地產(chǎn)年度盛會(huì)現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)篇

在嘉賓的主題發(fā)言之后，全場(chǎng)參與者就嘉賓的發(fā)言內(nèi)容進(jìn)行了互動(dòng)討論，原本一個(gè)問題只需一位嘉賓回答，但因?yàn)榇蠹蚁胝f的話實(shí)在太多，現(xiàn)場(chǎng)也變得特別熱烈。在主持人宣布“這是最后一個(gè)問題”時(shí)，大家都覺得意猶未盡。因?yàn)�，現(xiàn)實(shí)中這樣的交流機(jī)會(huì)實(shí)在太少。

四年紀(jì)MBA學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)提問：有人說中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在至少20%——30%的泡沫，請(qǐng)問這種現(xiàn)象在昆明存在嗎？

嘉賓裴文�。褐醒雽�(duì)樓市的判斷是完全正確的，確實(shí)有局部地區(qū)存在地產(chǎn)泡沫。但是昆明樓市不存在這樣的現(xiàn)象，昆明樓市從整體上來看是比較健康的。昆明是個(gè)比較特殊的城市，也許別的省份除了省會(huì)城市以外還有另外的中心城市，但昆明是典型的單級(jí)化發(fā)展城市，云南除了昆明沒有其他的經(jīng)濟(jì)中心，因此，很多具備一定消費(fèi)實(shí)力的人也會(huì)到昆明來買房子。因此，單純用昆明市區(qū)人口與人均GDP來衡量昆明的房?jī)r(jià)是有失偏頗的。

嘉賓張婭：中國(guó)確實(shí)存在一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫，但是這種現(xiàn)象在昆明并不存在。在這里我想談一下人們衡量房地產(chǎn)泡沫的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)之一是空置率，運(yùn)用簡(jiǎn)單站在路邊看屋子里面是否亮著燈來判斷是否有人住并不科學(xué)，我們知道朝路邊的房子一般不會(huì)是家庭主要功能房，可能業(yè)主在其他房間活動(dòng)但是這些在路邊是觀察不到的；此外，房地產(chǎn)泡沫的顯著特征就是房?jī)r(jià)的大起大落，昆明的房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)定，這點(diǎn)是有目共睹的。最后，房地產(chǎn)泡沫是由過度投機(jī)造成的，而昆明樓市的消費(fèi)者中自住比例占了絕對(duì)主要地位，因此我們說昆明樓市是健康發(fā)展的。

嘉賓胡其輝：泡沫是肯定存在的，但不是全面存在。目前在上海已經(jīng)出現(xiàn)了排隊(duì)退房現(xiàn)象，退房是要承擔(dān)相當(dāng)份額的違約金的，但是上海人寧愿承受違約金也要退房，這就是泡沫的典型反映。昆明并沒有出現(xiàn)這樣的情況。

二年紀(jì)MBA學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)提問：昆明的商業(yè)地產(chǎn)在往年出現(xiàn)的并不多，但是今年特別多，就我所知道的就有順城、昆明走廊2期、匯都國(guó)際、南平屏旗艦店等，既然大連萬達(dá)是以商業(yè)地產(chǎn)著稱，我想問大連萬達(dá)在昆明的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目劍向何方？另外，在場(chǎng)的嘉賓中對(duì)于昆明發(fā)展問題持有三種不同觀點(diǎn)，大連萬達(dá)的王飚認(rèn)為應(yīng)該以商業(yè)地產(chǎn)為龍頭帶動(dòng)城市發(fā)展，胡其輝教授則認(rèn)為應(yīng)該以人為本進(jìn)行發(fā)展，而大朝地產(chǎn)的裴文俊則認(rèn)為地產(chǎn)發(fā)展以“居住”為核心，那么，昆明究竟應(yīng)該怎樣發(fā)展？

嘉賓王飚：大連萬達(dá)雖然比較善于做商業(yè)地產(chǎn)，但是我們目前在昆明的項(xiàng)目主要以住宅產(chǎn)品為主，至于以后會(huì)不會(huì)推出商業(yè)項(xiàng)目，還看公司下一步的計(jì)劃。商業(yè)地產(chǎn)的含義并不完全像人們想象中那樣。首先，買商鋪不等于商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)為贏利手段的地產(chǎn)模式，重在后期管理。如果把商業(yè)地產(chǎn)比喻為電池的話，一次性買斷的商鋪可能就是一次性電池，從買出去開始就與開發(fā)商無關(guān)了；而商業(yè)地產(chǎn)就是充電電池，隨著地價(jià)的上漲以及開發(fā)商后期的管理，地產(chǎn)價(jià)值也隨之不斷上漲。此外，商業(yè)地產(chǎn)的定位應(yīng)該落實(shí)到百姓身上，真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是不愁市場(chǎng)、不需要過多推銷的。因此，昆明目前商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量與昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展并不產(chǎn)生沖突。

至于昆明的發(fā)展道路，我覺得發(fā)展與居住永遠(yuǎn)是有矛盾的，但是也可以化矛盾為和諧發(fā)展。男耕女織、好空氣、好環(huán)境的生活固然是好，但是有幾個(gè)現(xiàn)代人愿意去過那樣的生活？前幾年由于過多的追求GDP以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的壓力，造成對(duì)環(huán)境的傷害，現(xiàn)在大家也看到由此產(chǎn)生的不良后果，因此，政府提出和諧發(fā)展、和諧社會(huì)。在這種科學(xué)的引導(dǎo)下，發(fā)展與生存的矛盾是可以很好解決的。

嘉賓胡其輝：商業(yè)地產(chǎn)在昆明可以是天堂也可以是地獄，對(duì)于不懂得商業(yè)地產(chǎn)的人來說，昆明的商業(yè)地產(chǎn)就是一場(chǎng)噩夢(mèng)。在昆明成功商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)做的案例并不多，五華房地產(chǎn)的大觀商業(yè)城盡管不是盡善盡美，也是為數(shù)不多的成功案例中比較有特色的一個(gè)。昆明的商業(yè)地產(chǎn)就一句話：痛并快樂著。昆明的發(fā)展首先要適合人的發(fā)展，人是主體，只有人發(fā)展了，其他一切才能發(fā)展起來。地產(chǎn)發(fā)展也如此，只有本著以人為本的原則做產(chǎn)品，才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

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