《個(gè)人理財(cái)》雜志在經(jīng)過(guò)大量調(diào)查和分析之后，對(duì)全國(guó)最具影響力的37大城市和40余座中小城市的房?jī)r(jià)狀況做出全面評(píng)價(jià)，力圖為買房者和炒房者提供一個(gè)有力的全景式指引。

誰(shuí)是“炒房城市”新先鋒

時(shí)下，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著繼1993年海南、北海房產(chǎn)泡沫破滅之后的最大變局。

2005年1月，太原商品房?jī)r(jià)格掉頭之下，降幅高達(dá)25.63％；

2004年，青島市內(nèi)四區(qū)商品房總成交面積比2003年狂降26%；

自2004年10月至今，溫州的房產(chǎn)交易量已出現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢(shì)，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；

廈門的房?jī)r(jià)也開始在2004年“打擺子”，其中，10月份比9月份均價(jià)跌了近900元；

與此同時(shí)，大批對(duì)本地房?jī)r(jià)高位失去信心的上海炒房客開始挺進(jìn)武漢、南昌、重慶等中西部城市，謀求更穩(wěn)健的投資收益；炒房熱開始波及中小城市，2004年，膠東半島的膠南市房?jī)r(jià)狂漲37％，江蘇鹽城房?jī)r(jià)狂漲31％，淮安漲幅達(dá)到30％，河北保定上漲25％，粵西的湛江也猛漲19％。

……種種跡象表明，上海、杭州、青島、廈門等一批“老牌炒房城市”的房?jī)r(jià)在多年高速上漲后，已經(jīng)把增值潛力透支殆盡，無(wú)房者“望房興嘆”，炒房者紛紛轉(zhuǎn)移。這些“老牌炒房城市”的光環(huán)已經(jīng)不再那么耀眼。

江山有更替，往來(lái)成古今。那么，誰(shuí)正在成為新一輪的房?jī)r(jià)升值先鋒？

37大城市，哪里房?jī)r(jià)泡沫最大

誰(shuí)正在成為新一輪的房?jī)r(jià)升值先鋒？先讓我們看看這個(gè)命題的反命題：哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)泡沫最大？

據(jù)《個(gè)人理財(cái)》雜志調(diào)查，2005年2月，我國(guó)最具有影響力的37大城市市區(qū)每平方米商品房平均房?jī)r(jià)從高到低依次如下——

37大城市平均房?jī)r(jià)及人均收入排行榜

平均房?jī)r(jià)排名城市每平方米商品房平均房?jī)r(jià)（元）2004年居民家庭人均可支配收入（元）人均收入排名

1溫州9278177272

2上海8627166834

3杭州7210145657

4北京6232156386

5深圳6037275961

6寧波5900158825

7廣州5660168843

8廈門5156144439

9南京49601160211

10天津47601146712

11青島46391108914

12蘇州4460144518

13大連42411037817

14福州33681143613

15濟(jì)南31721200510

16昆明3150904524

17貴陽(yáng)3100898925

18太原3050935322

19西安3007854433

20沈陽(yáng)2926888029

21成都28681039416

22武漢2858956420

23長(zhǎng)沙28251102115

24南寧2817806034

25南昌2777869030

26重慶2732922123

27鄭州2650936421

28哈爾濱2574894027

29石家莊2470862231

30蘭州2438768436

31�？�2330898126

32烏魯木齊2280972919

33合肥2220861032

34長(zhǎng)春2191890028

35呼和浩特19601016618

36銀川1930798435

37西寧1821762637

37城市平均380211357——

37大城市中，房?jī)r(jià)懸殊很大，但人均收入水平懸殊也很大。那么，哪里的房?jī)r(jià)泡沫最大？

以上海的一個(gè)普通的三口之家為例，該市2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為50049元，再按照目前我國(guó)居民43％的消費(fèi)率計(jì)算，則該三口之家的平均年節(jié)余（年收入的57％）為28528元，目前，上海平均商品房房?jī)r(jià)（外環(huán)內(nèi)）為8627元，而一個(gè)普通的兩居室房?jī)r(jià)（按70平方米計(jì)算）為603890元。也就是說(shuō)，上海的一個(gè)普通三口之間要買一套70平米的住房，按照現(xiàn)在的收入、房?jī)r(jià)水平，平均需要21.17年。

