知識經(jīng)濟(jì)是指以智力資源的占有、配置、以科學(xué)技術(shù)為主的知識的生產(chǎn)、分配和使用為最重要因素的經(jīng)濟(jì)。在知識經(jīng)濟(jì)時代，由于知識取代資本和勞動力，成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，因而整個社會的生產(chǎn)方式、生活方式和價值觀念也隨著知識的生產(chǎn)、擴(kuò)散及應(yīng)用，發(fā)生著比以往任何時候都巨大的變化。這種變化深入到經(jīng)濟(jì)社會的各個角落，影響著人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷妗?BR>房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展也不可避免地受到知識經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈沖擊。這種沖擊最直接的表現(xiàn)就是，房地產(chǎn)不再是簡單的“鋼筋加混凝土”，住房也不僅僅是遮風(fēng)擋雨的容身之所，房地產(chǎn)營銷所推廣的也不再是一個個鋼筋混凝土產(chǎn)品，而是一種居住文化！這種文化一方面滿足人們對居住空間、人文環(huán)境和物業(yè)管理的更高要求，另一方面從精神層面體現(xiàn)人們的審美觀、價值觀和個性，表達(dá)對自我實(shí)現(xiàn)的不懈努力。
造成這種變化的深層次原因主要有三個：一是知識經(jīng)濟(jì)時代人們的價值觀念產(chǎn)生了巨大變化，崇尚自然、健康的生活方式，盡情地拓展自我空間，強(qiáng)烈地追求個人品味，成為現(xiàn)代人新的生活準(zhǔn)則。二是知識經(jīng)濟(jì)時代產(chǎn)生的新技術(shù)、新方法、新材料，極大地提高了房地產(chǎn)的生產(chǎn)效率和產(chǎn)品品質(zhì)，可以滿足消費(fèi)者的各種需求。三是消費(fèi)群體理性化。知識經(jīng)濟(jì)時代的消費(fèi)者文化素質(zhì)很高，他們對市場狀況了如指掌，購買目標(biāo)明確，決不盲目跟風(fēng)，在置業(yè)上表現(xiàn)出令人吃驚訴專業(yè)水平和自信，購買行為理性而成熟。
在房地產(chǎn)市場總體供大于求的情況下，以上新變化使房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭更加激烈。為了增強(qiáng)競爭優(yōu)勢，開發(fā)商只有使出渾身解數(shù)，致力于市場調(diào)查，研究消費(fèi)傾向，在策劃、設(shè)計、規(guī)劃、建造、推廣方面不斷創(chuàng)新，才能立足市場。許多新的營銷理念因此出現(xiàn)。這些營銷理念代表了知識經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢，代表了新的消費(fèi)潮流，是下一世紀(jì)房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)。這些營銷新理念有：
1、以人為本。新生代的房地產(chǎn)開發(fā)商，把對人的關(guān)懷放在首位，突破房地產(chǎn)的慣性思維，一切從消費(fèi)者的需要出發(fā)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都賦予物業(yè)豐富的內(nèi)涵，從而創(chuàng)造出富有個性和特色的房地產(chǎn)。
以人為本的營銷思想，可以演變出許多營銷新概念。比較有代表性的有：
①生態(tài)住宅。對人的關(guān)懷首先體現(xiàn)在對居住環(huán)境的精心營造上�！吧鷳B(tài)住宅”利用天然條件與人工手段創(chuàng)造良好的富于生氣的環(huán)境，同時又控制和減少人類對于自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報之間的平衡。生態(tài)住宅既體現(xiàn)在設(shè)計和建造時所采取的合理方法和材料上，又體現(xiàn)在它對于自然資源的消耗利用程度和回報自然的程度。生態(tài)住宅在設(shè)計、建造、選址及使用過程中，對住戶精神層面的重要性給予了更多的關(guān)注，綜合考慮了使用者生理與心理健康的整體效果。因此，生態(tài)住宅是一種嶄新的設(shè)計思維模式。
②健康住宅。健康住宅是能使居住者在身體、精神和社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅。健康住宅對于室內(nèi)氣溫、濕度、懸浮粉塵、噪聲等有相關(guān)的定量指標(biāo)和其他定性標(biāo)準(zhǔn)來衡量。例如，室內(nèi)氣溫全年保持在17℃-27℃之間，噪聲小于50分貝，一天的日照至少在3小時以上；盡可能使用綠色建材裝修墻體；室內(nèi)照明充足、通風(fēng)良好；具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性；具有足夠的抵抗自然災(zāi)害的能力；便于護(hù)理老年人和殘疾人等。憑借知識經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的建筑新技術(shù)、新方法（如住宅結(jié)構(gòu)、設(shè)備、節(jié)能、管理、環(huán)保等新技術(shù)和新產(chǎn)品），健康住宅離我們的現(xiàn)實(shí)生活已近在咫尺。
③藍(lán)色住宅。對于臨近濱海的地帶，海景資源具有惟一性、稀缺性和排他性�！八{(lán)色住宅”就是從以人為本的自然主題出發(fā)，在建筑設(shè)計中充分考慮人親近大海的欲望，努力處理好建筑物與海洋之間的關(guān)系，注重低密度、開放式和建筑朝向，在空間布局、外部造型、細(xì)節(jié)設(shè)計等方面，充分展現(xiàn)海濱住宅海天一色的藍(lán)色風(fēng)情。深圳蔚藍(lán)海岸就是詮釋藍(lán)色住宅內(nèi)在涵義的一個典型范例。
