“盡管房地產(chǎn)業(yè)正在向預(yù)期調(diào)控目標(biāo)邁進(jìn)，但明年的情況還是很令人擔(dān)憂�！闭劶懊髂攴康禺a(chǎn)形勢(shì)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室倪鵬飛博士這樣告訴《瞭望新聞周刊》。

原因有三：一是隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，如果調(diào)控出現(xiàn)局部和階段性放松，前幾個(gè)月被動(dòng)回落的投資有可能大幅反彈；二是明年是“十一五”規(guī)劃開局之年，從以往經(jīng)驗(yàn)看，投資增勢(shì)會(huì)比較強(qiáng)勁；三是一些地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)倚重太深，一旦經(jīng)濟(jì)有所下滑，立即想到房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用。

作為本輪經(jīng)濟(jì)過熱源頭的房地產(chǎn)業(yè)，如果2006年出現(xiàn)反彈，宏觀調(diào)控就有可能前功盡棄；與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又不能降得太快，其既是穩(wěn)定明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，也是經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)增長(zhǎng)、擴(kuò)大消費(fèi)的必需。

仍要調(diào)控警惕反彈

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)了21.6%，其投資總額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的1／5左右。對(duì)此，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣認(rèn)為，“連續(xù)6年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保持了20%～30%的高增長(zhǎng)，去年個(gè)別地方甚至達(dá)到40%～50%的增長(zhǎng)速度，經(jīng)過此輪宏觀調(diào)控，雖然投資還保持著較強(qiáng)勁的增勢(shì)，但下降很明顯，表明房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入調(diào)整周期�！�

作為此輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱的源頭，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷著的宏觀調(diào)控是自1998年房改以來最猛烈與曲折的一次。自2004年下半年開始，凍結(jié)建設(shè)用地審批、嚴(yán)格信貸審批，房地產(chǎn)業(yè)投資驟降，但隨即，2005年一季度，由于供給增速減緩與需求快速增加的供求關(guān)系變化在市場(chǎng)預(yù)期的放大作用下房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì)。此后的調(diào)控政策更加密集，3月，央行宣布取消房貸利率優(yōu)惠，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格》的通知，進(jìn)入5月，《關(guān)于做好控制房地產(chǎn)價(jià)格的意見》出臺(tái)，七部委聯(lián)手對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

調(diào)控很快收到成效，一度高熱的上海房市，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、交易價(jià)格、土地購置、開竣工面積等各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)在5月均出現(xiàn)明顯下跌；北京市場(chǎng)稍顯平穩(wěn)，1～9月房地產(chǎn)投資增速同比下降了15.9%；房?jī)r(jià)漲幅大概為6%～8%，同比有所下降，但仍存在上行空間。從全國(guó)來看，土地開發(fā)面積1～9月份為1.3億平方米，同比下降了1.3%；但空置商品房面積同比增長(zhǎng)了14%，達(dá)到1.12億平方米。

考慮到房地產(chǎn)業(yè)不景氣可能帶給整體經(jīng)濟(jì)的巨大影響，從第三季度始，調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向平穩(wěn)操作，通過合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)著陸。

但平穩(wěn)操作不等于不調(diào)控，對(duì)當(dāng)下一些輿論開始迫不及待地討論對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策何時(shí)結(jié)束的現(xiàn)象，倪鵬飛認(rèn)為不能掉以輕心，各地、各部門要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，上下聯(lián)手，防止出現(xiàn)反彈，保持穩(wěn)步發(fā)展。應(yīng)該讓房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)的動(dòng)力，而不是成為宏觀經(jīng)濟(jì)大起大落的禍水。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)張?jiān)艘舱J(rèn)為，經(jīng)過宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度和房?jī)r(jià)上漲的速度都有所回落，但21.6%的增幅依然很大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的比例一般2：1比較合理，如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資是18%～20%左右比較合理，通過調(diào)控，這個(gè)比例關(guān)系正逐漸趨于合理。

對(duì)明年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的走勢(shì)，王小廣認(rèn)為，“如果沒有什么特別的因素影響，國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行一貫的調(diào)控政策，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明年將會(huì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)回落的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有降�！�

