短期預(yù)測(cè)：政策面不會(huì)出現(xiàn)全局性加壓，全國(guó)交易量將保持穩(wěn)中有增

隨著9月的結(jié)束，三季度接近尾聲，2013年最后一個(gè)季度正式向我們走來。在經(jīng)歷了4年的調(diào)控之后，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將以怎樣的面貌收尾，政策面會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新一輪的加壓，房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)否持續(xù)，哪些項(xiàng)目會(huì)在近期內(nèi)熱銷，市場(chǎng)交易量又將達(dá)到怎樣的規(guī)模？我們?cè)噲D給出自己的解答。

1、政策：新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子執(zhí)政理念轉(zhuǎn)變，短期內(nèi)中央層面全局性加壓不會(huì)出現(xiàn)

本輪調(diào)控嚴(yán)格意義上從2010年便已經(jīng)開始，主要意在修正09年過于激進(jìn)的房地產(chǎn)政策，主要手段集中在對(duì)于銀行房貸的收緊，本輪調(diào)控至此正式啟動(dòng)；進(jìn)入2011年，限購政策開始全面鋪開，一二線城市被要求嚴(yán)格執(zhí)行限購標(biāo)準(zhǔn)，甚至到了7月，個(gè)別三四線城市也被要求加入限購城市名單。2012年2月初，央行在其官方網(wǎng)站上正式審布，將支持首次置業(yè)家庭的信貸需求，以糾正過去一年中一刀切政策對(duì)剛需的誤傷�？梢钥吹�，在2010-2012年，房地產(chǎn)調(diào)控主要集中在限貸和限購等行政性的手段上。

2013年適逢中央領(lǐng)導(dǎo)班子換屆，從中央局面在各種公開場(chǎng)合的表態(tài)以及重大會(huì)議的紀(jì)要中，我們開始窺探到些許不同于前仸的新跡象。無論是從央行對(duì)銀行拆解利率上升的態(tài)度，還是從年中時(shí)的中央政治局會(huì)議上針對(duì)房地產(chǎn)的表述，再戒是房地產(chǎn)再融資開閘的預(yù)期，我們看到新一屆政府正在越來越多傾向于使用更加市場(chǎng)化的方式，過去常見的行政性強(qiáng)制手段開始變得難覓其蹤。

正是基于這中執(zhí)政思路上的新發(fā)化，我們認(rèn)為，四季度類似年初國(guó)五條這樣中央層面的強(qiáng)制性行政調(diào)控出現(xiàn)的幾率不大。但是考慮到長(zhǎng)效機(jī)制不可能在短時(shí)間內(nèi)建立，因此短期性以地方為主的局部性調(diào)整（例如房?jī)r(jià)控制目標(biāo)）將難以避免。根據(jù)各地房?jī)r(jià)上漲壓力的不同，四季度地方政府的調(diào)控方向?qū)⒊霈F(xiàn)分化：房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市的政策面將依然保持嚴(yán)謹(jǐn)，典型城市如鄭州，于9月初在原有的限購基礎(chǔ)上又做出了新一輪的收緊；而對(duì)于那些房?jī)r(jià)上漲壓力不大的城市，如溫州、蕪湖等，局部放松并沒有遭遇中央的叫停。

2010年至今國(guó)家級(jí)調(diào)控政策梳理

年份

日期

政策簡(jiǎn)述

2010年

1月10日

二套房首付于得低于40%

4月14日

二套房首付于低亍50%；北京率先出臺(tái)限購政策

6月14日

二套房認(rèn)定既認(rèn)房又認(rèn)貸

9月29日

三套房停貸；建議重點(diǎn)城市限購

11月1日

取消房貸七折利率

2011年

1月26日

二套房首付于低于60%；一二線城市全面限購；既限增量又限存量

4月1日

制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

5月1日

一房一價(jià)

