售后返租存陷阱

“10年返租”、“投資回報(bào)率高達(dá)10%”……隨著商品住宅“限購(gòu)令”效果顯現(xiàn)，商鋪身價(jià)水漲船高。在眾多的商鋪中，有一種商場(chǎng)返租商鋪也備受關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前昆明市場(chǎng)上出售的類似商鋪不在少數(shù)，但并非都是賺錢的“金饃饃”，投資時(shí)需要仔細(xì)鑒別經(jīng)營(yíng)方實(shí)力及策略。

優(yōu)勢(shì)

分享商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益誘人

“買了這個(gè)商鋪你就省心了，每年租金打到你的賬戶上，你都不用煩心去出租�！弊罱�，市民朱阿姨正在尋找適合的商鋪用于投資，而西市區(qū)一家商場(chǎng)的宣傳讓她有些動(dòng)心，以一個(gè)78萬(wàn)元13.4平方米的商鋪計(jì)算，每平方米價(jià)格在5.8萬(wàn)元左右，回報(bào)率達(dá)到8%，“這個(gè)回報(bào)已經(jīng)超過(guò)了CPI的漲幅，而且我算了一下大約12.5年可以回本，加上商鋪本身的升值，這個(gè)投資還是合算的�！睋�(jù)中介方介紹，這個(gè)商鋪需要由商場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，投資者沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)和出租權(quán)，一次性簽訂10年的合同。

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索發(fā)現(xiàn)，這類商鋪信息非常豐富，而且項(xiàng)目涵蓋廣泛。三市街商圈一家老牌商場(chǎng)同樣有業(yè)主在轉(zhuǎn)讓這種商鋪。工作人員表示，這種商鋪由商場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，投資者不能自行出租，甚至到了商場(chǎng)實(shí)地也很難看出哪一塊是自己的產(chǎn)權(quán)，“可能是過(guò)道，也可能是某個(gè)專柜的一部分，投資者實(shí)際上就是分享商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收益。”

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該商場(chǎng)6樓一個(gè)面積19平方米的商鋪，售價(jià)達(dá)48萬(wàn)元，月租1400元，需要28年才能收回成本�！斑@種合同一簽就是10年甚至幾十年，但現(xiàn)在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，萬(wàn)一商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，豈不是非常危險(xiǎn)。”朱阿姨全面了解了商場(chǎng)返租商鋪的運(yùn)作模式后，決定仔細(xì)考察后再做決定。

風(fēng)險(xiǎn)

買商鋪10年后租金不漲反降

作為10年前的小康之家，如今的中產(chǎn)階層，李阿姨的投資意識(shí)很早就有。2001年，和平村附近建起了一個(gè)商場(chǎng)，當(dāng)時(shí)那里已經(jīng)形成了很濃的商業(yè)氛圍，看準(zhǔn)地段優(yōu)勢(shì)，李阿姨以每平方米1萬(wàn)元的價(jià)格買了2樓的一間9.2平方米的商鋪，商場(chǎng)要求業(yè)主不能自行經(jīng)營(yíng)或者出租，要服從商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，“當(dāng)時(shí)承諾租金每月650元，我算了一下，一年就有7800元，12年就能收回成本了，還是不錯(cuò)的。”

然而事與愿違，從2002年開(kāi)始，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)每況愈下，最后直接關(guān)門大吉。由于商鋪位于商場(chǎng)2樓，在整體歇業(yè)的情況下，李阿姨也沒(méi)有辦法出租，只能在毫無(wú)收益的情況下苦苦等待了幾年。

“后來(lái)這個(gè)商場(chǎng)終于有了新的經(jīng)營(yíng)方，當(dāng)時(shí)宣傳做得很大，我們估計(jì)可能要火了。”李阿姨回憶，這個(gè)關(guān)閉已久的商場(chǎng)幾年后終于重新開(kāi)業(yè)，銷售服裝百貨，定位為中低端，“本來(lái)以為這些小東小西生意應(yīng)該不錯(cuò)，可不知道為什么還是很冷清�！崩畎⒁虩o(wú)奈地表示，現(xiàn)在這個(gè)商鋪每個(gè)月租金在300元，一年3600元，“買個(gè)商鋪10年不但沒(méi)有升值，租金還在下降，多像一個(gè)笑話，投資真的要謹(jǐn)慎�！�

小帖士

投資者雖不是專業(yè)人士，但也要學(xué)會(huì)對(duì)比周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，投資時(shí)不要盲目相信返租和投資收益的承諾，要盡量選擇有規(guī)模、有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商。業(yè)內(nèi)流行“五不選”原則，同質(zhì)化嚴(yán)重的，不選；品牌比不上周邊商家大的，不選；大商場(chǎng)交通不便利的，不選；缺乏規(guī)劃支撐的大商場(chǎng)，不選；小區(qū)內(nèi)街鋪，不選。

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