1、委托中介公司出租前要詳細(xì)考察中介公司的資質(zhì)和信譽(yù)
考察中介公司的實(shí)力和口碑
一般情況下，一個(gè)中介公司規(guī)模越大、品牌越響越可靠。但看一個(gè)中介公司是否可靠還要看其實(shí)力和口碑，而不要聽(tīng)信其廣告。因?yàn)槟承┲薪楣倦m然也在報(bào)紙上做房屋出租信息的廣告，甚至標(biāo)注出有許多連鎖店或者有許多分部、分店，但實(shí)際上其銷售網(wǎng)點(diǎn)往往少得可憐，業(yè)務(wù)人員不過(guò)幾十人甚至十幾人，有的就是幾個(gè)人，把房子委托給這樣的中介公司就要多加小心了。
考察中介公司成立時(shí)間的長(zhǎng)短
新成立的中介公司在客戶與房源信息來(lái)源方面往往很難建立暢通的渠道，因此大多不具備“房屋銀行”這種專業(yè)代理模式的操作水平。而一些歷史較長(zhǎng)的公司則比較注重開(kāi)發(fā)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砟Ｊ�，從管理上具備極強(qiáng)的內(nèi)部監(jiān)控能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，能夠很好的杜絕卷款潛逃等類似事件發(fā)生的可能性。當(dāng)然也不是說(shuō)歷史較長(zhǎng)的專業(yè)房屋銀行就不會(huì)坑害業(yè)主，在中介市場(chǎng)不規(guī)范的環(huán)境下，您還要時(shí)刻防范著與您合作的中介公司，才是比較明智的選擇。
考察中介公司的信譽(yù)記錄
有信譽(yù)的中介公司在工商局與中介事務(wù)所的投訴記錄幾乎為零。因?yàn)橹v信譽(yù)的公司會(huì)十分注重客戶對(duì)自己公司的評(píng)價(jià)或滿意度。相反，黑心中介或騙人的中介公司，雖然具備中介營(yíng)業(yè)資質(zhì)，但是在工商局與中介事務(wù)所的記錄卻時(shí)常是劣跡斑斑。因此對(duì)于中介公司的考察還應(yīng)包括中介公司的投訴記錄及其信譽(yù)在工商局備案情況等。
而且，在“堅(jiān)石事件”等一系列黑心中介欺詐行為曝光以后，一些地方的土地和房屋管理部門(mén)也加強(qiáng)了對(duì)中介信譽(yù)的監(jiān)督。比如，北京市推出的“放心中介”就是在這方面的嘗試。這些“放心中介”是經(jīng)北京市國(guó)土資源和房屋管理局確認(rèn)的房屋經(jīng)紀(jì)公司，這些房屋經(jīng)紀(jì)公司除要遵守“放心中介”活動(dòng)章程外，還要向市國(guó)土房管局下屬的北京市房地產(chǎn)中介事務(wù)所繳納5萬(wàn)元的信譽(yù)保證金。“放心中介”一旦出現(xiàn)損害消費(fèi)者利益的行為，市房地產(chǎn)中介事務(wù)所可以使用信譽(yù)保證金對(duì)消費(fèi)者予以賠付。
但需要注意的是“放心中介”≠終身榮譽(yù)。您需要隨時(shí)查詢土地和房屋管理部門(mén)公布的“放心中介”新名單，或者通過(guò)其他途徑考察您準(zhǔn)備委托的中介公司的信譽(yù)。北京堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司卷款事件足以說(shuō)明這一點(diǎn)。堅(jiān)石公司是北京首批“放心中介”，但在2003年5月卻已主動(dòng)退出。而這種變化沒(méi)有引起消費(fèi)者和相關(guān)部門(mén)的注意，最終為中介騙款得逞埋下了隱患。
2、合作中，既要保證自己的經(jīng)濟(jì)利益又要維護(hù)自己的合法權(quán)益
讓自己的房子租出一個(gè)好價(jià)格，是任何一個(gè)房主都期待的事情，但自己的房屋到底能租出怎樣的價(jià)格，并不是您一廂情愿的。一般情況下，同類型的房子價(jià)格相近，您自己的房子到底能租出什么樣的市場(chǎng)價(jià)才合理，相信您多咨詢幾家大的中介公司自己就能有譜兒。如果和您同類型的房子中有租出高價(jià)的，那肯定有其可以租出高價(jià)的原因�；蛘呤欠课莸氖覂�(nèi)布置高檔，或者是其他方面更好的滿足了求租者的需求。總之，你要相信天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，不要去期待有什么天上掉餡餅的事情發(fā)生。
如果真有中介公司給您的房子開(kāi)出天價(jià)的租金時(shí)，您千萬(wàn)要注意了，因?yàn)橐话泸_子騙人都是利用人們追尋高價(jià)或者其他貪便宜的僥幸心理。相反，如果您以比較成熟的心態(tài)對(duì)待房屋出租市場(chǎng)，對(duì)自己房子的租金有比較切合實(shí)際的心理準(zhǔn)備，被騙的機(jī)會(huì)可能就會(huì)大大減少了。
3、簽訂規(guī)范性的代理合同
不負(fù)責(zé)任的中介公司一般不會(huì)在代理合同中標(biāo)明自己在租出房屋之后所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。檢查中介公司的代理合同是否規(guī)范，是否有為所委托的房屋承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的條款，是業(yè)主保障自己正當(dāng)利益的重要手段之一。認(rèn)真簽署和中介公司的委托代理合同，是確定您與中介公司之間權(quán)利、義務(wù)的首要法律文件，同時(shí)也是委托人追究受托人有關(guān)責(zé)任的法律依據(jù)。因此，在與中介公司約定委托、服務(wù)的具體內(nèi)容時(shí)，務(wù)必做到以下幾點(diǎn)：
