新都昌商業(yè)廣場銷售總監(jiān)李學(xué)林：數(shù)百萬平方米的商業(yè)面積，聽起來多，但昆明作為全國面向東南亞十四國的橋頭堡城市，對商業(yè)服務(wù)的要求會越來越多，對承載商業(yè)服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)需求量也大。

住宅調(diào)控及限購讓商業(yè)地產(chǎn)迎來最好的發(fā)展機會，反映到市場上，不僅商業(yè)物業(yè)入市的多，推售得快，就是到源頭的土地市場，北上廣等各大城市近期出讓的土地都是以商業(yè)用地為主。

昆明在近幾年來，商業(yè)放量比較大，但隨著城市擴張、城市化進程加快以及云南作為面向南亞東南亞橋頭堡戰(zhàn)略地位的確立，商業(yè)消費需求，市場容量也在加大。以發(fā)展的眼光看，商業(yè)地產(chǎn)不會存在過多、過量的問題。

數(shù)百萬平方米的商業(yè)面積，聽起來多，但昆明作為全國面向東南亞十四國的橋頭堡城市，對商業(yè)服務(wù)的要求會越來越多，對承載商業(yè)服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)需求量也大。加上社會發(fā)展，人們生活水平提高，對商業(yè)服務(wù)的專業(yè)化水平和細分需求也越來越高。各種專業(yè)市場如雨后春筍般地冒出來，像家居、建材、汽配、電子電器、影城動漫等等。加上我們熟悉的購物中心、商鋪、商務(wù)寫字樓、酒店等商業(yè)。數(shù)百萬平米的商業(yè)面積分解到各種業(yè)態(tài)，體量不是特別大。加上昆明城市擴張，除了主城，還有呈貢新城，現(xiàn)在又出來個第三城，每個區(qū)域都有自己的核心，其發(fā)展都需要商業(yè)來支撐，幾百萬平米的商業(yè)面積分攤下去，市場就消化掉了。

雖然與其他城市相比，昆明的商業(yè)總體量是大，但如果加上昆明是云南省唯一的中心城市這個前提（這也是昆明區(qū)別于其他省會城市的地方），還是合理的。當(dāng)然，在同一個區(qū)域內(nèi)，應(yīng)避開同類型產(chǎn)品同質(zhì)化競爭，應(yīng)是多業(yè)態(tài)，分層次均衡發(fā)展。

再說，中國的建筑平均使用壽命都不到三十年，更新?lián)Q代的速度快，城中村改造和舊城改造也拆除了一部分原先使用于商業(yè)的建筑。我們不能只看建了多少。

開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)通常都在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，從所在區(qū)域的市場空白和需求入手，來規(guī)劃項目，提煉項目亮點。

以新都昌商業(yè)廣場為例，項目處在老螺螄灣商圈和云紡商圈，是滇池板塊與主城的連接地，也是連接老城和呈貢新城的通道。區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，周邊居住社區(qū)集中，有日均近二十萬的商業(yè)人流和社區(qū)居住人口，但那附近沒有較為集中的能夠滿足人們中高端休閑娛樂購物需求的場所。新都昌商業(yè)廣場臻萬百貨作為填補市場空白的一個項目，是一個純商業(yè)的百貨綜合體，集中高端品牌的時尚百貨、快速餐飲、影城動漫等購物、休閑、娛樂為一體。體量雖小，但走的是精而全的時尚路線，與市場達成契合。

需要探討的問題是，個體項目在區(qū)域內(nèi)通常都具有唯一性。新都昌臻萬百貨的出現(xiàn)，是填補市場的空白，在其后，其他開發(fā)商以同類型項目在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的可能性是微乎其微的，因為項目落地前，都會進行充分的市場調(diào)查，誰都不會拿自己手上的真金白銀開玩笑，除非他們堅信自己能有更好的硬件和軟件水平�？傊痪湓挘袌鲇惺袌龅恼{(diào)節(jié)能力。

此外，每一個小區(qū)域內(nèi)都會形成獨立的商業(yè)，但其消費群體是有差別的，比如世紀(jì)城和體育城，兩個社區(qū)之間僅一街之隔，但其消費群體只會在各自的范圍內(nèi)活動，通常不會交叉。事實上，各區(qū)域、各業(yè)態(tài)的商業(yè)之間也不會產(chǎn)生沖突，除非是像南屏街正義坊那樣核心區(qū)域的商業(yè)，會對全城消費者產(chǎn)生向心力。

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