購房實錄

小戶型占據市場的半壁江山

低總價的精裝房最受青睞

星期六下午，大維和佳佳就如何買房一事展開了一系列分析討論后，各種層出不窮的問題讓兩個人苦不堪言。

大維今年27，在昆明某國營企業(yè)工作，月薪4500元左右。這兩年家里幫著存了點錢，想買個小戶型住宅自住，免得再為租房發(fā)愁。佳佳最近看中某樓盤一套80平米小戶型住宅，聽說是地鐵盤升值潛力大，她也是頗為心動，于是兩人就湊在一起商量怎么買房。占據各方面資源優(yōu)勢的樓盤房價自然不低，首次開盤就賣到8000元/平米。

佳佳拿出計算器算了一下，80平米總價64萬元。由于是首次購房，首付30%就是19.2萬元，大維表示“總價在70萬以內，首付不到20萬，還是可以接受”。除去首付需要貸款總額為44.8萬元，目前銀行基準利率為6.55%。如果按10年貸款期限每月等額還款計算，每個月還款額5098.35元；如果按20年來算，每個月還款額3353.37元；如果按30年來算，每個月還款額2846.41元。

佳佳表示“10年肯定是不行，5千多，工資還不夠換貸款呢，20年壓力也很大，剩下的錢還不夠吃飯的，30年還能承受但就不能有其它開銷了，現(xiàn)在約個朋友吃頓飯都要好幾百，如果要還房貸，怕是不能出去玩了。”

“還是買個小點的吧，他們不是有65平米的嗎？”佳佳提議。65平米總價52萬，首付15.6萬，按30年貸款來算月供2312.71元，相對來說要輕松一點，大維倒是覺得能夠接受，但是又覺得是毛坯房，自己裝修還要花錢，花很多精力也很麻煩。

看來剛需面臨的問題還不只一點點。業(yè)內專家分析，房價是指導剛需購房的最主要因素，不少剛需群體在購房時追求低總價，這也是沒有辦法的，房價這么高，并不是所有人都能夠買得起的，但又不能沒有房。只好退而求其次，買小戶型的，雖然小戶型面積小，但是功能齊全，現(xiàn)在市面上的小戶型都做得不錯，至少基本生活是沒問題的。（都市時報雷君鈺）

在租賃市場中

配家具的小房子不愁租

■都市時報訊（記者張津）就小戶型出租問題，記者也隨機走訪了一些二手房交易門店。從店門口粘貼的房源推廣資料來看，一般二環(huán)內，面積在50平米以下，帶家具的一室一廳小戶型，租金可以達到每個月1000-1200元左右。而面積在60-90平米的二室一廳小戶型，租金在每個月1400-1800元。而掛出銷售的房源，一般50平米以下的小戶型，每平米均價在8000-10000元；面積在60-90平米的小戶型，每平米均價則在8500-9000元。

新亞地產的銷售人員小李告訴記者，“一般很多來租房子的多為大學畢業(yè)生、州市上上來打拼的青年和其他省市來昆明工作的人。大學畢業(yè)生一般注重看租金，其他的租房者更多的看重于房子的周邊環(huán)境和地理位置。就拿豐寧片區(qū)的二手房來看，一般出售的房源多分布在豐寧小區(qū)、創(chuàng)意英國和正大紫都城，一般單身的小白領都喜歡買創(chuàng)意英國和正大紫都的小戶型房子。原因有兩個，一是因為這里的地理位置和小區(qū)環(huán)境不錯；二是因為這里以后的投資潛力比較大，小戶型房子比較好出租。而像豐寧小區(qū)這樣的老小區(qū)，因為小區(qū)環(huán)境和戶型設計不太合理，一般選擇出租的較多。”

就記者調查的情況來看，小區(qū)環(huán)境、戶型朝向、風水布局、地理位置都是很多選擇購買二手小戶型房子的人考慮的問題。雖然現(xiàn)在市場上有很多小戶型銷售，但是有些小戶型的戶型布局卻是硬傷。比如果殼中的宇宙，其中一個小戶型是個端頭房，在戶型設計上并不是正規(guī)的方形，而是偏三角形，所以只能做成酒店進行出租。從這點來看，購買小戶型不論是自住還是投資，戶型設計很關鍵。

精致戶型

讓剛需群體欲罷不能

■都市時報記者雷君鈺

“總價低，功能全，配套也不能少，最好還能多個房間�！边@是本報根據5000余位購房者調查得到的結果，購房者在買房時70%的人通常都會做這樣的夢，總是希望能多一個房間，空間再大一點。但現(xiàn)實總是很殘忍的，一分錢一分貨，這句話對購房者也一樣。

小戶型相對于大戶型來說，不僅受到剛需的追捧，在租賃市場上更受青睞。曾女士就有過投資小戶型的經驗，她說：“投資就是要面積小，成本低，如果是精裝就更省事�！彼€算了一筆賬，如果投資60平米的小戶型住宅和投資100平米的住宅相比，投資回報率更高。

曾女士告訴記者：“在同一個小區(qū)里面，60平米的租金可能在1500元/平米左右，100平米的可能就租到2100元/月。但是60平米的房子如果按每平米8000元來算，總價48萬元月供2700元左右，100平米總價80萬，月供4500元左右，算下來100平米的月供每月就比60平米的多出1800元，但我租金只多了600元，你說哪個劃算？”

除此外，投資小戶型住宅主要看地段，必要時可以犧牲一部分配套設施。業(yè)內投資人士分析：投資客戶對產品品質要求高，要升值空間大、地段好、租金高、生活方便、交通方便。但是可以犧牲社區(qū)環(huán)境、戶型朝向、教育配套、醫(yī)療配套等，因為是面對租客，大多都只需要滿足如上班交通方便、購物方便等基本生活需求，所以對居住環(huán)境要求不是太高。

名匠譽峰和譽峰國際就是最典型的代表。名匠譽峰屬于舒適型的剛需選擇，社區(qū)景觀、公園配套等資源豐富，均價11000元/平米，適合剛需中注重生活品質，收入也不錯的群體。而譽峰國際就屬于配套資源優(yōu)勢明顯的樓盤，緊鄰昆曲高速公路、鉑金大道等多條交通要道，交通便捷；沃爾瑪、麥德龍、居然之家家居建材市場就在樓下，購物也非常方便；其它娛樂等生活配套也比較完善，均價7800元/平米，更適合忙碌上班族和選擇小戶型投資的人選。

昆明的小戶型產品從2001年云電陽光地產推出陽光A版至今，全市已經有有上百個小戶型項目。根據易世達地產機構2010年的小戶型專題研究報告顯示，陽光A版開盤價為2700元/平米，到2010年價格已經漲至9300元/平米，9年時間增值244%，而目前該項目價格已經漲到9800元/平米，可以說是低投資高回報，是投資者最喜歡的產品。

小戶型總價低，也給投資房產降低了風險，低投入高回報，成為小戶型的優(yōu)勢。但是受限購政策的影響，小戶型住宅投資客戶已經比前幾年少了很多，不少投資者都將目光轉向了不限購的小公寓。藍光昆明分公司總經理助理蔡勇軍表示，目前投資小戶型住宅的客戶可能只占到10%份額。

不管是投資還是自住，占據市場半壁江山的小戶型，已經成功的推動昆明樓市進入了“小時代2.0”。