目前，隨著住房梯級(jí)消費(fèi)的形成，很多按揭中的商品房也已逐漸進(jìn)入二手房市場(chǎng)。到目前為止，北京市商品房存量房約100萬(wàn)套，其中處在按揭還款階段的房屋約占60%——60萬(wàn)套，然而這樣的房子究竟如何交易？轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)到底如何操作？可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？這些問(wèn)題在大家心中還都不十分清楚�！拔覑畚壹摇毕驈V大消費(fèi)者列舉了一個(gè)簡(jiǎn)單明了的例子，通過(guò)下面這個(gè)舉例會(huì)使許多處于按揭還款中但又想出售的賣房者，對(duì)“轉(zhuǎn)按揭”不再覺著很神秘，毫無(wú)頭緒，摸不著邊際了：
張先生是一個(gè)生意人，今年六月份由于急需一筆資金周轉(zhuǎn)生意，愿意把在亞運(yùn)村小營(yíng)附近的一套貸款27萬(wàn)元的商品房以低價(jià)出售，但是該房屋在建行的貸款仍有18萬(wàn)元沒有還清。由于急需用錢，張先生找到了“我愛我家”公司，將其房屋全權(quán)委托該公司代其出售。很快“我愛我家”為張先生找到了客戶孫女士，孫女士之所以看中張先生這套房子，主要一點(diǎn)是這套房子與自己所住的地方很近，為了就近方便照顧自己父母而其父母又不想與兒女住在一起，所以他表示對(duì)這套房子很滿意，欲購(gòu)買此房。但是孫女士也需要通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)房。
雙方通過(guò)“我愛我家”簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬(wàn)元的價(jià)格成交該套房屋。孫女士先期支付10萬(wàn)元作為購(gòu)房首付款，然后業(yè)主張先生前往建行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請(qǐng)?zhí)崆斑�款。同時(shí)由“我愛我家”作擔(dān)保，孫女士申請(qǐng)?jiān)谄謻|發(fā)展銀行辦理了20萬(wàn)元的二手房按揭貸款，其中18萬(wàn)元支付給建設(shè)銀行用于張先生提前還貸解除抵押。其后業(yè)主張先生與該中介公司辦理房屋過(guò)戶全權(quán)委托并公證。
待過(guò)戶成功，將孫女士向浦東發(fā)展銀行申請(qǐng)的20萬(wàn)元貸款中剩余款2萬(wàn)元交予張先生。“我愛我家”為孫女士領(lǐng)取到新的房產(chǎn)證后抵押并登記，然后將房產(chǎn)證交予孫女士，至此交易完成。
風(fēng)險(xiǎn)分析：在本案例中，業(yè)主張先生須先還清其在建行的剩余18萬(wàn)元房屋按揭貸款，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶。而買方孫女士需申請(qǐng)貸款并由銀行提前放貸才能為張先生還清其在建行的貸款，而此時(shí)孫女士的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中就出現(xiàn)了以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：
1>張先生在建行的貸款由孫女士還清后，突然改變主意，拒絕過(guò)戶。
2>孫女士拒絕還貸。
3>浦發(fā)銀行不同意提前放貸。
4>交易完成后張先生無(wú)法順利拿到剩余房款
5>交易完成后孫女士無(wú)法順利拿到房產(chǎn)證
轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款銀行都是在房產(chǎn)辦理完過(guò)戶之后才放貸給業(yè)主，以支付買方的購(gòu)房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的貸款，取得房產(chǎn)證并解除抵押才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。如果選擇正規(guī)大型的房屋中介如：“我愛我家”作為中介行業(yè)中守法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的代表與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在轉(zhuǎn)按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面避免以上可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，起到很好協(xié)調(diào)關(guān)系的作用。
附：轉(zhuǎn)按揭具體操作流程：
1.買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無(wú)還貸能力。
2.在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請(qǐng)同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按）。
3.買方向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用（銀行正常放款時(shí)間為過(guò)戶后三個(gè)工作日內(nèi)）。銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無(wú)法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時(shí)，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。
4.在轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)通過(guò)銀行審核后（審核通常需要五個(gè)工作日），且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。
5.辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。
6.辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門過(guò)戶。
7.由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書后交給買方。
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