2、居住郊區(qū)化。隨著城市人口的膨脹和工業(yè)高度發(fā)展，交通擁擠、污染嚴(yán)重已成為許多城市的通病。而在遠(yuǎn)離塵囂、環(huán)境幽靜、有自然景觀的郊區(qū)定居，便成為追求田園生活、崇尚自然人士的理想家居模式。居住郊區(qū)化是發(fā)達(dá)國家、也包括發(fā)展中國家在內(nèi)城市化進(jìn)程中的必然趨勢。
居住郊區(qū)化是以市場份額為核心的新的營銷理念，它既是對中心城市化的補(bǔ)充，更是超越。居住郊區(qū)化是對居住文化、消費(fèi)模式的細(xì)分，是房地產(chǎn)供求發(fā)展的一種必然趨勢。
居住小區(qū)化需要一個漸進(jìn)的過程，也就是說，居住郊區(qū)化的實(shí)施需要有一些前提條件。比如，便利的交通設(shè)施，如地鐵、高速公路等（使人口大量流動成為可能），規(guī)模大、上檔次的居住小區(qū)（真正意義上的郊區(qū)住宅），消費(fèi)者一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力（郊區(qū)住宅不一定是低檔物業(yè)，為解決交通問題，有時需要購買私家車），突出的小區(qū)特點(diǎn)和較大的價格差距（郊區(qū)住宅通常自然景觀好、密度低，同時與市區(qū)住宅相比有較大的價格優(yōu)勢，能吸引市區(qū)工作的人們舍近求遠(yuǎn)）。
3、居住小區(qū)化。按照我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，“小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)是居住戶數(shù)在2000-4000戶，人口約7000-15000人，占地面積12-35萬平方米。這樣規(guī)模的住宅區(qū)，實(shí)際上是生活居住的大社區(qū)。大社區(qū)的優(yōu)勢有：①規(guī)模開發(fā)可以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益；②大社區(qū)配套設(shè)施完善，郵局、商場、菜市場、幼兒園、學(xué)校、銀行等生活設(shè)施一應(yīng)俱全，近在咫尺；③大社區(qū)業(yè)主對公共建筑和物業(yè)管理等分?jǐn)偟馁M(fèi)用低，負(fù)擔(dān)輕；④大社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，服務(wù)功能完善，管理規(guī)范；⑤大社區(qū)文化活動豐富，有助于舒緩人的精神壓力，增進(jìn)人與人之間的溝通理解，讓業(yè)主真正擁有一份家的歸屬感。大社區(qū)的這些優(yōu)點(diǎn)是小住宅區(qū)無法比擬的，“居住小區(qū)化”正成為消費(fèi)者未來置業(yè)的首選。
4、居住智能化。智能化住宅是指將結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、運(yùn)營及其相互聯(lián)系進(jìn)行全面綜合并達(dá)到最佳組合，所獲得的高效率、高功能與高舒適性的住宅。智能化住宅有一整套自動化系統(tǒng)保證功能的實(shí)現(xiàn)，如樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）、通訊自動化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）等。這些自動化系統(tǒng)的設(shè)置，使智能化住宅管線密布，除了傳統(tǒng)的水、電、煤、視、訊線外，還有數(shù)字網(wǎng)絡(luò)線、區(qū)內(nèi)保安線，能實(shí)現(xiàn)“三表”出戶自動抄報，24小時“三防”監(jiān)控等。智能化住宅能夠滿足知識經(jīng)濟(jì)時代人們對住房的辦公、教育、娛樂、安全功能的更高要求。隨著人們生活水平的提高，“居住智能化”將會受到越來越多的關(guān)注。
5、創(chuàng)意個性化。知識經(jīng)濟(jì)時代消費(fèi)者更加成熟理性。為了吸引目標(biāo)顧客，開發(fā)商除了不遺余力地推介外，還必須開動腦筋，各出奇招，營造樓盤的獨(dú)特賣點(diǎn)。其中，非常成功的一種營銷創(chuàng)意，是“以教育啟動房地產(chǎn)”。具體做法是：在樓盤建造之前，先規(guī)劃建設(shè)高起點(diǎn)、大規(guī)模的學(xué)校，配備一流軟硬件，通過高質(zhì)量的教育服務(wù)擴(kuò)大影響，凝聚人氣。然后，以學(xué)校為依托，組建會所等高尚場所，營造尊貴薈萃的優(yōu)越環(huán)境。在得到目標(biāo)消費(fèi)者一致的認(rèn)同后，房地產(chǎn)項(xiàng)目水到渠成地推出。廣州“碧桂園”是成功實(shí)施“以教育啟動房地產(chǎn)”的最早先例，此后山東雙月園學(xué)校的成功創(chuàng)辦和雙月園是社區(qū)配套，而且還可以作為房地產(chǎn)的一個啟動點(diǎn)。目前，引進(jìn)內(nèi)地名校已成為深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一個亮點(diǎn)。
以上各種房地產(chǎn)營銷新理念，其最根本的指導(dǎo)思想仍然是“以人為本”。它們的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了新的商機(jī)。但要以敏銳的洞察力準(zhǔn)確把握時機(jī)，并非輕而易舉之事。從現(xiàn)有的一些成功典范來看，只要真正切合消費(fèi)心態(tài)，適應(yīng)并引導(dǎo)其需求，不將“以人為本”的營銷指導(dǎo)思想停留在宣傳口號上，而是真正落到實(shí)處，就一定能獲得成功。
人類對美好生活的向住是永無止境的，知識經(jīng)濟(jì)時代人們渴望擁有一片真正屬于自己身心的棲息之地。從過去純粹的賣居住空間，賣戶型面積，到現(xiàn)在賣居住文化，房地產(chǎn)營銷已經(jīng)從初級階段的簡單推銷建筑產(chǎn)品，過渡到獨(dú)具匠心地推銷一種新型的生活方式。在這樣的歷史背景下，只有順應(yīng)歷史潮流不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)開發(fā)商才能有持久的生命力。
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