穩(wěn)中微調(diào)刺激需求

由于房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，以及目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)漸緩的勢(shì)頭，使得2006年的房市調(diào)控也不宜過快，穩(wěn)中微調(diào)成為適宜的政策取向。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群指出，我國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目前已由上升期轉(zhuǎn)入穩(wěn)定期，其基本特征是高增長(zhǎng)與低通脹并存，在保持政策穩(wěn)定性的同時(shí)要“適度微調(diào)”。具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，他認(rèn)為，總體仍需大于供，目前買賣雙方的博弈是暫時(shí)的，房地產(chǎn)業(yè)整體上仍是拉動(dòng)消費(fèi)需求的上行力量。他認(rèn)為，經(jīng)過宏觀調(diào)控，當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐漸穩(wěn)定下來，穩(wěn)定期的一個(gè)重要的政策目標(biāo)是積極培養(yǎng)、引導(dǎo)健康的住房和汽車消費(fèi)，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的源頭性因素。這一背景下，如果調(diào)控力度過大，不根據(jù)形勢(shì)變化進(jìn)行適度微調(diào)，就可能出現(xiàn)房市降溫過快的情況，從而危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)研究員王建認(rèn)為，廉租房建設(shè)對(duì)2006年及以后擴(kuò)大內(nèi)需意義重大，在他看來，廉租房可以行使兩大使命，一是拉動(dòng)消費(fèi)，二是拉動(dòng)投資。2006年擴(kuò)大消費(fèi)靠普通消費(fèi)很難有起色，應(yīng)主要靠住宅和汽車來拉動(dòng)，投資則靠廉租房建設(shè)來拉動(dòng)。

但促進(jìn)住房消費(fèi)，首先要完善消費(fèi)環(huán)境，從財(cái)政稅收政策到培育規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)；其次，促進(jìn)住房消費(fèi)并不意味著放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。倪鵬飛指出，目前不用再出臺(tái)新的調(diào)控政策，關(guān)鍵是要抓調(diào)控政策落實(shí)，將有些措施制度化。健全有關(guān)房地產(chǎn)金融和稅收制度，在從嚴(yán)抑制投機(jī)需求的同時(shí)，有效刺激真實(shí)的消費(fèi)需求。

但應(yīng)該警惕住房消費(fèi)持續(xù)快速增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的擠出效應(yīng)。北

京大學(xué)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)研究中心副主任蔡志洲提醒，1998年到2004年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長(zhǎng)8.6%，農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)4.3%，而住宅銷售的增長(zhǎng)卻超過30%。這必將影響到對(duì)其他產(chǎn)品的消費(fèi)。

彌補(bǔ)制度性缺陷是關(guān)鍵

住房作為帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品，加上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真正發(fā)展的時(shí)間還很短，目前整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)化的程度還不高，對(duì)此狀況，倪鵬飛強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該借此輪宏觀調(diào)控的機(jī)會(huì)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度的提高。

例如，提高土地供應(yīng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的透明度，減少政府在具體開發(fā)環(huán)節(jié)中的行政干預(yù)。更關(guān)鍵的是，要轉(zhuǎn)變目前一些地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過分依賴的局面，由于房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度低、進(jìn)入門檻低、利潤(rùn)率相對(duì)較高，一些地方政府一看到經(jīng)濟(jì)下滑、出現(xiàn)通縮就想到房地產(chǎn)，而不是依靠技術(shù)創(chuàng)新，發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)，培育穩(wěn)定的增長(zhǎng)動(dòng)力。長(zhǎng)此以往，將造成產(chǎn)業(yè)空心化，不利于城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

對(duì)于未來的政府政策取向，倪鵬飛認(rèn)為，最近房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱的問題，部分是由于市場(chǎng)制度不完善造成的，因此，未來，政府應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)制度建設(shè)，彌補(bǔ)制度缺陷，在此基礎(chǔ)上，逐步發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵調(diào)解作用。政府應(yīng)轉(zhuǎn)變職能，加強(qiáng)信息等服務(wù)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，認(rèn)真履行針對(duì)中低收入階層公共產(chǎn)品供給職能。同時(shí)主要利用貨幣供應(yīng)、利率等金融政策和稅收以及有關(guān)住房公共產(chǎn)品資源，影響和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士任紀(jì)軍認(rèn)為，目前出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)觸及了房地產(chǎn)業(yè)問題的根源。但是宏觀調(diào)控政策主要解決宏觀的、周期性的、短期的經(jīng)濟(jì)問題，難以解決深層次的、長(zhǎng)期的制度性問題和產(chǎn)業(yè)的全面重整，即宏觀調(diào)控政策不能代替體制改革政策和產(chǎn)業(yè)政策，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)亟待借此實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

首先，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，形成以市場(chǎng)配置房地產(chǎn)資源為基礎(chǔ)的要素市場(chǎng)，從政府主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)從大而全、中而全、小而全的全能型的市場(chǎng)組織向?qū)I(yè)化、分工協(xié)作的市場(chǎng)組織轉(zhuǎn)變。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式從項(xiàng)目開發(fā)型向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，從房地產(chǎn)業(yè)的單一經(jīng)營(yíng)模式向多種經(jīng)營(yíng)模式并存轉(zhuǎn)變。

第四，推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，逐步建立和完善房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)從間接融資為主向間接融資和直接融資兼容轉(zhuǎn)變，從產(chǎn)業(yè)資本獨(dú)立運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變成為金融資本和產(chǎn)業(yè)資本融合、產(chǎn)融一體化運(yùn)營(yíng)。

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