7月12日

三四線城市要求限購

10月29日

溫家寶/李克強(qiáng)：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果

2012年

全年

溫家寶總理5次重要講話；財(cái)政部、住建部、央行各部委分別表態(tài)

2013年

2月20日

國(guó)五條出臺(tái)：調(diào)控時(shí)隔兩年再次全面收緊（未果）

7月30日

中央政治局會(huì)議：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展

數(shù)據(jù)來源：CRIC

2、市場(chǎng)：全年商品房交易量有望突破12億，兩大因素決定一二線城市交易量保持平穩(wěn)

一二線城市方面，兩大因素決定了四季度商品住宅成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)：

其一，雙16行情的影響正在逐漸淡去，支撐過去16個(gè)月成交規(guī)模迅速擴(kuò)張的基本面正在喪失。從2012年5月至今，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)迎來全面復(fù)蘇，其根本動(dòng)力在于：2011年1月開始調(diào)控積壓需求和2012年本期需求兩股力量所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)。簡(jiǎn)單計(jì)算一下，從2011年1月到2012年4月，需求大致被積壓了16個(gè)月；相應(yīng)的，從2012年5月至今，需求釋放也已經(jīng)持續(xù)了整整16個(gè)月有余。據(jù)此我們判斷，前期積壓下來的這部分需求的釋放已經(jīng)接近尾聲，在積壓需求和本期需求（主要是剛需）雙重裹挾下的交易量持續(xù)大規(guī)模釋放，隨之將告一段落。

2008年至今十大重點(diǎn)城市商品住宅成交走勢(shì)（單位：萬平）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

其二，一二線城市目前房?jī)r(jià)控制目標(biāo)完成情況不甚樂觀，未來一段時(shí)期將面臨著調(diào)控政策收緊的可能。年初時(shí)國(guó)五條要求省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及直轄市必須制定本地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一二線城市首當(dāng)其沖成為政策的打壓對(duì)象。而從8月國(guó)家70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)來看，絕大多數(shù)一二線城市的完成情況堪憂。在這個(gè)背景下，地方政府很有可能為了在年內(nèi)完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控做出進(jìn)一步的局部加壓，戒者從行政手段上對(duì)成交結(jié)極進(jìn)行調(diào)整�；谝陨蟽蓚€(gè)因素的影響，我們判斷一二線城市未來的交易量將在上半年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)，難以再出現(xiàn)大規(guī)模的增長(zhǎng)。

三四線城市方面，市場(chǎng)分化的可能性正在加大，基本面向好的城市將迎來成交的新臺(tái)階，而基本面不理想的城市則恐怕很難出現(xiàn)進(jìn)一步的起色。2010-2011年兩年間，以限購政策為核心的房地產(chǎn)調(diào)控在一二線城市逐漸鋪開，三四線轉(zhuǎn)而成為眾多企業(yè)掘金的熱土。旺盛的拿地需求造就了地方政府供地?zé)崆榈募叟蛎�，諸多三四線城市在過去幾年中土地供應(yīng)充足。對(duì)于那些正處于房地產(chǎn)上升周期的城市來說，充足的供應(yīng)是后續(xù)銷售的有力保障，四季度成交將再上一個(gè)新臺(tái)階。而對(duì)于另一些基礎(chǔ)較差的三四線城市來說，四季度的成交恐怕將難有起色。

一方面，一二線城市的交易量將保持平穩(wěn)；另一方面，三四線城市中一部分出現(xiàn)上漲一部分保持平穩(wěn)。由此我們判斷，四季度全國(guó)商品住宅交易量將在當(dāng)前的基礎(chǔ)上穩(wěn)中略升，全年商品房成交量將保持在12億方左右。

重點(diǎn)城市2013年房?jī)r(jià)目標(biāo)完成情況

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

3、項(xiàng)目：信貸收緊將影響中高檔產(chǎn)品銷售，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市

