在房產(chǎn)投資之前，必須進行仔細的成本測算，調(diào)查各項環(huán)境狀況，再來決定此項投資是否是自身所能負擔的。

投資分析

房產(chǎn)投資成本包括：首期付款、按揭還款、保險費、公證費、契稅、二手房交易費用，還包括首付款和按揭還款的利息損失。首付款目前最低為二成，一般要求在簽訂購房合同時付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分，貸款期限最長為30年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險費根據(jù)按揭年限計算，提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。

弄清了房產(chǎn)投資的成本構(gòu)成，再對房產(chǎn)投資進行成本測算。由于按揭還款本金部分已經(jīng)包含在房屋總價之內(nèi)，在計算按揭貸款成本時只要計算按揭還款利息即可。具體計算公式是：利潤＝賣出價－買入合同總價－交易費用－按揭利息支出－利息損失。

首先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規(guī)模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。重要的是，要正確選擇還款方式，從上面的計算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。由于等額還款法是采取遞增還本金、遞減還利息的方法，即存在“前還后息”的現(xiàn)象。而等本金還款法每期償還的本金固定，按實際貸款余額計息，不存在“前還后息”的情況。同樣一筆銀行按揭貸款，采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法，但等額還款法前期償還的本金要少于等本金還款法。

投資實例

每個投資者都可根據(jù)自身的資金能力選擇不同的銀行貸款方式，保障房產(chǎn)的長期投資與收益回報。若準備提前還貸，應(yīng)采用“等本金還款法”，以減少利息支出。

投資一套50萬元的商品房，若通過申請貸款銀行的審核后可支付首付20萬元，申請30萬元按揭20年的情況為例，等額還款法的第一年利息支出約為14916元，等本金還款法的第一年利息支出約為14774元，相差142.5元，以后年份相差更大。

其次，要計算投入資金的利息損失。投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計算，如果按照一年期定期利率1.98％計算，20萬元首付款的年利息損失近4000元。

最后，還要估算一次性的交易費用，包括兩次契稅、保險費、公證費等。一般來說，一套50萬元的商品房的交易費用約在1.7萬元左右。

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