昆明商業(yè)地產(chǎn)市場走強(qiáng)與國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策不無關(guān)系，住宅限購等房地產(chǎn)調(diào)控措施則在客觀上促成了商業(yè)地產(chǎn)在一段時間內(nèi)的集中放量。在通脹預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，商業(yè)物業(yè)滿足了部分群體的投資需求，加之昆明城市化進(jìn)程、城市擴(kuò)張帶來的人口積聚，城市交通設(shè)施的完善等有利因素，商業(yè)地產(chǎn)得到蓬勃的發(fā)展。

總體來說，昆明商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與城市發(fā)展是相適應(yīng)的。按照新昆明“一主四輔”的城市發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計未來昆明都市區(qū)城市人口規(guī)模將發(fā)展到700－800萬人，可以說，昆明商業(yè)的發(fā)展前景是比較好的，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)事實上還處于上升期。當(dāng)然，其中也存在一些同質(zhì)化、需求錯位、過度開發(fā)等問題，需要投資者予以關(guān)注與規(guī)避。

近期，由于商業(yè)項目集中放量，加上許多新區(qū)入住延遲等問題，出現(xiàn)了大量空鋪，給人以商業(yè)過剩的表象。就目前已面市的商業(yè)業(yè)態(tài)來說，也存在主題不突出、定位不明確等問題，不但相互之間不能相互形成支撐，還掉入了同質(zhì)化競爭的旋渦。

要破解這種困局，必須在項目立項時就注重研究市場需求、規(guī)劃設(shè)計、運營管理等課題，通過錯位與特色化的定位與運營來找到自己的市場價值點以及核心競爭力。當(dāng)然，從另一角度看，這種困局也更利于市場的優(yōu)勝劣汰，一些不遵循市場規(guī)律、盲目投入的開發(fā)商會逐步退出市場，從而也在一定程度上凈化了市場環(huán)境、避免了惡性競爭，更利于商業(yè)地產(chǎn)健康、規(guī)范的發(fā)展。

應(yīng)當(dāng)看到，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的推進(jìn)，市場競爭將逐漸由“銷售競爭”轉(zhuǎn)向“招商競爭”，再轉(zhuǎn)向"經(jīng)營競爭"。特別值得提出的是，近年來興起的主題商業(yè)已漸獲得各方認(rèn)可，很值得借鑒。主題商業(yè)既細(xì)分了市場，也甄別了客戶群，可以很好地將目標(biāo)客戶群吸引過來，成為固有消費群體。同時，主題商業(yè)通過對產(chǎn)品的調(diào)整、同類商家的集中化以及購物環(huán)境的營造，將很多隨機(jī)性較強(qiáng)的購物行為轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵M。

歸根到底，個體項目最終都指向企業(yè)的核心競爭力。北京大學(xué)張維迎博士定義，企業(yè)核心競爭力具有“偷不去，買不來，拆不開，帶不走，溜不掉”的特點。以大商匯為例，其一直在摸索與打造的正是這種難以被競爭對手所復(fù)制和模仿的制勝力。主要體現(xiàn)在幾個方面：一是大商匯可謂系出名門，新希望集團(tuán)強(qiáng)大的品牌號召力及資金實力使大商匯具備了與生俱來的先天優(yōu)勢；二是具有大商匯特色的“建材總部基地”開發(fā)模式，項目通過搭建一個適合家居建材“企業(yè)總部”成長的優(yōu)質(zhì)平臺，吸引了眾多總經(jīng)銷、總代理、旗艦店、形象店等企業(yè)總部入駐，形成了建材品牌企業(yè)總部云集的良好局面；三是通過項目的運營實踐與錘煉，打造了一支作風(fēng)正、有經(jīng)驗、懂管理的運營團(tuán)隊，而且團(tuán)隊運作體系經(jīng)過長時間的磨合調(diào)整，已經(jīng)形成了既有固化的管理體系，又有適時調(diào)整的靈活創(chuàng)新機(jī)制，這些優(yōu)勢已經(jīng)沉淀到企業(yè)管理文化的核心，這樣釋放出來的競爭力同樣也是無法模仿與復(fù)制的。

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