21.17年！不算不知道，一算嚇一跳。不過(guò)，上海的市民買房還不是最需要耐心的，最需要耐心的是溫州市民，他們需要21.43年。

依次計(jì)算，37大城市房產(chǎn)泡沫從大到小依次是：

37大城市房?jī)r(jià)泡沫榜

排名城市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入(元)年節(jié)余(元)每平米房?jī)r(jià)（元）簡(jiǎn)約兩居室平均總價(jià)（70平米）（元）買套簡(jiǎn)約兩居室需要年限

1溫州177275318130313927864946021.43

2上海166835004928528862760389021.17

3杭州145654369524906721050470020.26

4南京116023480619839496034720017.50

5青島110893326718962463932473017.13

6天津114673440119609476033320016.99

7大連103783113417746424129687016.73

8北京156384691426741623243624016.31

9寧波158824764627158590041300015.21

10廈門144434332924698515636092014.61

11西安85442563214610300721049014.41

12南寧80602418013783281719719014.31

13昆明90452713515467315022050014.26

14貴陽(yáng)89892696715371310021700014.12

15廣州168845065228872566039620013.72

16太原93532805915994305021350013.35

17南昌86902607014860277719439013.08

18沈陽(yáng)88802664015185292620482013.49

19蘭州76842305213140243817066012.99

20蘇州144514335324711446031220012.63

21武漢95642869216354285820006012.23

22重慶92212766315768273219124012.13

23福州114363430819556336823576012.06

24哈爾濱89402682015287257418018011.79

25石家莊86222586614744247017290011.73

26鄭州93642809216012265018550011.58

27成都103943118217774286820076011.30

28濟(jì)南120053601520529317222204010.82

29�？�89812694315358233016310010.62

30合肥86102583014723222015540010.55

31長(zhǎng)沙110213306318846282519775010.49

32長(zhǎng)春89002670015219219115337010.08

33銀川7984239521365319301351009.90

34西寧7626228781304018211274709.77

35烏魯木齊9729291871663722801596009.59

36深圳27596827884718960374225908.96

37呼和浩特10166304981738419601372007.89

37城市平均11357.11380213.38

溫州——泡沫破滅的第一個(gè)針眼

眼下，溫州馬鞍池盛興大廈一套150平方的房子，售價(jià)近150萬(wàn)元，但月租金只有2300元左右，年投資收益率只有1.84%，不僅大大低于工商界公認(rèn)的8％以上的平均經(jīng)營(yíng)收益率，還低于銀行1年期定期存款2.25%的利率。

按照國(guó)際慣例，在一個(gè)成熟和理性的市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)一般是月租金的100－200倍；一旦超出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，兩者會(huì)相應(yīng)做出調(diào)整。而這套房子的房?jī)r(jià)是月租金的652倍！

拋開資金的折現(xiàn)因素，投資者就要花超過(guò)54年的時(shí)間才能收回投資，已接近房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的70年有效期限。

精明的溫州人這下終于意識(shí)到房?jī)r(jià)泡沫的嚴(yán)重性。從2004年10月以來(lái)，溫州的房產(chǎn)交易量已出現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢(shì)，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士驚呼：這兩個(gè)月基本上交易都停滯了！這讓人不禁猜想：溫州是否會(huì)成為當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)泡沫破滅的第一個(gè)針眼？

據(jù)本刊調(diào)查，我國(guó)37大城市中，目前房?jī)r(jià)租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本沒(méi)有，而北京等熱點(diǎn)城市則超過(guò)300倍，上海的房?jī)r(jià)租金比為360倍左右，而杭州則更高達(dá)470倍左右，溫州則在500倍以上。

南京——20％炒房族離場(chǎng)

關(guān)于上海、杭州地產(chǎn)泡沫的報(bào)道已經(jīng)連篇累牘，不用多說(shuō)，他們位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作為第4名的南京，房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視。

2005年2月，南京（江南8區(qū)）的商品房平均售價(jià)已經(jīng)高到4960元，在1月的一次調(diào)查中，認(rèn)為南京的房?jī)r(jià)合理的受調(diào)查者為0％。2004年底，南京的投資性購(gòu)房比例為22.3%，而2003年底為27.6％，下降20％，可見(jiàn)，20％左右炒房族的信心已被越來(lái)越高的房?jī)r(jià)瓦解，怯場(chǎng)而去。