認(rèn)真閱讀合同各項(xiàng)條款
要想簽好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，簽訂合同之前務(wù)必要認(rèn)真閱讀合同各項(xiàng)條款，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出示的格式合同有異議的，可對(duì)該合同條款進(jìn)行修改后再簽字或簽訂補(bǔ)充合同。
避免條款語(yǔ)句模糊
根據(jù)自身實(shí)際情況，具體訂立委托事項(xiàng)，避免單純使用“與租賃有關(guān)的所有事宜”等類似含義模糊的語(yǔ)句，明確規(guī)定中介公司就房屋享有的權(quán)利范圍。
明確約定代理的期限
明確約定委托、服務(wù)的期限，如以租賃期結(jié)束為期限或以成功簽署租賃合同為期限等。
約定中介公司必須履行定時(shí)告知租賃情況的義務(wù)
就租賃涉及各事項(xiàng)全權(quán)委托中介公司的，應(yīng)特別約定中介公司得定時(shí)告知房東租賃有關(guān)情況(包括承租人是否按時(shí)履行租賃合同約定的各項(xiàng)義務(wù)、租賃房屋使用情況、承租人提前退租等)的義務(wù)。
明確約定中介費(fèi)的收取
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋租賃代理費(fèi)的收取，應(yīng)按半月至一月成交租金額，由租賃雙方協(xié)商一次性支付。
售后服務(wù)內(nèi)容條款也很重要
中介公司有無(wú)按時(shí)支付房租，有無(wú)協(xié)助賠償，有無(wú)先行賠付等售后服務(wù)相關(guān)內(nèi)容都是房東出租房屋需要考察的。有了這些售后服務(wù)的承諾，房東才能放心進(jìn)行房屋的委托。?
4、租賃活動(dòng)過(guò)程中要辦理正規(guī)手續(xù)
從事房屋租賃活動(dòng)時(shí)，應(yīng)到所在區(qū)縣國(guó)土房管局辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)；將房屋出租給外地人員的，要辦理《房屋租賃許可證》和《房屋租賃安全合格證》；將房屋出租給境外人士或外資機(jī)構(gòu)的，應(yīng)辦理涉外安全審查手續(xù)。從事房屋轉(zhuǎn)讓活動(dòng)時(shí)，應(yīng)如實(shí)填報(bào)真實(shí)成交價(jià)格、依法納稅，不給違法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)制造黑箱操作、非法賺取差價(jià)的機(jī)會(huì)。
5、留心房屋租賃出臺(tái)的新規(guī)
近期屢屢發(fā)生的中介攜款潛逃案件，引起了人們的普遍關(guān)注。讓銀行介入租房交易，通過(guò)金融行業(yè)的誠(chéng)信托起京城租賃市場(chǎng)的整體信譽(yù)，這也是有效解決目前房屋租賃市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)途徑。比如為保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，北京市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》(詳見(jiàn)房東維權(quán)法律工具部分)此辦法從2004年5月1日起施行。在租賃代理業(yè)務(wù)中租金交、付存在付款周期及付款時(shí)間的差異，如經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往按季甚至半年收取承租人租金，再按月向出租人支付，這樣就使大量客戶租金滯留在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
而根據(jù)新辦法，從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房屋中介必須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議，交納租賃代理保證金并通過(guò)指定銀行代收、代付租金。由銀行對(duì)代收的租金實(shí)施“監(jiān)管”，即銀行不是按照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的指令而是依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的出租代理合同和房屋租賃合同對(duì)租金進(jìn)行代收、代付。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能對(duì)其所得的傭金部分進(jìn)行支配，保證了承租人交納租金和出租人收取租金的安全。
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