胡其輝昆明市市場營銷協(xié)會(huì)會(huì)長
房地產(chǎn)就是營銷，它遵循的同樣是在市場上尋求目標(biāo)消費(fèi)群、定位、設(shè)計(jì)、研究開發(fā)、銷售產(chǎn)品、后期服務(wù)等一系列過程。而昆明房地產(chǎn)的本土企業(yè)與外來企業(yè)相比，在營銷手段上本身就存在著較大差距。很多外來企業(yè)因?yàn)榈玫秸块T的支持，可以圈到大面積的土地，使得這些大盤在昆明得以發(fā)展生存。比如大連萬達(dá)和世紀(jì)城這兩個(gè)項(xiàng)目都是通過選取主題的方式進(jìn)行營銷的。萬達(dá)用高爾夫公園，世紀(jì)城則是以400畝的中央城市公園作為主題，這些都充分顯現(xiàn)出大盤大主題營銷的模式，但這種營銷模式都是建立在大量的圈地上。本土的小企業(yè)，因拿不到大片土地，開發(fā)盤量必然受到限制，即使想要以大主題的方式來營銷，也是先天不足。從某種意義上來說，政府更愿意支持勢力強(qiáng)、規(guī)模大的開發(fā)商，在這個(gè)過程里開發(fā)商可以承擔(dān)大量的公共工程，對于政府而言，這絕對是一件利大于弊的好事。對于地產(chǎn)界的洗牌，大題材的營銷模式將是淘汰那些實(shí)力弱、土地存量有限的小開發(fā)商的最佳方法。今年，《技術(shù)規(guī)定》也作出了如下規(guī)定：昆明二環(huán)路以內(nèi)不再審批用地規(guī)模小于10畝的商品住宅項(xiàng)目，此外，今后在主城二環(huán)路以外區(qū)域，以居住為主的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模原則上也不得小于50畝；小于50畝的，要盡量整合周邊用地。從這些規(guī)定也可以看出，小型住宅項(xiàng)目將會(huì)逐漸淡出地產(chǎn)界。
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