2004年，南京二手房交易量占樓市總成交量的60％，預(yù)計(jì)今年將上升到70％。但從2004年下半年以來(lái)，南京二手房市場(chǎng)不斷出現(xiàn)交易量萎縮、買房人持幣觀望氣氛與日俱增。

對(duì)于2005年南京的房?jī)r(jià)，曾經(jīng)精準(zhǔn)地預(yù)測(cè)到2004年南京真實(shí)房?jī)r(jià)漲幅為15％的南京大學(xué)商學(xué)院教授高波，最近鐵口直斷：2005年，南京房?jī)r(jià)將出現(xiàn)小幅波動(dòng)！二手房?jī)r(jià)必跌

青島——房產(chǎn)泡沫直追滬杭

高居“泡沫榜”第5名的青島，其房產(chǎn)泡沫開始于1999年，至今已經(jīng)有6年。尤其是2001年7月北京申奧成功后，青島作為2008年奧運(yùn)會(huì)惟一的伙伴城市，受這一重大利好的刺激，全市房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)。

青島的房?jī)r(jià)與廣州基本處在同一水平，但工薪階層的工資收入是廣州在崗職工年平均工資的一半左右；在青島市市南區(qū)和嶗山區(qū)沿海一線，不少樓盤價(jià)格超過(guò)10000元/平方米大關(guān)，房?jī)r(jià)與上海都有得一比，但是從經(jīng)發(fā)展的水平看同上海還是有較大差距。有人把青島房?jī)r(jià)的高昂歸罪于外地人的炒作，其實(shí)，在青島所有購(gòu)房者中，外地人的比例僅占11%。

因此，目前青島的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要比廣州高出許多，直追上海和杭州。2004年，青島市內(nèi)四區(qū)商品房交易套數(shù)，比2003年下降22%；總成交面積下降26%，是個(gè)值得注意的危險(xiǎn)信號(hào)。

青島的房?jī)r(jià)租金比為340倍左右。

異地置業(yè)“害”了誰(shuí)

一般情況下，各個(gè)城市的房產(chǎn)90％以上都是銷售給本地市民。但隨著“異地投資”概念的興起、炒房族的四處出擊，這個(gè)比例在許多城市已經(jīng)被大大降低了。

一些城市也因蜂擁而至的外地炒房者而房?jī)r(jià)上漲，泡沫激增。2004年，外地人購(gòu)房比例最高的前12大城市依次為：

外地人購(gòu)房比例排行榜（2004年）

排名城市外地人購(gòu)房比例

1太原80％

2北京60％

3大連60％

4鄭州55％

5成都51％

6廣州50％

7杭州50％

8福州42％

9廈門39％

10�？�36％

11重慶26%

12上海20％

太原——“煤老板”的冒險(xiǎn)家樂(lè)園

2004年，我國(guó)能源緊張，煤炭大漲價(jià)，山西煤焦行業(yè)的大小老板們都發(fā)了財(cái)。但這對(duì)太原市民卻不是個(gè)好消息：大批發(fā)了煤炭財(cái)?shù)纳轿魅思娂妬?lái)到省城置業(yè)，房?jī)r(jià)一路飆升。據(jù)太原市房地局的資料顯示，太原市購(gòu)房者中80％以上均為省內(nèi)市外人員，本市和省外人員購(gòu)房者甚少。在這龐大的“外購(gòu)人口”中，消費(fèi)主力集中在山西主要產(chǎn)煤地區(qū)大同、陽(yáng)泉等地。這其中，諸如陽(yáng)光地帶、陽(yáng)光海岸等高檔住宅區(qū)的購(gòu)買者幾乎清一色是這些地方的“煤老板”（當(dāng)然，2004年這些煤老板對(duì)北京的房產(chǎn)也表現(xiàn)出了高昂的興趣）。

據(jù)調(diào)查，太原房市投資性購(gòu)房的比例超過(guò)25％，超過(guò)20％的警戒線，這無(wú)疑給太原的房?jī)r(jià)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由于目前太原房?jī)r(jià)絕對(duì)值并不算太高，所以在37大城市房?jī)r(jià)泡沫榜中位列第16位。但太原房市已經(jīng)露出“險(xiǎn)象”，2005年1月份，其商品住宅價(jià)格突然下降，降幅達(dá)到25.63％。因而，準(zhǔn)備在太原買房的人，應(yīng)當(dāng)格外慎重，“持幣觀望”一段時(shí)間是個(gè)好選擇。

