昆明賽倫地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷中心副總監(jiān)黃世明

毋庸置疑，昆明商業(yè)地產(chǎn)大有可為。首先，在城市化進(jìn)程中，城市擴(kuò)張，居住人口增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)服務(wù)的需求也隨之增加，其非常重要的載體之一就是商業(yè)地產(chǎn)；其次，國(guó)家當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，相關(guān)政策較少針對(duì)商業(yè)，一部分資金從住宅市場(chǎng)抽離出來(lái)，尋找投資出口，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)會(huì)；第三，城中村改造、呈貢新城崛起，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。城中村改造的盈利模式讓商業(yè)成了贏利點(diǎn)；第四，商業(yè)地產(chǎn)，特別是綜合體類的復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)尚屬新鮮事物，其發(fā)展還在探索成長(zhǎng)階段，遠(yuǎn)未形成既定的模式，給二三線城市包括昆明帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。事實(shí)上，前些年住宅市場(chǎng)的高速發(fā)展和擴(kuò)張也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

應(yīng)當(dāng)看到，近幾年來(lái)，昆明商業(yè)地產(chǎn)放量相當(dāng)大，數(shù)百萬(wàn)平方米的商業(yè)面積將集中在幾年內(nèi)問(wèn)世，人均1.5平米的商業(yè)面積，已超過(guò)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。并且，就在這短短幾年的時(shí)間里，大家蜂擁而上，都做中高端，都做綜合體，都做大型Mall……消費(fèi)能力和市場(chǎng)容量是有限的，所有在建項(xiàng)目都面市時(shí)，就有可能面臨過(guò)剩的危機(jī)，加上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，大家在同一層面競(jìng)爭(zhēng)，更加劇了商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，商業(yè)地產(chǎn)的特性及發(fā)展趨勢(shì)在客觀上要求開發(fā)商自持，這就對(duì)開發(fā)商的商業(yè)資源、人才資源、商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力都提出了比較高的要求。歸根到底，商業(yè)地產(chǎn)比拼的是開發(fā)商的資金實(shí)力、資源整合能力以及招商、運(yùn)營(yíng)能力，而在市場(chǎng)上，這些資源都是非常有限的。到最后，誰(shuí)有充足的資金，能招到符合自身商業(yè)定位的商家并有合適的人來(lái)操刀運(yùn)營(yíng)，誰(shuí)就能贏。順城之所以做成目前所呈現(xiàn)的定位中高端都市型購(gòu)物中心，是在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)業(yè)內(nèi)人士充分交流，匯聚各種信息綜合分析得出的結(jié)果。在順城之前，昆明沒(méi)有以綜合體形式的復(fù)合型商業(yè)，而昆明城市的發(fā)展已經(jīng)對(duì)以主力店帶動(dòng)的，時(shí)尚便利一站式購(gòu)物的城市目的地型商業(yè)產(chǎn)生了需求。順城地處城市核心地段，具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能夠吸納全城乃至全省的中高端消費(fèi)人群，具有強(qiáng)大市場(chǎng)基礎(chǔ)。其實(shí)早在2005年，賽倫地產(chǎn)就已經(jīng)意識(shí)到了昆明市場(chǎng)對(duì)imax主力店的需求，并在項(xiàng)目?jī)?nèi)實(shí)施了，但在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)上還是覺(jué)得有些超前，當(dāng)然現(xiàn)在看來(lái)是有前瞻性的。

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