售后返租存陷阱

“10年返租”、“投資回報率高達(dá)10%”……隨著商品住宅“限購令”效果顯現(xiàn)，商鋪身價水漲船高。在眾多的商鋪中，有一種商場返租商鋪也備受關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前昆明市場上出售的類似商鋪不在少數(shù)，但并非都是賺錢的“金饃饃”，投資時需要仔細(xì)鑒別經(jīng)營方實力及策略。

優(yōu)勢

分享商場經(jīng)營收益誘人

“買了這個商鋪你就省心了，每年租金打到你的賬戶上，你都不用煩心去出租。”最近，市民朱阿姨正在尋找適合的商鋪用于投資，而西市區(qū)一家商場的宣傳讓她有些動心，以一個78萬元13.4平方米的商鋪計算，每平方米價格在5.8萬元左右，回報率達(dá)到8%，“這個回報已經(jīng)超過了CPI的漲幅，而且我算了一下大約12.5年可以回本，加上商鋪本身的升值，這個投資還是合算的。”據(jù)中介方介紹，這個商鋪需要由商場統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，投資者沒有經(jīng)營權(quán)和出租權(quán)，一次性簽訂10年的合同。

通過網(wǎng)絡(luò)搜索發(fā)現(xiàn)，這類商鋪信息非常豐富，而且項目涵蓋廣泛。三市街商圈一家老牌商場同樣有業(yè)主在轉(zhuǎn)讓這種商鋪。工作人員表示，這種商鋪由商場統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，投資者不能自行出租，甚至到了商場實地也很難看出哪一塊是自己的產(chǎn)權(quán)，“可能是過道，也可能是某個專柜的一部分，投資者實際上就是分享商場的經(jīng)營收益�！�

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該商場6樓一個面積19平方米的商鋪，售價達(dá)48萬元，月租1400元，需要28年才能收回成本�！斑@種合同一簽就是10年甚至幾十年，但現(xiàn)在商業(yè)競爭比較激烈，萬一商場經(jīng)營不善，豈不是非常危險。”朱阿姨全面了解了商場返租商鋪的運作模式后，決定仔細(xì)考察后再做決定。

風(fēng)險

買商鋪10年后租金不漲反降

作為10年前的小康之家，如今的中產(chǎn)階層，李阿姨的投資意識很早就有。2001年，和平村附近建起了一個商場，當(dāng)時那里已經(jīng)形成了很濃的商業(yè)氛圍，看準(zhǔn)地段優(yōu)勢，李阿姨以每平方米1萬元的價格買了2樓的一間9.2平方米的商鋪，商場要求業(yè)主不能自行經(jīng)營或者出租，要服從商場統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，“當(dāng)時承諾租金每月650元，我算了一下，一年就有7800元，12年就能收回成本了，還是不錯的�！�

然而事與愿違，從2002年開始，商場經(jīng)營每況愈下，最后直接關(guān)門大吉。由于商鋪位于商場2樓，在整體歇業(yè)的情況下，李阿姨也沒有辦法出租，只能在毫無收益的情況下苦苦等待了幾年。

“后來這個商場終于有了新的經(jīng)營方，當(dāng)時宣傳做得很大，我們估計可能要火了。”李阿姨回憶，這個關(guān)閉已久的商場幾年后終于重新開業(yè)，銷售服裝百貨，定位為中低端，“本來以為這些小東小西生意應(yīng)該不錯，可不知道為什么還是很冷清�！崩畎⒁虩o奈地表示，現(xiàn)在這個商鋪每個月租金在300元，一年3600元，“買個商鋪10年不但沒有升值，租金還在下降，多像一個笑話，投資真的要謹(jǐn)慎�！�

小帖士

投資者雖不是專業(yè)人士，但也要學(xué)會對比周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，投資時不要盲目相信返租和投資收益的承諾，要盡量選擇有規(guī)模、有信譽的開發(fā)商。業(yè)內(nèi)流行“五不選”原則，同質(zhì)化嚴(yán)重的，不選；品牌比不上周邊商家大的，不選；大商場交通不便利的，不選；缺乏規(guī)劃支撐的大商場，不選；小區(qū)內(nèi)街鋪，不選。

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