大連——東北炒房“熱島”

眾所周知，大連是“經(jīng)營(yíng)城市”非常成功的城市，它的美譽(yù)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而其房?jī)r(jià)在東北地區(qū)遙遙領(lǐng)先，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了大連市民荷包的承受能力。

截至2004年末，大連市在售商品房總銷售量的60%被以東北地區(qū)為主的外地居民購(gòu)買。仿佛一夜之間，全東北的富人齊聚大連，不問(wèn)價(jià)格一擲千金，擁有大連的豪宅成為身份的象征，外地人是大連房?jī)r(jià)居高不下的始作俑者，也讓大連登上了房?jī)r(jià)泡沫榜的第7名。

杭州——昂貴的天堂

有人稱，浙江經(jīng)濟(jì)是“小狗經(jīng)濟(jì)”，身家數(shù)百萬(wàn)、甚至千萬(wàn)元的小老板幾乎和錢塘江邊的石塊一樣多。這些腰纏萬(wàn)貫的老板們自然不會(huì)忘記人間天堂、省會(huì)杭州――杭州50%以上商品房為非杭州的浙江人購(gòu)買，杭州普通收入者根本買不起房，只能望房興嘆。

盡管當(dāng)?shù)卣雠_(tái)了各種限制炒房的“新政”，但浙江高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和杭州城市的大好“錢景”，杭州的地產(chǎn)泡沫最近幾年仍會(huì)持續(xù)下去，和上海房市如影隨形，一榮俱榮，一損俱損。

據(jù)調(diào)查，上海外環(huán)內(nèi)的投資性購(gòu)房比例接近40％，杭州市區(qū)的投資性購(gòu)房比例為32％左右，高居房?jī)r(jià)泡沫排行榜第3名。

廈門——東南炒房“熱島”

2004年5月，廈門房?jī)r(jià)出現(xiàn)歷史上第一次下降，之后便開始了劇烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年終又漲至5100元以上的新高。

2004年廈門市房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重大變化是，廈門本地人取代原先的外地人，成為購(gòu)房主要群體，占購(gòu)房總量的61％，泉州等外地人購(gòu)房的比例從前幾年最高的70％一路下降到現(xiàn)在的39％。

相比福州，廈門的房?jī)r(jià)不僅價(jià)位高，而且漲跌幅度大（2004年，福州商品房均價(jià)上漲6％，廈門為19％），比福州房產(chǎn)更具有投機(jī)性，是名副其實(shí)的東南炒房“熱島”。

估計(jì)2005年廈門的房?jī)r(jià)會(huì)比較平穩(wěn)，漲幅應(yīng)該在7％－9％。當(dāng)然，前提是外地置業(yè)者不再卷土重來(lái)，否則，是否會(huì)再現(xiàn)2004年19％的漲幅也未為可知。

目前廈門投資性購(gòu)房比例依然在25％以上。

誰(shuí)是新一波炒房城市先鋒

與上海、杭州、廈門等城市提前“透支”房?jī)r(jià)未來(lái)上漲潛力相反，下面的這些城市的房產(chǎn)可謂是蓄勢(shì)待發(fā)。

武漢——中部房市“領(lǐng)漲羊”

武漢歷來(lái)是華中地區(qū)首屈一指的重鎮(zhèn)，“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的輻射極，最近幾年，經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持10％以上的增長(zhǎng)，發(fā)展前景非常看好。

但武漢房產(chǎn)的前景并沒(méi)有被充分認(rèn)識(shí)到，就連四處興風(fēng)作浪的溫州炒房團(tuán)，也還沒(méi)重點(diǎn)“搶灘”武漢。2004年，武漢90％購(gòu)房者為本地居民，外地購(gòu)房者的比例僅為10％。在所有購(gòu)房者中，投資性購(gòu)房比例為8％。

在37大城市中，武漢的收入水平排名20名，房?jī)r(jià)排名22名，可見(jiàn)目前武漢的房?jī)r(jià)還是非常物有所值的。

精明的上海房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)注意到這塊“希望之地”，紛紛搶灘武漢，大批的上海炒房客也紛紛離開上海灘，到武漢牟取更高的投資收益率。目前，武漢是上海炒房客進(jìn)軍中部地區(qū)的最熱門城市。

