2011，昆明商業(yè)地產(chǎn)格局繼續(xù)進(jìn)行著一場(chǎng)全新的大洗牌，并由其體現(xiàn)出來(lái)的規(guī)�；⑵放苹蛯�(zhuān)業(yè)化等特征，推動(dòng)昆明商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)嶄新時(shí)代。隨著商業(yè)地產(chǎn)從單純高盈利到多贏角色的轉(zhuǎn)變，大體量的商業(yè)使大部分發(fā)展商陷入了難以駕馭的困境，在操作思路、操作程序、招商渠道、后期經(jīng)營(yíng)的多重壓力下，“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”的昆明商業(yè)地產(chǎn)，究竟誰(shuí)是誰(shuí)非，誰(shuí)主沉��？特別是處于弱勢(shì)投資形式下的中小投資者，又該何去何從？經(jīng)過(guò)筆者對(duì)昆明主要商業(yè)項(xiàng)目的多方走訪及研究，給出的思路可見(jiàn)一斑。

商業(yè)地產(chǎn)——眾多人士的財(cái)富領(lǐng)地

商業(yè)地產(chǎn)，是一個(gè)城市繁榮與否的標(biāo)志，豐富著城市表情并標(biāo)定著城市的經(jīng)濟(jì)風(fēng)向。商業(yè)地產(chǎn)包含了“商業(yè)”+“地產(chǎn)”兩個(gè)概念，從資本運(yùn)作的慣例來(lái)看，即開(kāi)發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益，再加上后期管理者的權(quán)益。投資者選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也不再僅僅著眼于項(xiàng)目的地段、價(jià)格等簡(jiǎn)單因素，而更多關(guān)注的是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、品牌效應(yīng)等。把錢(qián)投到最放心的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那里；放到最專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)那里；放到最具前景、最合理的投資模式上。甚至探尋零風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)賺不賠的投資模式實(shí)際上成了投資者攫取財(cái)富的最優(yōu)捷徑。于是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資，開(kāi)發(fā)商選用何種模式運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)采用何種管理方式，是投資客的投資風(fēng)向標(biāo)。

2011——昆明財(cái)富，中小投資者出路何在？

限購(gòu)令使得資本涌向商業(yè)地產(chǎn)，從二環(huán)到三環(huán)，從西市區(qū)到南市區(qū)甚至呈貢新區(qū)，商業(yè)項(xiàng)目珠落玉盤(pán)，琳瑯滿目。市場(chǎng)火熱但是中小投資者仍然望而卻步，舉棋不定，在高價(jià)位與投資風(fēng)險(xiǎn)之間找不到平衡點(diǎn)，其中部分投資者痛下心來(lái)做出了艱難的決定，最終卻是有人歡喜有人憂。

評(píng)判商鋪的真正價(jià)值，回歸商鋪價(jià)值本身，商業(yè)地產(chǎn)還是有一些規(guī)律可循，筆者有一些建議：商業(yè)地產(chǎn)40年的產(chǎn)權(quán)中，商鋪售價(jià)大約為10～15年的租金收入，租金收入可以從周邊相同級(jí)別的商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平大概估算而出，如果商鋪售價(jià)大于15年的租金收入，就意味著商業(yè)投資沒(méi)有達(dá)到理想的效果。

陳先生是一位精明的中小投資者，他對(duì)昆明商業(yè)投資有自己的見(jiàn)解和屬于自己的生意經(jīng)。陳先生說(shuō)，適合別人的商業(yè)鋪面未必適合自己，特別對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)，選鋪更是應(yīng)該慎之又慎。當(dāng)問(wèn)及陳先生選鋪經(jīng)驗(yàn)時(shí)，他很有興致地談起了自己的生意經(jīng)。他說(shuō)：“首先，投資商鋪，地段確實(shí)是首要考慮的因素，特別是目前的地鐵建設(shè)帶來(lái)了新的機(jī)遇；其次，商鋪所在片區(qū)整體商業(yè)氣氛的形成，成熟的商業(yè)片區(qū)商鋪盈利時(shí)間會(huì)盡快到來(lái)；再次，考慮開(kāi)發(fā)商的商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)管理水平，包括合理的投資模式�！标愊壬寡宰约呵安痪靡呀�(jīng)投資拿下了一個(gè)高性?xún)r(jià)比的好鋪，這個(gè)鋪面是屬于北站環(huán)城北路與穿金路交叉口的八面風(fēng)商鋪。他說(shuō)：“這個(gè)項(xiàng)目位于一環(huán)，以后的地鐵物業(yè)，開(kāi)發(fā)商商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，首付款低，托管式統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，投資風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒(méi)有，而且又是現(xiàn)鋪，價(jià)值實(shí)實(shí)在在看得見(jiàn)。”

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。