——基于狹義商業(yè)地產(chǎn)的視角

各種媒體上，“稀缺、絕版，不限購、不限貸，錯(cuò)過再等三百年！”的廣告目不暇接，強(qiáng)烈沖擊著人們的視覺神經(jīng)。昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度之快、擴(kuò)張區(qū)域之廣、體量之大、營銷手段之多令人眼花繚亂。短短幾年，從單區(qū)域散兵游勇式商業(yè)突變?yōu)槎鄥^(qū)域超級(jí)航母戰(zhàn)斗群商業(yè)。這種大規(guī)模、高速度、遍地開花的表相背后，隱藏著一系列偏離商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的隱患。

政策令商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受限

首先，急功近利的城中村改造催生商業(yè)地產(chǎn)井噴，限購令更使商業(yè)地產(chǎn)火上加油。

城中村改造是目前及未來相當(dāng)長時(shí)間昆明土地供應(yīng)的主要方式，拆遷難、融資難、密度低、建拆比低、綠地率高、分?jǐn)偢�、開發(fā)周期長、政策變化快是昆明城中村改造的基本特點(diǎn)。高企的成本，火上加油的限購令，嚴(yán)重?cái)D壓了商品住宅開發(fā)的市場(chǎng)份額和利潤空間，因此，大幅度增加商業(yè)體量是城中村改造項(xiàng)目無奈的選擇。明知征途有艱險(xiǎn)，越是艱險(xiǎn)越向前，幾十萬平米甚至上百萬平米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般在昆明四面八方突然崛起，昆明人均1.6平米以上的商業(yè)面積讓深圳、香港等商業(yè)發(fā)達(dá)城市望其項(xiàng)背。

其次，不符合商業(yè)規(guī)律的相關(guān)政策令商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目先天不足。

最近幾年，昆明市在綠地率、綠化率、人均公共綠地面積等指標(biāo)方面做出了巨大努力，2009年獲得了“國家園林城市”的光榮稱號(hào)，目前正在向“中國城市環(huán)境奧斯卡”的中國人居環(huán)境獎(jiǎng)沖刺。

昆明不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被規(guī)劃要求做成高密度的樹林環(huán)抱，由此，商場(chǎng)人氣大打折扣。全環(huán)抱和均好性是住宅景觀的較高境界，而集中式、開放式、立體式的綠化更有利于商業(yè)氛圍的形成；下沉式廣場(chǎng)是吸引人流往地下走的最佳方案，但昆明市的規(guī)劃政策對(duì)此嚴(yán)防死守；開放式的多層商業(yè)街區(qū)，最應(yīng)該做連廊，人流通達(dá)性好，商家有展示性的logo，更適合云南四季如春的氣候特征，然而規(guī)劃部門對(duì)此鐵面無私，不愿輕易放松。

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