長(zhǎng)沙——眾志成城推高房?jī)r(jià)

在“中部崛起”戰(zhàn)略中，長(zhǎng)沙和武漢、鄭州一起被認(rèn)為是將獲益最多的三座城市，尤其是長(zhǎng)株潭一體化的進(jìn)程，其發(fā)展前景同樣非常樂(lè)觀。

和武漢一樣，長(zhǎng)沙買房者中外地人的比例也不超過(guò)10％，但投資性購(gòu)房的比例要高一點(diǎn)，達(dá)到16％。

在37大城市中，長(zhǎng)沙的人均收入排名15名，而房?jī)r(jià)排名僅僅23名，物有所值。坊間有種傳聞：前不久，長(zhǎng)沙某管理部門組織一批開發(fā)商開會(huì)，商討如何使長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)突破3000元。當(dāng)然，這將給有關(guān)部門帶來(lái)更多的稅收、土地出讓金等收入。

事實(shí)上，長(zhǎng)沙和南昌也是上海房產(chǎn)開發(fā)商和上海異地房產(chǎn)投資者看重的重點(diǎn)中部城市之一。

2004年長(zhǎng)沙商品房均價(jià)上漲11％，今年上漲幅度預(yù)計(jì)在9％－12％之間。

廣州、深圳——房市常青樹

在當(dāng)今中國(guó)最具活力的長(zhǎng)三角、環(huán)勃海、珠三角中，珠三角房?jī)r(jià)相對(duì)最低，比長(zhǎng)三角大致低了20%，房?jī)r(jià)水平基本與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨�、消費(fèi)購(gòu)買力相平衡。

作為珠三角的龍頭，廣州和深圳都有著不可限量的發(fā)展前景，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，而且后勁足，這些因素都給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)打下了堅(jiān)固的“底”。因此，在廣州和深圳投資房產(chǎn)，泡沫相對(duì)較小，即使房產(chǎn)無(wú)法短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的“常青樹”。從這個(gè)意義上看，深圳和廣州的房市像個(gè)優(yōu)秀的馬拉松選手，雖然速度沒(méi)有短跑運(yùn)動(dòng)員快，但耐力好，能持久。

2004年，深圳商品住宅價(jià)格的漲幅為5.28%，雖低于全國(guó)大部分城市，但仍是深圳近幾年來(lái)的最高漲幅。

重慶、成都——西部漲價(jià)“雙城記”

重慶是我國(guó)中西部唯一的直轄市，且正在快速發(fā)展為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，和成都、西安一起，并稱“西部三雄”。

重慶2004年商品住宅價(jià)格的漲幅為10.3％。與發(fā)達(dá)地區(qū)相比，重慶房?jī)r(jià)目前仍便宜至少兩倍。2004年，在重慶的購(gòu)房者中，外地人的比例為26％，僅僅為近鄰成都（51％）的一半多一點(diǎn)。這似乎表明，重慶的房市剛剛吹起些“泡沫”，現(xiàn)在恰恰是進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。2004年，重慶的房屋租賃價(jià)格漲幅居全國(guó)大城市中第3名，這也為房?jī)r(jià)上漲提供了助力。

事實(shí)上，重慶是上海房產(chǎn)開發(fā)商和上海異地房產(chǎn)投資者在西部地區(qū)的首選城市。

成都人均收入高居西部第一，經(jīng)濟(jì)比較繁榮，雖然“第四城”的稱號(hào)有點(diǎn)溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消費(fèi)能力基本在一個(gè)檔次的說(shuō)法還是比較中肯的。相比之下，成都的房?jī)r(jià)泡沫要比南京、杭州小的多。

目前，已經(jīng)有數(shù)量可觀的溫州等地炒房客出現(xiàn)在成都，2004年，成都房?jī)r(jià)上漲17％，市區(qū)的一些精品樓盤每平方米均價(jià)上漲了1000元。2005年，盡管成都房?jī)r(jià)的快速上漲勢(shì)頭將會(huì)有所回落，但由于重慶房?jī)r(jià)一向以成都為“標(biāo)高”，隨著重慶房?jī)r(jià)的快速跟進(jìn)，成都房?jī)r(jià)肯定會(huì)有所回應(yīng)，成都和重慶在2005年極有可能聯(lián)袂上演房市漲價(jià)“雙城記”。

