據(jù)資料顯示，2011年上半年，昆明市共有75個(gè)住宅商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)劃建設(shè)公示，審批用地面積5106畝。在上半年規(guī)劃建設(shè)公示的項(xiàng)目中，官渡區(qū)有20個(gè)、西山區(qū)15個(gè)、五華區(qū)19個(gè)、盤(pán)龍區(qū)19個(gè)、呈貢新區(qū)2個(gè)。其中含住宅項(xiàng)目有37個(gè)，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目1個(gè)，商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目37個(gè)，住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量上平分秋色。

2011年，被房地產(chǎn)業(yè)界定義為昆明的商業(yè)地產(chǎn)“元年”。而以上的數(shù)據(jù)，似乎也證實(shí)了這一說(shuō)法。然而我們看到，一方面是限購(gòu)的背景下昆明樓市的冷淡表現(xiàn)，另一方面是昆明的城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃上已經(jīng)各占半壁江山。照此情況看，下半年還將不斷有新的商業(yè)項(xiàng)目入市，包括傳統(tǒng)的商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓等多種形態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，未來(lái)一段時(shí)間，昆明樓市的投資型產(chǎn)品將面臨越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)。而開(kāi)發(fā)商，會(huì)因政策、資金、市場(chǎng)三個(gè)方面而艱難度日。

商業(yè)項(xiàng)目頻出限購(gòu)下的無(wú)奈之舉？

“商業(yè)項(xiàng)目的增加同限購(gòu)政策、城中村改造和目前的政府規(guī)劃條件均有關(guān)系�！泵鎸�(duì)市場(chǎng)已經(jīng)或即將出現(xiàn)的諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，佳達(dá)利地產(chǎn)副總賀云飛這樣認(rèn)為：除了開(kāi)發(fā)商因住宅限購(gòu)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的因素之外，目前的城中村改造中規(guī)劃條件一般都要求有一定體量的商業(yè)和寫(xiě)字樓，因此很多項(xiàng)目并非純住宅項(xiàng)目，商業(yè)商務(wù)占了很大比例。同時(shí)賀云飛指出，現(xiàn)在進(jìn)行改造的城中村項(xiàng)目，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯的項(xiàng)目居多，也適合開(kāi)發(fā)一定體量的商業(yè)和寫(xiě)字樓，“因此，這種情況并非僅僅是限購(gòu)令下開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈之舉”。

看到這些數(shù)據(jù)，風(fēng)之鈴機(jī)構(gòu)CEO石遠(yuǎn)則認(rèn)為，昆明城中村通過(guò)一年的規(guī)劃，二年的拆遷，三年的報(bào)建，終于迎來(lái)項(xiàng)目的準(zhǔn)生證，隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，三年來(lái)有效供應(yīng)不足的矛盾將得到根本性緩解，但生不逢時(shí)的是，住宅的限貸限購(gòu)政策讓住宅市場(chǎng)的投資需求受到根本的打壓，部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是不得以為之。但石遠(yuǎn)同時(shí)也認(rèn)為，除了限購(gòu)政策導(dǎo)致外，出現(xiàn)商業(yè)和住宅項(xiàng)目平分市場(chǎng)的原因還有開(kāi)發(fā)城市綜合體的流行風(fēng)，最根本的原因還是部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更賺錢(qián)。“利益驅(qū)動(dòng)是核心。”石遠(yuǎn)說(shuō)。

市場(chǎng)諸多選擇購(gòu)房者如何下手？

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要分清商鋪和住宅并非難事。然而對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，商鋪投資門(mén)檻太高，并非投資首選。因此，受商業(yè)項(xiàng)目的增多和限購(gòu)的影響，目前市場(chǎng)上商業(yè)用地性質(zhì)的公寓正越來(lái)越多地出現(xiàn)，意欲分得樓市一杯羹。

