“近段時間，由于商鋪內(nèi)養(yǎng)豬抗議事件，中央金座項目可能成為了城中熱點�！弊鳛榧d隆地產(chǎn)的副總經(jīng)理，羅曉冬說這話時，有些無奈。最近，他忙于應(yīng)付業(yè)主的控訴以及媒體的采訪，關(guān)于層高、公攤、地鐵5號線等問題，他不知解釋了多少遍。然而，最讓他憂心的，恐怕還是中央金座“多元商業(yè)聚合體”構(gòu)想與現(xiàn)實間的落差。

隨著金座PARK的交付并陸續(xù)投入使用，吉興隆地產(chǎn)開始了新階段的全面運營管理。而就如許多房地產(chǎn)開發(fā)所理解的那樣，“做住宅開發(fā)的是小學(xué)生，做商業(yè)開發(fā)的才是大學(xué)生”，中央金座商業(yè)部分的運營問題此時開始清晰地浮出水面。羅曉冬說，昆明有許多的商業(yè)體將伴隨著城中村改造而來，商業(yè)的后期運營該如何做？如何實現(xiàn)夢想與現(xiàn)實的統(tǒng)一？中央金座目前所遇到的問題，值得業(yè)界思考�；蛟S，這就是一個典型案例。

構(gòu)想與現(xiàn)實的落差

相對區(qū)域住宅項目的繁榮興旺，目前滇池路板塊只有屈指可數(shù)的幾個商業(yè)項目在“奮戰(zhàn)”，表明了該板塊在商業(yè)建設(shè)上的巨大成長空間。基于這樣的考慮，吉興隆將位于滇池路與廣福路交叉口的中央金座項目定位為“多元商業(yè)聚合體”，并區(qū)別于南亞風(fēng)情·第壹城、紅星國際等業(yè)態(tài)，實行商業(yè)布局差異化策略，以星級農(nóng)貿(mào)超市、燒鵝仔美食城和百怡咖啡為三大主力店。吉興隆明白，空缺就是市場，需求就是商機。滇池路板塊65萬人的需求對應(yīng)的是一個怎樣的市場？

雖然有縱橫商海30余年的經(jīng)歷，但吉興隆還是與本土許多開發(fā)商一樣，選擇了對中央金座商業(yè)部分進(jìn)行銷售，聘請專業(yè)商業(yè)管理公司與商鋪業(yè)主簽訂代租代管協(xié)議。羅曉冬說：“按照公司的想法，商鋪業(yè)主可以將自己的物業(yè)交由上專門的商業(yè)運營團(tuán)隊統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，租金可以由低到高，把人氣慢慢吸引進(jìn)來，把市場做熱、做強，繼而再提高租金�！笨墒�，沒有想到，業(yè)主一開始就想把租金頂?shù)?00多元、甚至200元每平方米。對一個新興的市場，這的確有些操之過急。更讓吉興隆沒有料到的是，項目本身劃分的業(yè)態(tài)規(guī)劃，在交付后有些難以控制。

市場培育與業(yè)態(tài)優(yōu)化的演進(jìn)

“運營”是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一個非常扎眼的詞兒。

“大家都知道，一個商業(yè)體的成熟必須經(jīng)歷一定的市場培育期，多的例子不說，就連順城、正義坊那樣的城市核心區(qū)項目，也有至少兩三年的市場培育，現(xiàn)在正義坊的平均租金也就是100多元／平方米，所以中央金座目前的租金水平理性看就應(yīng)該在50～100元/平方米左右。而且，滇池路板塊商業(yè)由于受人流影響，市場培育期肯定更長”。說這話時，羅曉冬很坦然。他告訴記者，“對于業(yè)態(tài)，我們引進(jìn)了玉石城、淘寶商城、女人街等多種多樣的業(yè)態(tài)，我們希望經(jīng)過市場的優(yōu)勝劣汰，達(dá)到業(yè)態(tài)優(yōu)化的結(jié)果�？墒牵瑯I(yè)主抱怨我們招商不力、人流不足，運營看來也有些難度�！�

市場環(huán)境今非昔比，消費者行為與心理也不可同日而語。其實，商業(yè)運營模式可以根據(jù)形勢隨時調(diào)整，但共同繁榮始終應(yīng)該是商業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本。這一點，吉興隆是清晰的，只是不知能不能成為共識！

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