一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，應該具備這幾點：第一，必須要有高的起點，高的起點就代表著擁有科學的初期規(guī)劃、雄厚的資金實力、先進的理念和大量品牌的跟隨。第二，在規(guī)模上，要有領頭羊的示范作用。第三，還要有成熟的運營管理團隊和高水平的運作能力。

商業(yè)地產(chǎn)更像馬拉松式戀愛

基于投資商業(yè)市場的成熟，資金實力的成熟，對市場投資認識的成熟，對投資性地產(chǎn)物業(yè)類型的了解，再加上限購限貸，很多項目也有意識地引導市場向商業(yè)地產(chǎn)部分轉型，所以給人的感覺就是，昆明2011年商業(yè)地產(chǎn)項目特別活躍。打個比喻，2011年的昆明商業(yè)地產(chǎn)就像是一架全力開動的馬車，不會在一年半載內就發(fā)生大的變化。所以在2012年基本還是會延續(xù)今年的態(tài)勢，可能會看到一些新的模式，帶來一些格局性的變化，但這種變化不是未來短短一年內就能完成的。隨著昆明未來更多城中村的改造，可以預見商業(yè)地產(chǎn)的供應會持續(xù)旺盛。

但是商業(yè)地產(chǎn)真的不是你想玩就可以玩的，還要看你能不能玩，會不會玩。如果說住宅類項目如同一場婚禮，兩人拜完天地，入了洞房就萬事大吉的話；商業(yè)地產(chǎn)則更像是談一場馬拉松式的戀愛，真的是剪不斷、理還亂。

商業(yè)地產(chǎn)不要隨便賣掉

從2011年開始，可以看出這樣一個趨勢，就是在商業(yè)地產(chǎn)整個的開發(fā)鏈條中，銷售的部分會越來越少，甲方自持的比例會越來越高，這也逐漸回歸到商業(yè)地產(chǎn)的本質，就是應該不要隨便拿出來賣掉。有一句俗語“商業(yè)地產(chǎn)，招商先行”，理是這個理，但是對于界定什么樣才是成功的商業(yè)地產(chǎn)？我們認為賣出去不等于成功，招商好了也不等于成功，只有經(jīng)營好了招商成功了才叫真的成功。所以，在整個商業(yè)地產(chǎn)的營銷推廣方面，一定是打“組合拳”的方式，正如上述所講，甲方自持比例的增加是個既定的事實，那么毋庸置疑，跟隨性的散客對自持部分主力店的依賴程度會加大，無論是利益的驅使還是互相依存的關系，大家的經(jīng)營理念會更加地統(tǒng)一。加之，商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻比較高，這就決定了這少部分的投資“散客”最起碼不會是初級置業(yè)者，而至少是半個專家，對即將進駐的區(qū)域已經(jīng)有了前瞻性的認識，這個時候的推廣更應該站在更高更宏觀的層面去看，更深層面地挖掘其價值，而不是簡單地炒作。

本期供稿：至祥置業(yè)（昆明）有限公司

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