據(jù)資料顯示，2011年上半年，昆明市共有75個(gè)住宅商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)劃建設(shè)公示，審批用地面積5106畝。在上半年規(guī)劃建設(shè)公示的項(xiàng)目中，官渡區(qū)有20個(gè)、西山區(qū)15個(gè)、五華區(qū)19個(gè)、盤龍區(qū)19個(gè)、呈貢新區(qū)2個(gè)。其中含住宅項(xiàng)目有37個(gè)，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目1個(gè)，商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目37個(gè)，住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量上平分秋色。

2011年，被房地產(chǎn)業(yè)界定義為昆明的商業(yè)地產(chǎn)“元年”。而以上的數(shù)據(jù)，似乎也證實(shí)了這一說法。然而我們看到，一方面是限購的背景下昆明樓市的冷淡表現(xiàn)，另一方面是昆明的城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃上已經(jīng)各占半壁江山。照此情況看，下半年還將不斷有新的商業(yè)項(xiàng)目入市，包括傳統(tǒng)的商鋪、商場、寫字樓、公寓等多種形態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，未來一段時(shí)間，昆明樓市的投資型產(chǎn)品將面臨越來越激烈的競爭。而開發(fā)商，會因政策、資金、市場三個(gè)方面而艱難度日。

商業(yè)項(xiàng)目頻出限購下的無奈之舉？

“商業(yè)項(xiàng)目的增加同限購政策、城中村改造和目前的政府規(guī)劃條件均有關(guān)系�！泵鎸κ袌鲆呀�(jīng)或即將出現(xiàn)的諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，佳達(dá)利地產(chǎn)副總賀云飛這樣認(rèn)為：除了開發(fā)商因住宅限購而轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的因素之外，目前的城中村改造中規(guī)劃條件一般都要求有一定體量的商業(yè)和寫字樓，因此很多項(xiàng)目并非純住宅項(xiàng)目，商業(yè)商務(wù)占了很大比例。同時(shí)賀云飛指出，現(xiàn)在進(jìn)行改造的城中村項(xiàng)目，地理位置優(yōu)勢明顯的項(xiàng)目居多，也適合開發(fā)一定體量的商業(yè)和寫字樓，“因此，這種情況并非僅僅是限購令下開發(fā)商的無奈之舉”。

看到這些數(shù)據(jù)，風(fēng)之鈴機(jī)構(gòu)CEO石遠(yuǎn)則認(rèn)為，昆明城中村通過一年的規(guī)劃，二年的拆遷，三年的報(bào)建，終于迎來項(xiàng)目的準(zhǔn)生證，隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，三年來有效供應(yīng)不足的矛盾將得到根本性緩解，但生不逢時(shí)的是，住宅的限貸限購政策讓住宅市場的投資需求受到根本的打壓，部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也是不得以為之。但石遠(yuǎn)同時(shí)也認(rèn)為，除了限購政策導(dǎo)致外，出現(xiàn)商業(yè)和住宅項(xiàng)目平分市場的原因還有開發(fā)城市綜合體的流行風(fēng)，最根本的原因還是部分開發(fā)商認(rèn)為開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更賺錢�！袄骝�(qū)動是核心。”石遠(yuǎn)說。

市場諸多選擇購房者如何下手？

對于普通購房者來說，要分清商鋪和住宅并非難事。然而對于大多數(shù)人來說，商鋪投資門檻太高，并非投資首選。因此，受商業(yè)項(xiàng)目的增多和限購的影響，目前市場上商業(yè)用地性質(zhì)的公寓正越來越多地出現(xiàn)，意欲分得樓市一杯羹。

“按照政府的規(guī)劃條件，目前的城中村改造項(xiàng)目都要求規(guī)劃有一定體量的寫字樓。但寫字樓市場空間有限，所以部分項(xiàng)目會將寫字樓包裝成公寓項(xiàng)目推出，可辦公可居住，就相當(dāng)于把本來針對寫字樓的特定客群擴(kuò)大到了想購買小戶型公寓和投資產(chǎn)品的客群。而且對于開發(fā)商來說，寫字樓的規(guī)劃中對于日照等硬性指標(biāo)相對于住宅來講條件會適當(dāng)放寬，容積率也容易體現(xiàn)。”賀云飛介紹。

那么，商業(yè)性質(zhì)的公寓能吸引多少購買力呢？記者了解到，目前昆明在售的此類公寓項(xiàng)目近10個(gè)，其中包括螺螄灣國際商貿(mào)城和紅星國際等知名項(xiàng)目。據(jù)相關(guān)人員介紹，紅星國際公寓均價(jià)在1.2萬元每平方米，高于普通住宅，但銷售情況依然不錯(cuò)�！霸谙拶彽谋尘跋拢瑳]有更多投資渠道的人更愿意選擇這類投資門檻不高、總價(jià)低的產(chǎn)品�！�

對此類產(chǎn)品，賀云飛和石遠(yuǎn)都表示會長期看好�！坝虚e錢，無其他投資渠道，購買也無妨。即便限購取消，因?yàn)樗目們r(jià)低，會一直有市場關(guān)注的�！倍h(yuǎn)給出的建議是“投資四步法”，即一看區(qū)域二看地段三看項(xiàng)目四看投資回報(bào)性價(jià)比�！爸灰盐者@四個(gè)原則，投資一般不會犯太大錯(cuò)。”

轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品競爭激烈？

然而對于開發(fā)商來說，不管賣寫字樓也好，公寓也罷，都面臨著從傳統(tǒng)住宅市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的巨大難題。從1998年昆明樓市開始起步發(fā)力至今，沒有任何一個(gè)階段像現(xiàn)在一樣有如此多的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)。商業(yè)資源匱乏、開發(fā)商不專業(yè)、規(guī)劃和招商同質(zhì)化嚴(yán)重等問題已經(jīng)成為昆明樓市的詬病。“目前的昆明樓市對于開發(fā)商來說，不做商業(yè)地產(chǎn)是等死，做了商業(yè)地產(chǎn)是找死。如果說商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生玩的游戲，昆明的部分開發(fā)商就只有小學(xué)生的水平，無法駕馭商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。加之城市人口消費(fèi)力，商業(yè)產(chǎn)品供量成幾何數(shù)放大，商業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源有限等因素，很多項(xiàng)目從報(bào)建到上市還有一個(gè)漫長的過程，因此開發(fā)商下半年的日子會為資金，政策，市場三個(gè)因素所累，會非常的不好過！”對此石遠(yuǎn)毫不客氣地說。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士也指出，不管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以何種形式包裝營銷，最終針對的都是投資者。“即便是公寓類的商業(yè)搶了一部分住宅市場的客戶，但純住宅性質(zhì)的小戶型和商業(yè)性質(zhì)的公寓的目標(biāo)客戶還是有很大差別。小戶型住宅主要針對首次置業(yè)者，而公寓更多針對投資客。從目前的情況看，不管限購令什么時(shí)候取消，未來昆明樓市投資型產(chǎn)品的競爭都將更加激烈。”

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