昆明掀起小商鋪熱潮 投資客潛伏四種“小金庫”

專業(yè)市場

60平米轉(zhuǎn)手費(fèi)高達(dá)20萬元

現(xiàn)狀：近年來，以螺螄灣國際商貿(mào)城為代表的一批專業(yè)市場相繼建成開業(yè)，以小商鋪、專業(yè)百貨為主營方向的小商鋪如同老螺螄灣一樣火爆。據(jù)記者了解，目前新螺螄二期市場中一間60平米左右的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)超過20萬。除了新螺螄灣，以東駿汽配城、駿信國際汽配城等為代表的汽配市場也相繼推出20—110平米的小型商鋪，均價只到9000元/平米左右。

優(yōu)勢：專業(yè)市場看義烏，義烏從不到1000平米的路邊攤發(fā)展到現(xiàn)在營業(yè)面積達(dá)到260萬平米的商業(yè)旗艦店，經(jīng)歷過一段市場培育期。據(jù)相關(guān)資料顯示，義烏商貿(mào)城中一間16平米的商鋪，其租金在5年內(nèi)上漲了13倍，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)更是從最初的幾萬變成如今的300多萬。長水航城營銷策劃部經(jīng)理陳卓認(rèn)為：“專業(yè)市場往往是小商鋪的聚寶盆。而昆明進(jìn)過幾年的發(fā)展，也已經(jīng)初具規(guī)模，從幾年前的云坊、毛紡廠、螺螄灣到現(xiàn)在的螺螄灣國際商貿(mào)城，隨著將來以汽配、建材、小商品批發(fā)、物流、旅游特產(chǎn)為主的專業(yè)市場不斷建成開業(yè)，昆明周邊區(qū)域的專業(yè)市場必將迎來一波投資熱潮�！�

重點(diǎn)項(xiàng)目：駿信國際汽配城、長水航城、螺螄灣國際商貿(mào)城、國際溫州城

綜合體

收益率集中在8%-9%

現(xiàn)狀：今年以來，文化空間、潤城、匯都國際、人民路壹號廣場等諸多大型綜合體紛紛推出自己的商業(yè)部分。其中潤城14平米和匯都國際9平米的迷你鋪尤為引人關(guān)注。而平均10萬元的投資門檻也引來大批投資者前來咨詢。昆明的城市綜合體投資者中不乏成功案例，曾在南亞風(fēng)情第壹城購買下一間65平米商鋪的周先生表示：“現(xiàn)在商鋪?zhàn)饨o一家港式食品店，租金收益高于其他返租型商鋪�！�

優(yōu)勢：目前綜合體中的商鋪主要以返租形式為主，收益率集中在8%—9%。穩(wěn)定的收益保證了前兩年以租養(yǎng)貸，后面幾年實(shí)現(xiàn)盈利。正是由于這樣的優(yōu)勢，在昆明，每逢有綜合體的商業(yè)部分開盤，總是不缺一批忠實(shí)的擁躉。

重點(diǎn)項(xiàng)目：文化空間、潤城、匯都國際、人民路壹號廣場

投資案例

地段好的商業(yè)項(xiàng)目

自主出租

收益大于返租

商鋪投資有風(fēng)險，投資客還屢屢出手。投資商鋪已有10余年的鄒先生表示，相較于其他固定資產(chǎn)投資來說，商鋪回報周期短，并且回報率相對要高。“如果選擇‘對’的商鋪，一鋪真的可以養(yǎng)三代。”鄒先生目前在昆明擁有近20個鋪，多數(shù)位于傳統(tǒng)的老城區(qū)。

十年前，鄒先生一直熱衷于住宅，在住宅限購后，繼而轉(zhuǎn)向商鋪市場。他說，在通貨膨脹預(yù)期下，房地產(chǎn)住宅市場限購、股市又被主力操控，還是投資商鋪比較妥當(dāng)�！吧啼伈幌褡≌�，隨著時間流逝還要計算折舊，相反，商鋪與時間是成正比的關(guān)系”。

有好的商鋪，也還需要有實(shí)力的擁躉。黃女士是商鋪投資的新手，但實(shí)踐證明，她的眼光還不錯。2011年，她以68萬元的總價買下了位于南亞風(fēng)情第壹城的一間格子鋪，面積為29平米，算下來單價約為22000元/平米，“我買入時價格已經(jīng)漲了不少，但是到今年年初的時候，我這間小鋪的總價就漲了30000元�！�

關(guān)于投資主題小商鋪，黃女士歸納為三點(diǎn)，一是為了資金保值，這樣的鋪?zhàn)涌們r不高，方便投資;二是周邊經(jīng)營同類商品的商鋪情況；三是開發(fā)商的實(shí)力和地段的認(rèn)同�！拔椰F(xiàn)在的租金不僅能抵每個月銀行的月供，每個月還有800塊錢的進(jìn)賬�！秉S女士說，她現(xiàn)在的租金收益大約是13%，比返租類的商鋪要高出不少。按她的話來說，對于地段很好的商業(yè)項(xiàng)目，自己租的收益比返租的收益要高。

市場前瞻

地鐵出入站口將成小商鋪聚集區(qū)

除去學(xué)區(qū)周邊、社區(qū)底商、綜合體商業(yè)和專業(yè)市場外，地鐵站也會成為小商鋪聚集的區(qū)域。從全國范圍來看，上海的人民廣場、廣州的天河又一城、成都的春熙路等諸多商業(yè)繁華區(qū)并不是在地上，而是在地鐵通道內(nèi)。其中廣州的時尚天河就是一個10萬平米大體量的地鐵小商鋪聚集地。

實(shí)際上，廣州的天河又一城的租金達(dá)到1200元/平米/月，而時尚天河的租金達(dá)到700元/平米/月，投資收益比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同地段其他商鋪。隨著昆明地鐵的開通，不少專業(yè)人士表示：“地鐵經(jīng)濟(jì)、地鐵物業(yè)將改變昆明的傳統(tǒng)商業(yè)格局。”

”從目前的情況來看，昆明尚不具備成規(guī)模的地鐵經(jīng)濟(jì)�！蔽幕�空間副總經(jīng)理鮑旭昆表示，昆明要真正享受地鐵效益，少則5年，多則10年方可實(shí)現(xiàn)，“真正要投資地鐵商鋪，首先就要考慮規(guī)模，低于5萬平米的項(xiàng)目都不用考慮�！�

同時，近些年來，隨著電商的興起，大批的實(shí)體店鋪的經(jīng)營狀況急轉(zhuǎn)直下，一批以體驗(yàn)式和服務(wù)式為主導(dǎo)的主題小鋪應(yīng)運(yùn)而生，不少業(yè)內(nèi)人士指出，無論是投資還是自營，開發(fā)商未來的業(yè)態(tài)規(guī)劃和自己的業(yè)態(tài)選擇都必須慎重。特色餐飲，DIY手工小作坊，如陶藝；美容裝飾，如美甲，這一類店鋪相對好經(jīng)營。

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