在物業(yè)類型方面，12月開盤的一眾項目所推出的物業(yè)類型均十分豐富，從時間節(jié)點上看，月初開盤項目的側(cè)重點是商業(yè)，而中下旬開盤的項目則將主要戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到了住宅，12月15日開始，所有開盤的項目均毫無懸念的推手住宅，以至于增大了住宅在總房源中的比重。值得一提的便是，很多項目在開盤當(dāng)天同時推出了精裝和毛坯，以期滿足各種購房者的需求。而俊發(fā)九夏云水在12月開盤推售高端物業(yè)別墅，吸引了不少高端購房者的眼光。交通便利的城市別墅自然是九夏云水的亮點，因而其聯(lián)排別墅便獲得了100%的銷售成績。

就開盤所推出的物業(yè)數(shù)量而言，位于郊縣區(qū)的藍光天驕城在12月21日開盤當(dāng)天共推出763套住宅，成為12月開盤項目中所推房源最多的項目。而九夏云水初次面市，便僅僅推出了3套別墅，堪稱開盤“惜售”。一般而言，許多項目為了提高其在開盤當(dāng)天的銷售率，不會一次性推出過多的房源。除了首次亮相的項目，在對目標(biāo)購房者有足夠的信心之時，才會多推出一部分房源。而如若開盤時所推出的房源不多，不僅會讓銷售成績更為好看，而且更會引起購房者心理的緊張，饑餓營銷下，很多購房者的決定便不會那么理性了。

價格，向來都是影響購房者做出決定的重要因素。目前在昆明主城區(qū)，很難見價格在8000元以下的房源，而周邊郊縣，除開作為輔城的呈貢，在新區(qū)發(fā)展的促使下而價格有所偏高，太平等地的物業(yè)主打價格戰(zhàn)，以此來吸引主城的剛需們。園城、怡合景苑、經(jīng)典寬TOWN等推售住宅的10個項目的均價為7998.045元/平米。其中，經(jīng)典寬TOWN所推出的精裝住宅價格最高，雖然其位置稍偏，但均價依然過萬。而位于郊縣的龍灣一號所推出的高層均價僅為4595元/平米，單就價格來看，這一價格有絕對的競爭優(yōu)勢。值得一提的是，相隔較近的金領(lǐng)時代和俊發(fā)城紛紛推出了精裝住宅，且價格沒有絕對的差異。很明顯，俊發(fā)地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢還是深入人心，因而即便金領(lǐng)時代價格稍低，銷售率依然沒有俊發(fā)城高。

從面積區(qū)間來看，可以發(fā)現(xiàn)一個趨勢。那便是商業(yè)的物業(yè)面積區(qū)間趨小，而住宅的最小面積區(qū)間和最大面積區(qū)間之間的跨度也在縮小。本月推售商業(yè)的項目中，鑫都韻城所推商鋪，最小4.32平米，最大68.12平米，較小的物業(yè)面積區(qū)間很適合投資。而公寓的面積區(qū)間跨度也很小，學(xué)府協(xié)信天地所推出的公寓僅有38平米這一種面積區(qū)間，而馬街摩爾城所推出的公寓，最小50平米，最大80平米，所跨的面積區(qū)間也很小。分析這種趨勢，自然是小面積的商業(yè)占用的資金量也不大，且易租易售；而就住宅而言，市場上的購房者以剛需為主，因而符合剛需的小戶型較為受歡迎。

為了積聚開盤當(dāng)天的人氣，開發(fā)商便會在開盤當(dāng)天給出特別的優(yōu)惠。綜合來看，12月開盤的項目所給出的優(yōu)惠五花八門，既有付款方式的優(yōu)惠，又有房款抵扣的優(yōu)惠。HOLD住人心的價格加之令人心動的優(yōu)惠，便是銷售率的絕對保證。保利六合在推售公寓之時，給出了7.5%-11%的優(yōu)惠，還給予了7000元的現(xiàn)金抵扣，因而其銷售成績便遙遙領(lǐng)先。而金領(lǐng)時代所給出的優(yōu)惠僅為1.5%，因而在與俊發(fā)城的競爭中稍遜一籌，落于下風(fēng)。

銷售率便是開盤情況的一個直觀總結(jié)。就本月開盤項目的總體銷售率來看，銷售成績并不是很理想，僅有個別項目能取得80%以上的銷售率。其中，俊發(fā)旗下的低密度項目九夏云水所推出的聯(lián)排別墅總價為1200萬元/套，性價比較高，且周圍交通較為方便的優(yōu)勢，便獲得了不少高端客戶的親來，因而最終取得了100%的銷售率；而馬街摩爾城所推的公寓，卻僅僅只獲得了6.58%的銷售成績。從銷售率來看，即便是在剛需扎堆置業(yè)的年末，依然是幾家歡喜幾家愁的局面。而在大鱷入滇的背景下，有著全國性背景的大開發(fā)商在昆的一號作品較容易贏得購房者的歡心，在這樣的競爭局面下，許多小項目除了價格，便無其他的競爭優(yōu)勢。

3項目首次開盤亮相

12月開盤的項目中，初次開盤的項目并不多，僅有俊發(fā)九夏云水、園城、銘誠東尚3個項目首次開盤。

12月7日，位于西山區(qū)的俊發(fā)九夏云水首次開盤，同時推出了獨棟別墅、聯(lián)排別墅和洋房。除了總價較高的獨棟別墅的銷售成績并不是很理想之外，洋房和聯(lián)排別墅的銷售率都非常不錯，聯(lián)排別墅還售罄了。從銷售率來看，俊發(fā)九夏云水的首次亮相是非常成功的。

而位于五華區(qū)的園城，雖然所推住宅價格不高，然而卻僅僅獲得了19%的銷售率。究其原因，園城所推住宅最小面積僅有94.23平米的，而小戶型所占比重也不大，因而在一定程度上影響了銷售率。同時，近年來，西邊的住宅項目頻多，已經(jīng)在一定程度上消化了大部分的目標(biāo)購房者，因而突然殺入競爭圈的園城自然占不到任何優(yōu)勢。

位于盤龍區(qū)的銘誠東尚，目前已經(jīng)是現(xiàn)房，然而據(jù)云南房網(wǎng)查詢，仍然未能取得預(yù)售證。此次開盤也只是以內(nèi)部認籌的形式推售房源。其所推出的毛坯住宅，均價為8450元/平米，優(yōu)惠幅度也不大，因而銷售率也偏低。

時間進入2014年1月，農(nóng)歷新年便一步一步的接近了。1月的樓市，將會充斥著各種各樣的客戶答謝活動，這樣喜慶、團圓的氣氛將一直持續(xù)到過；同時，不少樓盤為了吸引購房者，紛紛給出了較大幅度的優(yōu)惠，可見1月的昆明樓市將以各色各樣的客戶答謝活動為主，加之一定幅度的促銷，這些帶著新年喜悅的活動，將熱鬧整個樓市。（程瑤/云南房網(wǎng)資訊中心）

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