中高檔項(xiàng)目方面，今年下半年以來的銀行信貸收縮很有可能延續(xù)，尤其是二套房貸政策有可能出現(xiàn)的收緊將對(duì)中高檔需求的釋放產(chǎn)生較大的影響。近期，我們?cè)槍?duì)全國(guó)各線城市商業(yè)銀行做過一輪房貸發(fā)放情況的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)銀行実批難度明顯加大、放款周期有所拉長(zhǎng)，在我們看來，雖然當(dāng)前銀行信貸收縮主要出于對(duì)自身資金面的考慮，并不意味著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正在展開，但其對(duì)于需求釋放的抑制作用卻是相同的，尤其對(duì)于一部分支付能力其實(shí)有限的改善型需求而言，這將進(jìn)一步削弱其入市的能力。

另一方面，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲將繼續(xù)提高剛需購房門檻，預(yù)計(jì)中低端項(xiàng)目總體銷售情況將有所降溫，相對(duì)于改善型需求和投資需求而言，剛需群體對(duì)價(jià)格的敏感度更高，其釋放空間絕不可能是無限制的，以上海為例，我們認(rèn)為總價(jià)200～300萬是絕大多數(shù)剛需購房者的承受力頂部，一旦超過這個(gè)總價(jià)水平，則市場(chǎng)中的有效剛需將大幅縮減，而隨著房?jī)r(jià)自去年下半年以來的持續(xù)上漲，諸多城市目前的中低端項(xiàng)目?jī)r(jià)格其實(shí)都已逼近各地的“紅線“。另外，銀行信貸的收緊無疑也會(huì)對(duì)剛需購房產(chǎn)生重大影響，這部分寵群對(duì)貸款的依賴程度相比中高檔需求來說更高，事實(shí)上，在我們先前的銀行調(diào)研中，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有個(gè)別城市、個(gè)別商業(yè)銀行明里暗里降低了首套房貸款成數(shù)，如果這類情況蔓延，則將使剛需入市的難度進(jìn)一步提升。

4、房?jī)r(jià)：未來房?jī)r(jià)走勢(shì)將先漲后穩(wěn)，局部地區(qū)受政策影響中高檔產(chǎn)品漲幅將有所放緩

從市場(chǎng)面來看，房?jī)r(jià)漲跌是受供求關(guān)系因素影響，而由于存量的持續(xù)減少，我們預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)將先漲后穩(wěn)。首先，房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲是因?yàn)榇媪恳呀?jīng)逐月跌至歷史最低水平，由于前幾年土地供應(yīng)過少，致使今年成交釋放之后各城市存量水平直線下降，南京消化周期已不足5.2個(gè)月，而北京也不足6.1個(gè)月。存量的持續(xù)減少，使得市場(chǎng)供應(yīng)不能夠跟上持續(xù)釋放的市場(chǎng)需求。但是，這種供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)在四季度和明年會(huì)有所改觀，從而放緩房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭：一方面，從企業(yè)的角度來看，今年上半年開始，各大企業(yè)紛紛加大新開工面積，典型企業(yè)如世茂，2013年上半年新開工面積甚至達(dá)去年同期的5.61倍之多；另一方面，從城市的角度來看，多數(shù)城市今年四季度開始將大幅增加商品住宅的供應(yīng)量水平來緩解目前的供求矛盾，上海將在10月推出26個(gè)全新項(xiàng)目，較9月增加44%。

除了市場(chǎng)因素外，在我們看來，政策面也是影響部分城市房?jī)r(jià)的另一大因素，由于完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力持續(xù)釋放，尤其是部分一二線城市，中高端產(chǎn)品申請(qǐng)預(yù)售證入市受到一定影響，所以預(yù)計(jì)局部地區(qū)未來中高端產(chǎn)品房?jī)r(jià)上漲幅度較剛需產(chǎn)品小。

重點(diǎn)城市月度存量走勢(shì)（單位：萬平方米）

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