目的反饋情況，購(gòu)房者對(duì)6000元/平方米以下的樓盤的需求量占60%以上，對(duì)高檔房的需求比例則在40%以下。

這兩個(gè)數(shù)據(jù)的對(duì)比說(shuō)明了目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上供求結(jié)構(gòu)的不平衡。為了改變房地產(chǎn)市場(chǎng)這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理性，并有效拉低房?jī)r(jià)，早在2004年，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾就曾表示，2005年我國(guó)將繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，支持中低收入家庭購(gòu)房，限制非住宅及高檔和大戶型住房建設(shè)。然而，這一號(hào)召并沒有立刻使市場(chǎng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。

政府的思維是加大中低檔房的供應(yīng)，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，既讓百姓買得起，又保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)商的商業(yè)算計(jì)卻是，中低價(jià)房利潤(rùn)薄，往往不愿意參與開發(fā)，他們希望獲得的每一塊土地都要產(chǎn)生最大的利潤(rùn)。

“房地產(chǎn)商之所以熱衷于開發(fā)高檔房，道理很簡(jiǎn)單，按照目前土地招拍掛的拿地模式，開發(fā)商勢(shì)必會(huì)尋求利潤(rùn)空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價(jià)房與低價(jià)房成本相差不多，但利潤(rùn)卻是幾十倍的差異，也許做十個(gè)低檔項(xiàng)目，不如做一個(gè)高項(xiàng)目。在這種的情況下，房地產(chǎn)商自然會(huì)不顧一切地開發(fā)高檔項(xiàng)目。由此看來(lái)，今年各地公布的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃無(wú)一例外地得不到全面執(zhí)行，也就毫不奇怪了�！眹�(guó)家信息中心發(fā)展部戰(zhàn)略處處長(zhǎng)高輝清指出。

結(jié)構(gòu)失衡與“圍魏救趙”

“體現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的晴雨表是中高檔房的比例。5000元/平方米的中低檔房多是自住型產(chǎn)品，屬于剛性需求；中高檔多是投資產(chǎn)品，有彈性空間。這一輪房?jī)r(jià)上漲主要是中高檔的樓盤，這是受到投資者的拉動(dòng)，例如富力城的前期供量大多由投資者購(gòu)買，在整個(gè)房?jī)r(jià)上漲的過程中，高檔房上漲的幅度有很大的影響�！崩钗慕苷f(shuō)。

北京成業(yè)行市場(chǎng)拓展中心總監(jiān)張艷介紹，10月份北京市場(chǎng)普通住宅類均價(jià)為7238元/平方米，比9月份的6394元/平方米上漲了13.2%；公寓類均價(jià)為12970元/平方米，比9月份的13625元/平方米下跌了4.8%；別墅類均價(jià)為9536元/平方米，比9月份的6066元/平方米上漲了57.2%。

“2005年下半年，北京市場(chǎng)特別是朝陽(yáng)區(qū)以滿足白領(lǐng)、中產(chǎn)階層為主，價(jià)位在7000元~10000元/平方米的樓盤較多。在10月開盤的22個(gè)樓盤中，新盤在每平方米6000元以下項(xiàng)目只有4個(gè)，占18%；7000元~10000元/平方米的高端項(xiàng)目卻達(dá)82%，極大地拉升了房?jī)r(jià)�！睆埰G說(shuō)。

“在國(guó)家宏觀調(diào)控政策已經(jīng)家喻戶曉的今天，老百姓自己是不可能如此逆市瘋抬房?jī)r(jià)的�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)有些像股市，通過對(duì)二三線城市的炒作，從而封殺一線城市的房?jī)r(jià)下跌空間。這種‘圍魏救趙’的想法在我去年參加的一個(gè)房地產(chǎn)會(huì)上就有所體現(xiàn)，當(dāng)時(shí)一些開發(fā)商就表示要炒作二三線城市�！备咻x清說(shuō)。