沈陽(yáng)——東北潛力冠軍

作為東北大開發(fā)最關(guān)鍵的主角城市之一，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)比大連便宜的多，因此，值得異地投資者關(guān)注。

目前，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)每平方米凈利潤(rùn)基本是300元到500元，凈資產(chǎn)收益率在10%－20%之間，而南方的某些城市每平方米收益率能達(dá)到50%。沈陽(yáng)市商品房?jī)r(jià)格在全國(guó)沿海大城市中位居中下水平，在許多炒房客的眼中，沈陽(yáng)樓市和武漢、重慶等城市一樣，有相當(dāng)大的升值空間。

呼和浩特、銀川——西北“領(lǐng)跑者”

西北地區(qū)是我國(guó)城市房?jī)r(jià)泡沫最小的區(qū)域。除了西安、蘭州分別位居房?jī)r(jià)泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、烏魯木齊、西寧和銀川都在32名之后。2005年，房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市將是呼和浩特和銀川。

在37大城市房?jī)r(jià)泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相對(duì)最小。2004年，呼和浩特這座城市的人均可支配收入比上年增長(zhǎng)了20％以上，突破10000元，在西部城市中僅次于成都，而房?jī)r(jià)在37大城市中倒數(shù)第3（僅高于西寧和銀川）。

當(dāng)前，呼和浩特正值房地產(chǎn)開發(fā)的第三次熱潮，加上房?jī)r(jià)基數(shù)比較低，2005年房?jī)r(jià)上升空間在10％以上。

2004年，銀川的房屋租賃價(jià)格漲幅居全國(guó)大城市中第2名，僅次于杭州。今年，銀川的房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)在12％－15％。

誰(shuí)是明星小盤城市股

“城門失火，禍及池魚”。長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域各大城市的房?jī)r(jià)高漲，也帶動(dòng)了周邊中小城市的快速上揚(yáng)。

2004年，江蘇鹽城房?jī)r(jià)上漲30.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)南京、蘇州等城市。

由于蘇南等地房?jī)r(jià)持續(xù)高位，大量房產(chǎn)資本開始向蘇北地區(qū)轉(zhuǎn)移。蘇北的連云港、淮安、徐州、宿遷、鹽城等地的房?jī)r(jià)均已經(jīng)突破1500元，漲幅都在20％以上。在徐州，開始出現(xiàn)越來(lái)越多的蘇南和溫州等外地買房者的身影�？傮w而言，蘇南、蘇北的中小城市與南京一起上演“樓市漲價(jià)大合唱”的趨勢(shì)房產(chǎn)明顯，這些城市的居民盡可能及早買房是明智的選擇。

2005年，中國(guó)三線、四線城市房地產(chǎn)將發(fā)力，房?jī)r(jià)上調(diào)10％－15％，這也是2005年中國(guó)房地產(chǎn)年會(huì)的一個(gè)共識(shí)。一些專家認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在加速推進(jìn)的進(jìn)程中，真正起主流作用的一定是三線城市（地級(jí)市，人口40萬(wàn)至80萬(wàn)）和四線城市（縣級(jí)市和縣，人口在10萬(wàn)至30萬(wàn)）的中小房企。

長(zhǎng)三角15城房?jī)r(jià)泡沫榜

通過(guò)下表，我們可以看到長(zhǎng)江三角洲15城各城市的三口之家購(gòu)買一套簡(jiǎn)約兩居室需要年限情況。

1上海166835004928528862760389021.17

2杭州145654369524906721050470020.26

3南京116023480619839496034720017.50

4寧波158824764627158590041300015.21

5南通109373281118702396327741014.83

6紹興156764702826806489534265012.78

7揚(yáng)州98512955316845306421448012.73

8蘇州144514335324711446031220012.63

9無(wú)錫135884076423235390227314011.76

10常州128683860422004364025480011.58

11湖州136644099223365377726439011.32

12鎮(zhèn)江108583257418567296020720011.16

13泰州96952908516578262018340011.06

14舟山13747412412350732082245609.55

15嘉興14392431762461031132179108.85

15城市平均13231442013.49

長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和珠三角地區(qū)基本相當(dāng)，但整體房產(chǎn)泡沫卻大得多。長(zhǎng)三角15座城市平均買房年限為13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于環(huán)渤海地區(qū)12.26年。

