北客置業(yè)營銷總監(jiān)胡夢：一個項目是否可以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)體量大小，都是由地塊條件決定的，開發(fā)商不應(yīng)盲目跟風(fēng)；同時一定先要理解商業(yè)地產(chǎn)，做到心中有數(shù)方能運籌帷幄決勝未來。

一個項目是否可以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)體量大小，都是由地塊條件決定的，開發(fā)商不應(yīng)盲目跟風(fēng)；同時一定先要理解商業(yè)地產(chǎn)，做到心中有數(shù)方能運籌帷幄決勝未來。

以欣都龍城為例，總建筑面積近30萬平米，其中商業(yè)部分10萬平米，定位為一個全方位、多功能，集聚商業(yè)、商務(wù)、商住的大型城市綜合體項目。

欣都龍城也并不是一開始就要做城市綜合體，而是依托地塊優(yōu)勢進行反推，經(jīng)過多輪論證，才決定開發(fā)城市綜合體的。首先，欣都龍城地處北京路延長線與北辰大道交匯處，是北市區(qū)的核心地帶，可與財富中心、領(lǐng)域時代等項目共同構(gòu)筑成核心商業(yè)區(qū)，而經(jīng)過10余年發(fā)展的北市區(qū)也已經(jīng)形成良好的居住氛圍，足以成為可容納70萬人的城市副中心，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套又亟待加強和提升。

其次，從大交通來說，欣都龍城位于北京路中軸線上，是出入、往返昆明及臨近縣市的必經(jīng)之地，也是新機場到主城的第一入城口，具有門戶功能價值，可以輻射昆明、省內(nèi)乃至國內(nèi)外的客群。而修建中的輕軌2號線也經(jīng)過這里，有利于聚集商業(yè)人流，因此后來欣都龍城在規(guī)劃時，就將廣場負一層商業(yè)入口直接對接到輕軌站點，實現(xiàn)了昆明第一個真正意義上的地鐵上蓋物業(yè)。而在充分論證了做商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢后，欣都龍城還決定將10萬平米商業(yè)全部自持，表明開發(fā)商對這一地塊的價值和潛力有充分的信心。

當(dāng)前在新昆明發(fā)展機遇的帶動下，出現(xiàn)了開發(fā)商熱衷于開發(fā)大體量商業(yè)的現(xiàn)象，當(dāng)然這樣做有利于規(guī)避市場風(fēng)險，實現(xiàn)銷售突破，但在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，一定要量力而行，根據(jù)地塊條件挖掘價值，切忌盲目跟風(fēng)求大，否則不僅對自身項目甚至對一個城市的商業(yè)都將帶來致命風(fēng)險。

眾所周知，一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否，與后期運營更有直接關(guān)系，而反過來說，后期運營成功的關(guān)鍵也與前期的項目定位、規(guī)劃設(shè)計、合理招商密切相關(guān)。戰(zhàn)爭強調(diào)兵馬未動，糧草先行，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目在立項之前，就應(yīng)該先與主力商家進行接洽，圍繞主力店進行規(guī)劃，設(shè)計交通動線，布局配套設(shè)施，這樣才能掌握項目運營的主動權(quán)。目前昆明許多商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)都存在二次改造，就是因為招商滯后，不能滿足后期招進來的大商家的要求，無形中也增加了成本。

在招商運營方面，一定要確立“擇商”的原則，根據(jù)項目在區(qū)域內(nèi)的定位，圍繞主力店，選擇入住業(yè)態(tài)，然后通過統(tǒng)一管理、整體運營和優(yōu)惠政策進行“養(yǎng)商”，同時根據(jù)顧客需求，進行業(yè)態(tài)、品牌位置的調(diào)整，以保持商業(yè)的核心競爭力。

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