關(guān)鍵詞：房屋買賣常識(shí)房產(chǎn)中介

房產(chǎn)中介“吃差價(jià)”的現(xiàn)象較為普遍，且已成為房產(chǎn)中介的主要利潤(rùn)點(diǎn)，嚴(yán)重侵害了市場(chǎng)交易主體利益和擾亂了二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房產(chǎn)中介“吃差價(jià)”所采用的共同手法是：對(duì)登記售房者壓低評(píng)估價(jià)和登記售價(jià)，對(duì)咨詢買房者抬高市場(chǎng)行情，以此創(chuàng)造出一個(gè)差價(jià)空間。通常按照以下幾種方式進(jìn)行具體操作。

1、介入交易，直接倒手。當(dāng)發(fā)現(xiàn)登記售房人同意以一個(gè)較低價(jià)格出讓時(shí)，房產(chǎn)中介常會(huì)指派一名內(nèi)部人員與其商談，砍價(jià)，并交付定金訂下該房，并在合同中約定一個(gè)較長(zhǎng)的履行期限。出現(xiàn)有購(gòu)買該房意向者，該內(nèi)部人員作為賣方與其以一個(gè)更高的價(jià)格進(jìn)行交易。交易成功后到房管部門簽訂交易登記合同時(shí)，房產(chǎn)中介一方面以種種名義將內(nèi)部人員的名字換成真正的售房人，另一方面以少交契稅為由在登記合同中訂立一個(gè)較低的售房?jī)r(jià)格。于是，兩筆交易合并成了一筆交易，交易中間的差價(jià)在購(gòu)房人付款過(guò)程中，流入房產(chǎn)中介之手。對(duì)于這種交易，購(gòu)房人尤其是在合同售方與產(chǎn)權(quán)人不一致時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格核對(duì)交易對(duì)方身份關(guān)系可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)。發(fā)現(xiàn)后，可以售房人非產(chǎn)權(quán)人且無(wú)法得到追認(rèn)為由，主張合同無(wú)效。

2、接受全權(quán)委托，抬價(jià)銷售。有的賣房人因身在外地或工作繁忙，無(wú)暇與有購(gòu)房意向者一一接洽。他們通常會(huì)在房產(chǎn)中介建議下，向其出具手續(xù)，委托其全權(quán)處理售房事宜。不少房產(chǎn)中介于是就趁機(jī)以高于委托人指示價(jià)格的價(jià)格與購(gòu)房人進(jìn)行交易，從中賺取差價(jià)。對(duì)于這種情況，如果房產(chǎn)中介以自己名義與購(gòu)房人進(jìn)行交易，則它與委托人之間形成的是行紀(jì)法律關(guān)系。根據(jù)《合同法》第四百一十八條規(guī)定，行紀(jì)人高于委托人指定的價(jià)格賣出的，可以按照約定增加報(bào)酬，該利益屬于委托人。如果房產(chǎn)中介以賣房人名義與購(gòu)房人簽訂合同，則它與委托人間形成的是代理關(guān)系。根據(jù)民法通則和合同法的相關(guān)規(guī)定，此時(shí)房產(chǎn)中介所簽訂合同中的權(quán)利、義務(wù)均由委托人承受。房產(chǎn)中介作為代理人無(wú)權(quán)將買房人交付的部分房款占為己有。故委托人一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介借從事行紀(jì)、代理事務(wù)之機(jī)，賺取差價(jià)，可據(jù)上述法律規(guī)定，要求房產(chǎn)中介返還差價(jià)。

3、保底銷售，超過(guò)分成。有的情況下，房產(chǎn)中介與登記售房人約定，當(dāng)它以某個(gè)保底價(jià)格賣出該房時(shí)收取一定比例的中介費(fèi)；當(dāng)它以高于保底價(jià)格賣出該房時(shí)，對(duì)超出部分價(jià)款與售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。這種約定原則上是可以成立的。其中要明確的是，房產(chǎn)中介所收取費(fèi)用在性質(zhì)上屬于居間、代理等業(yè)務(wù)的報(bào)酬，它無(wú)權(quán)與售房人分割售房款。房產(chǎn)中介有義務(wù)向委托人客觀地提供估價(jià)、咨詢服務(wù),而售房人確定的保底銷售價(jià)格通常是據(jù)房產(chǎn)中介提供的估價(jià)作出的。該價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)出入較大時(shí)，房產(chǎn)中介收取的中介費(fèi)可能過(guò)高，有失公平。為了克服約定居間報(bào)酬可能存在的弊端，國(guó)外法律規(guī)定了約定報(bào)酬酌減制度。當(dāng)約定報(bào)酬大大超過(guò)居間人所提供勞務(wù)的價(jià)值致顯失公平時(shí)，法院可以根據(jù)委托人的申請(qǐng)酌情降低報(bào)酬額.降低的幅度，使房產(chǎn)中介實(shí)際收取的報(bào)酬不高于物價(jià)部門核定的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為宜。

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