云南新都昌（集團(tuán)）臻萬企業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理張志宏

“多個(gè)單業(yè)態(tài)商業(yè)體構(gòu)成了復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，它們之間就好比點(diǎn)和面的關(guān)系。有了單業(yè)態(tài)商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、從業(yè)知識(shí)，做復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)時(shí)才會(huì)更加理性和專業(yè)�！睆堉竞暾f這番話，并非毫無根據(jù)。多年從事電器、百貨行業(yè)的他轉(zhuǎn)型做復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn)、人脈資源使得他在招商、運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目時(shí)更加得心應(yīng)手，對(duì)項(xiàng)目涉及到的所有商業(yè)業(yè)態(tài)的選址、運(yùn)作要求、物業(yè)要求胸有成竹。

點(diǎn)與面的結(jié)合才能讓商業(yè)地產(chǎn)存活、發(fā)展

大學(xué)畢業(yè)后的張志宏帶著干部指標(biāo)，進(jìn)入昆明第一家實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度管理的昆明五華大廈從事電器營(yíng)銷，之后沃爾瑪公司在昆明創(chuàng)辦第一家山姆會(huì)員店時(shí)，他有幸得到去深圳培訓(xùn)的機(jī)會(huì)；再后來，國(guó)美電器進(jìn)昆，張志宏操起老本行，再干電器營(yíng)銷行業(yè)；之后奧宸集團(tuán)在昆明運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，張志宏又加盟企業(yè)，正式從單業(yè)態(tài)的商業(yè)運(yùn)作轉(zhuǎn)型至復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，可以說他是真正經(jīng)歷了昆明商業(yè)變遷的第一人。談到單業(yè)態(tài)商業(yè)和復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，張志宏用點(diǎn)和面的關(guān)系來詮釋兩者之間的關(guān)系。

“單業(yè)態(tài)商業(yè)運(yùn)作和復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的招商是不一樣的，但兩者之間卻存在一定的聯(lián)系。”張志宏認(rèn)為，首先從策劃方面，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從面入手，即通盤考慮項(xiàng)目定位、商業(yè)輻射范圍以及消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)等；然后再?gòu)狞c(diǎn)開始招商，即引入哪個(gè)主力店，引入哪些主力品牌；點(diǎn)與面的結(jié)合才能讓商業(yè)地產(chǎn)存活、發(fā)展。

成功的商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵

做商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)細(xì)活，不但要懂招商，還要懂策劃，懂運(yùn)營(yíng)。從單業(yè)態(tài)商業(yè)運(yùn)營(yíng)到復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中，張志宏看到了業(yè)內(nèi)存在的一些問題，比如昆明商業(yè)地產(chǎn)重招商、輕運(yùn)營(yíng)。他認(rèn)為要使昆明的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起來，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視運(yùn)營(yíng)人才的培養(yǎng)，同時(shí)需走出昆明去招商。

“目前昆明商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商大部分對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的模式不熟，聘請(qǐng)了很多所謂的招商代理公司，在限期內(nèi)招滿商家的承諾下，簽訂招商代理協(xié)議，造成了昆明很多商業(yè)項(xiàng)目不成功，以致關(guān)閉的事實(shí)。因?yàn)檎猩檀砉静⒉回?fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)，只負(fù)責(zé)招完后收?qǐng)�，給開發(fā)企業(yè)帶來了一定的損失�！睆堉竞瓯硎�，這個(gè)事實(shí)也反映出昆明缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)的人才，昆明的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須大膽引入有著豐富經(jīng)驗(yàn)的人才，以此加速培養(yǎng)本土商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理人，才能真正做好商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，而不是單只靠招商代理公司來解決招商，而使得后期運(yùn)營(yíng)陷入難題。

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