廣告到底是要約，還是要約邀請，審判實(shí)踐中有兩種意見。一種意見認(rèn)為，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房售樓廣告除非包括了合同的主要內(nèi)容從而成為要約，一般屬于要約邀請或要約引誘，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮經(jīng)締約過失責(zé)任對買受人予以補(bǔ)救。另一種意見認(rèn)為，由于要約引誘具有“對世性”，當(dāng)事人在發(fā)出要約引誘時(shí)必須先盡前契約義務(wù)，如揭示合同內(nèi)容的所有事實(shí)，不能隨心所欲或作虛假的陳述，因此廣告的真實(shí)性已成為當(dāng)今世界各國對廣告的最基本的要求。由于開發(fā)商對其在售樓廣告中作出的說明和允諾的內(nèi)容，往往又利用其訂立合同時(shí)的優(yōu)勢地位，拒絕訂入合同中，故其明白無誤的“說明和允諾”從本質(zhì)上說已經(jīng)構(gòu)成像懸賞廣告一樣的特殊要求，它以購房人完成簽訂購房合同的行為為對價(jià)。在這一特殊要約的有效期內(nèi)，開發(fā)商不得隨意撤銷或變更許諾，即廣告許諾具有不可撤回性，也就是開發(fā)商在前契約階段所承擔(dān)的以忠實(shí)、誠信為內(nèi)容的前契約義務(wù)，通常稱之為“要約的形式拘束力”�！吨腥A人民共和國廣告法》第9條規(guī)定：“廣告中對商品的性能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、允諾或者對服務(wù)的內(nèi)容、形式、用途、質(zhì)量、價(jià)格、允諾有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚、明白。廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，應(yīng)當(dāng)表明贈送的品種和數(shù)量。”這一規(guī)定體現(xiàn)了誠實(shí)信用的先契約義務(wù)原理，即清楚明白的廣告許諾，具有不可撤回的形式拘束力。因此開發(fā)商在售樓廣告中作出許諾以后，一旦與購房人簽訂買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)毫無選擇的履行廣告許諾的義務(wù)。
商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待，但應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別對待，不能機(jī)械地將其視為要約邀請。實(shí)際生活中，許多出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，對其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明非常具體、明確，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中的說明和允諾簽訂合同的。比如有一開發(fā)商在報(bào)紙上刊登廣告：它的小區(qū)有15000平方米的大型廣場，周圍三公里長鵝卵石鋪路，平均每座別墅占地1.2畝。這些廣告中的售房承諾已經(jīng)不是一般的要約邀請，而是明確的要約條件，只要購買人與出賣人簽訂了購房合同，出賣人就應(yīng)受其廣告承諾的約束。由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，雙方當(dāng)事人難以就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商約定，即使可以協(xié)商，但基于買受人在房地產(chǎn)市場中的弱勢地位，銷售廣告和宣傳資料中的許多說明和允諾沒有訂入合同之中。而糾紛也正是因?qū)嶋H交付使用的房屋與說明和允諾不符發(fā)生的。
關(guān)于要約邀請與要約的關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果要約邀請的意思內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。所以，出賣人對其開發(fā)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的一些詳盡具體的說明和允諾，如足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同，應(yīng)視為符合《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反合同內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
需要說明地是，對出賣人在商品房銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不應(yīng)視為合同內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何法律責(zé)任，如果因此而造成買受人損失的，買受人可根據(jù)《合同法》第42條、54條以及最高人民法院《關(guān)于貫徹之行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第86條的規(guī)定，由出賣人承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任。所謂“過分的商業(yè)吹噓”是指有明顯的、故意的夸大其詞，作不真實(shí)的宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者，對于一般的宣傳，如在廣告中聲稱的“理想居所”、“置業(yè)首選旺地”、升值潛力不可限量等，由于沒有明確具體的質(zhì)量指標(biāo)，容易為消費(fèi)者辯別，則屬于正常的商業(yè)吹噓，不構(gòu)成廣告許諾，不應(yīng)承擔(dān)子民事責(zé)任。這不僅符合《合同法》的規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營行為，建立維護(hù)市場誠信制度。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論