近一段時(shí)間以來，我市二手房交易市場火爆異常，在買賣交易量放大的同時(shí)，因交易中的種種不規(guī)范行為引發(fā)的法律糾紛也逐漸攀升。糾紛中所反映出的三大問題值得注意。

共有房轉(zhuǎn)讓需共有人同意

在訴訟離婚期間，楊某將其與丈夫共同居住的房屋（房產(chǎn)證上是楊某的名字）賣給了趙某。楊某之夫得知該房被賣出后，堅(jiān)決表示反對(duì)，以此房也有他一份為由主張買賣無效。此時(shí)，已交完房款準(zhǔn)備入住的趙某才發(fā)現(xiàn)，該房屋實(shí)際上是楊某與其夫在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的，屬于夫妻雙方共有的房屋。一場訴紛由此產(chǎn)生。

針對(duì)這一情況，業(yè)內(nèi)人士分析指出，共有房產(chǎn)的買賣一定要經(jīng)所有房屋共有人同意，這方面案件主要表現(xiàn)為購買夫妻共有房屋。在買賣夫妻共有二手房時(shí)，一般要簽署一份《配偶同意確認(rèn)書》，此項(xiàng)法律文件是專門針對(duì)夫妻共有人準(zhǔn)備的，買賣中一定不要省略要求對(duì)方予以填寫確認(rèn)的步驟。

戶籍遷移問題需約定

２００４年２月，張女士購買了一套二手房。取得產(chǎn)權(quán)證之后，張女士按約支付了全部房款。一個(gè)月后，當(dāng)張女士想要遷入戶口時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)所購房屋中竟有其他人的戶口，經(jīng)詢問售房人才知道是上一家留下的戶口。對(duì)此，售房人表示已聯(lián)系不到上家，自己也無能為力。張女士聽后焦急萬分，卻也無可奈何。

為此，專業(yè)人士提醒，簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。

適當(dāng)約定違約責(zé)任

張某于２００３年底將自有的一套商品房以６４．５萬元賣給了崔某，約定半年內(nèi)付清房款，崔某當(dāng)場付款４．５萬元，后又陸續(xù)付了４０余萬元。但由于房價(jià)上漲，該套商品房的市場價(jià)格在２００４年上半年已經(jīng)漲到了８０余萬元，于是，張某覺得房子賣虧了。由于當(dāng)初合同約定的違約金只有合同總價(jià)的５％，張某遂覺得就算毀約支付點(diǎn)違約金也值，于是以種種理由拒絕接受崔某的付款。崔某只得起訴要求對(duì)方履行合同。

在案件審理過程中，法官發(fā)現(xiàn)很多未約定違約金或違約條款含糊不清的合同，還有的違約金約定過低，這就給售房者毀約造成了一定的機(jī)會(huì)。雖然法律規(guī)定違約金約定不足的，以實(shí)際損失為限進(jìn)行補(bǔ)償，但在實(shí)踐中，這種由于房價(jià)上漲造成的差價(jià)損失難以舉證和認(rèn)定。所以法官提醒，可在合同中適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，以確保合同順利履行。

除上述情況外，一些缺乏誠信的中介公司把已有“下家”的房屋繼續(xù)向其他購房者推薦，以及將還未實(shí)際交房的房屋另行轉(zhuǎn)讓等，也人為地造成了二手房購房糾紛。為此，提醒廣大購房者在購買二手房時(shí)，一定要對(duì)欲購房屋的狀況進(jìn)行全面了解。

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