“按照政府的規(guī)劃條件，目前的城中村改造項(xiàng)目都要求規(guī)劃有一定體量的寫(xiě)字樓。但寫(xiě)字樓市場(chǎng)空間有限，所以部分項(xiàng)目會(huì)將寫(xiě)字樓包裝成公寓項(xiàng)目推出，可辦公可居住，就相當(dāng)于把本來(lái)針對(duì)寫(xiě)字樓的特定客群擴(kuò)大到了想購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型公寓和投資產(chǎn)品的客群。而且對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓的規(guī)劃中對(duì)于日照等硬性指標(biāo)相對(duì)于住宅來(lái)講條件會(huì)適當(dāng)放寬，容積率也容易體現(xiàn)�！辟R云飛介紹。

那么，商業(yè)性質(zhì)的公寓能吸引多少購(gòu)買(mǎi)力呢？記者了解到，目前昆明在售的此類(lèi)公寓項(xiàng)目近10個(gè)，其中包括螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城和紅星國(guó)際等知名項(xiàng)目。據(jù)相關(guān)人員介紹，紅星國(guó)際公寓均價(jià)在1.2萬(wàn)元每平方米，高于普通住宅，但銷(xiāo)售情況依然不錯(cuò)�！霸谙拶�(gòu)的背景下，沒(méi)有更多投資渠道的人更愿意選擇這類(lèi)投資門(mén)檻不高、總價(jià)低的產(chǎn)品�！�

對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品，賀云飛和石遠(yuǎn)都表示會(huì)長(zhǎng)期看好�！坝虚e錢(qián)，無(wú)其他投資渠道，購(gòu)買(mǎi)也無(wú)妨。即便限購(gòu)取消，因?yàn)樗目們r(jià)低，會(huì)一直有市場(chǎng)關(guān)注的。”而石遠(yuǎn)給出的建議是“投資四步法”，即一看區(qū)域二看地段三看項(xiàng)目四看投資回報(bào)性?xún)r(jià)比�！爸灰盐者@四個(gè)原則，投資一般不會(huì)犯太大錯(cuò)�！�

轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈？

然而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不管賣(mài)寫(xiě)字樓也好，公寓也罷，都面臨著從傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的巨大難題。從1998年昆明樓市開(kāi)始起步發(fā)力至今，沒(méi)有任何一個(gè)階段像現(xiàn)在一樣有如此多的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)。商業(yè)資源匱乏、開(kāi)發(fā)商不專(zhuān)業(yè)、規(guī)劃和招商同質(zhì)化嚴(yán)重等問(wèn)題已經(jīng)成為昆明樓市的詬病�！澳壳暗睦ッ鳂鞘袑�(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不做商業(yè)地產(chǎn)是等死，做了商業(yè)地產(chǎn)是找死。如果說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生玩的游戲，昆明的部分開(kāi)發(fā)商就只有小學(xué)生的水平，無(wú)法駕馭商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。加之城市人口消費(fèi)力，商業(yè)產(chǎn)品供量成幾何數(shù)放大，商業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源有限等因素，很多項(xiàng)目從報(bào)建到上市還有一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，因此開(kāi)發(fā)商下半年的日子會(huì)為資金，政策，市場(chǎng)三個(gè)因素所累，會(huì)非常的不好過(guò)！”對(duì)此石遠(yuǎn)毫不客氣地說(shuō)。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士也指出，不管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以何種形式包裝營(yíng)銷(xiāo)，最終針對(duì)的都是投資者�！凹幢闶枪㈩�(lèi)的商業(yè)搶了一部分住宅市場(chǎng)的客戶(hù)，但純住宅性質(zhì)的小戶(hù)型和商業(yè)性質(zhì)的公寓的目標(biāo)客戶(hù)還是有很大差別。小戶(hù)型住宅主要針對(duì)首次置業(yè)者，而公寓更多針對(duì)投資客。從目前的情況看，不管限購(gòu)令什么時(shí)候取消，未來(lái)昆明樓市投資型產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)都將更加激烈�！�

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