結(jié)構(gòu)失衡的情形不僅出現(xiàn)在北京。從目前我國(guó)居民收入水平來(lái)看，大概有5%的居民可以消費(fèi)得起高檔住宅，但實(shí)際上許多地方的高檔樓盤比例卻高達(dá)30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房?jī)r(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，9月末，全國(guó)商品房空置面積1.09億平方米，同比增長(zhǎng)10.8%。其中，商品住宅空置面積6006萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.2%。商品房空置面積的增加，一方面表明開發(fā)商的房子大量積壓，另一方面，也說(shuō)明開發(fā)商在“硬扛”房?jī)r(jià)。

“現(xiàn)在的情況是上令下行不暢，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，上海推出了兩個(gè)1000萬(wàn)工程，以我的觀察來(lái)看，兩個(gè)工程今年完成有困難，”高輝清說(shuō)，“房地產(chǎn)商的不合作，甚至在輿論上對(duì)已經(jīng)推出的中低價(jià)房給予負(fù)面評(píng)價(jià)，使得項(xiàng)目不容易進(jìn)行�！备咻x清認(rèn)為，近一個(gè)月時(shí)間深圳個(gè)別房?jī)r(jià)上漲了近三倍，也是人為炒作的結(jié)果。

地價(jià)上漲抬高房?jī)r(jià)

李文杰也認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的主要因素就是供求失衡，但這種失衡在某些層面上還與“8·31”及土地招拍掛有關(guān)系。從供應(yīng)層面看，前些時(shí)候，業(yè)內(nèi)一直在叫嚷“地荒”，國(guó)土資源部的回應(yīng)是“我有地”。土地短缺有的是結(jié)構(gòu)性短缺，如上海是沒地可供；北京的情況是有地但沒有形成足夠供應(yīng)。

據(jù)李文杰的分析，這是因?yàn)椤?·31”處理的土地較多，其程序和辦理時(shí)間有一定的滯后，造成了土地供應(yīng)的延遲，真正的供應(yīng)高峰期在明年春季。因此在目前，“8·31”導(dǎo)致的土地暫時(shí)短缺，是房?jī)r(jià)上漲的很大原因。

土地供應(yīng)轉(zhuǎn)變成產(chǎn)品有效供應(yīng)與資金也有關(guān)系。宏觀調(diào)控下銀行收緊了房地產(chǎn)貸款，境外的資金及民間資本相當(dāng)?shù)幕钴S，公司的重組并購(gòu)、項(xiàng)目間買賣行為，都證明了宏觀調(diào)控的影響，這實(shí)際上進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。一個(gè)本來(lái)可以今年春天上市的項(xiàng)目，由于宏觀調(diào)控導(dǎo)致資金短缺，開始尋求合作，在談定的時(shí)候可能已經(jīng)到了秋季，資金年底進(jìn)入，項(xiàng)目就只能在明年上市，供應(yīng)周期于是被拉長(zhǎng)。

與此同時(shí)，購(gòu)房需求依然高漲，導(dǎo)致供求進(jìn)一步失衡。

此外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展使民間高速儲(chǔ)存了大量資本，而民間資本基本不進(jìn)入銀行。許多私募基金和炒房團(tuán)的出現(xiàn)，也是民間投資需求的體現(xiàn)。

北京世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理周曉華認(rèn)為，國(guó)內(nèi)投資渠道單一，房地產(chǎn)已經(jīng)成為部分消費(fèi)者投資理財(cái)?shù)闹匾ぞ摺Ｄ壳暗谋本┦袌?chǎng)處于增量市場(chǎng)階段，租賃市場(chǎng)的回報(bào)在10%以上，而深圳只有6%，這也帶動(dòng)了對(duì)北京房地產(chǎn)的投資。

“近年部分城市的房?jī)r(jià)上漲，與中國(guó)連續(xù)三年的股市熊市有關(guān)。按照市場(chǎng)規(guī)律，房市與股市成反比關(guān)系，股市的低迷致使資金大量涌入樓市。這也說(shuō)明中國(guó)的投資環(huán)境較單一。股市的現(xiàn)狀令資本撤退，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮令資本逐利，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的很重要原因�！崩钗慕苷f(shuō)。

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