在上海周邊，房?jī)r(jià)已經(jīng)普遍過(guò)高，連松江的商品房均價(jià)也已經(jīng)達(dá)到4500元，而位于杭州和上海之間的嘉興，是上海投資者目前看中的新熱點(diǎn)。

在南京周邊，鎮(zhèn)江、淮安、滁州、蕪湖、句容、馬鞍山等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯進(jìn)入上升通道。這些城市的房?jī)r(jià)一般在2200元左右，與徐州相近，可見(jiàn)還有很大的上漲潛力。

珠三角9城房?jī)r(jià)泡沫榜

1廣州168845065228872566039620013.72

2肇慶92612778315836251917633011.13

3江門116943508219997305421378010.69

4深圳27596827884718960374225908.96

5佛山16045481352743731532207108.04

6珠海18347550413137334352404507.66

7中山15836475082708029112037707.52

8惠州13823414692363724251697507.18

9東莞20526615783509932662286206.51

9城市平均16668

36079.05

珠三角10城的家庭人均可支配收入比長(zhǎng)三角15城高26％，可平均房?jī)r(jià)卻僅為后者的82％，難怪有人說(shuō)珠三角是全國(guó)樓市最理性的地方。

對(duì)這種現(xiàn)象，有如下解讀。

有人說(shuō)，最深刻的教訓(xùn)不是講出來(lái)的，也不是聽來(lái)的，而是經(jīng)歷得來(lái)的。1997年5月，香港房地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，每平方米住宅均價(jià)曾摸高至約10萬(wàn)元人民幣。亞洲金融危機(jī)后，房?jī)r(jià)一路下跌，形成樓市震蕩，房?jī)r(jià)跌到最低時(shí)僅是最高時(shí)的30%,很多炒樓人，淪為破產(chǎn)一族，不少靠薪水供樓的打工仔，成為了百萬(wàn)“負(fù)翁”，直到8年后的今天，房?jī)r(jià)還沒(méi)有恢復(fù)到當(dāng)初的水平。珠三角地區(qū)與香港有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，兩地不少家庭有親戚關(guān)系，頻繁往來(lái)。當(dāng)年香港房地產(chǎn)泡沫破滅的一幕，像一部活教材，令珠三角地區(qū)的老百姓對(duì)房地產(chǎn)投資提高了警覺(jué)性，不敢重蹈復(fù)轍。

盡管如此，由于珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人均可支配收入每年增長(zhǎng)10％左右，因而，樓價(jià)自然會(huì)水漲船高，每年上漲8％－10％應(yīng)該是可以期待的。

因而，在珠三角買房，是種穩(wěn)健的投資。

環(huán)渤海13城房?jī)r(jià)泡沫榜

1青島110893326718962463932473017.13

2天津114673440119609476033320016.99

3大連103783113417746424129687016.73

4北京156384691426741623243624016.31

5石家莊86222586614744247017290011.73

6秦皇島83562506814289238116667011.66

7保定78032340913343211714819011.11

8唐山89022670615222237716639010.93

9煙臺(tái)105273158118001280619642010.91

10濟(jì)南120053601520529317222204010.82

11淄博9960298801703221801526008.96

12威海11112333361900223601652008.69

13東營(yíng)12935388052211923511645707.44

13城市平均10676323712.26

2005年，環(huán)渤海地區(qū)房?jī)r(jià)的漲價(jià)熱點(diǎn)主要集中在山東半島。2004年，山東省商品房平均價(jià)格為2045.3元/平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，漲幅創(chuàng)自1998年以來(lái)最高水平，進(jìn)入一個(gè)快速上升通道，其中青島、東營(yíng)、日照、臨沂四市漲幅最高，分別達(dá)到了15.2%、15.3%、16%和16%。

2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房?jī)r(jià)依然漲了25%，可見(jiàn)需求的旺盛和炒房氛圍的形成。和江蘇一樣，2005年山東大多數(shù)中小城市和河北的一些熱點(diǎn)中小城市房產(chǎn)價(jià)格都將保持整體上漲趨勢(shì)。

在這些熱點(diǎn)區(qū)域之外，黃山、桂林、北海、三亞等城市的房?jī)r(jià)在2005年也可能有讓人眩目的表現(xiàn)。

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