“3萬塊即可在云南首席富豪區(qū)擁有一個鋪”，近來，昆明一些媒體相繼出現(xiàn)了這樣一則極具煽情意味的房地產(chǎn)廣告。這則廣告在吸引投資者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士品評、打探的同時，也招來了一些質(zhì)疑。

質(zhì)疑一：
“只租不售”非不能也是不為也？

據(jù)質(zhì)疑者高先生提供給本報的這則頻頻在媒體上露臉的廣告樣刊，個中信息顯示為：項目名稱為富城商界，開發(fā)商也即廣告主為云南富城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主題廣告詞為“3萬元即可擁有一個鋪”。

高先生表示，這則廣告首先吸引自己的就是“3萬元即可擁有一個鋪”。因為對商鋪投資而言3萬元實在是門檻極低，所以自己通過這則廣告公布的“財富熱線”簡單詢問了有關(guān)這個項目的交通和位置情況后，就騎車直奔項目所在地。但親臨現(xiàn)場的結(jié)果是“對該項目熱情陡減并且疑竇叢生”。原因是：該項目提到的“3萬塊即可擁有一個鋪”，開發(fā)商真實意思是“3萬塊起可租賃一個商鋪10年或20年的經(jīng)營權(quán)”，也就是人們常說的“只租不售”。但與時下一些開發(fā)商本身持有物業(yè)的所有權(quán)，只是為了保障商業(yè)（商場、商鋪、商業(yè)街等）永續(xù)經(jīng)營才搞“只租不售”不同，該項目推行“只租不售”，其隱情據(jù)說是“開發(fā)商并不享有該項目的所有權(quán)，該項目的所有權(quán)實屬福海街道辦事處陸家社區(qū)居委會鄔大村小組，開發(fā)商所享有的也只是該項目約3.4萬平方米底商20年的使用權(quán)”。這也就等于說，開發(fā)商針對該項目推行“只租不售”，本質(zhì)上并不是出于對該項目統(tǒng)一且永續(xù)運營、全程為投資者和經(jīng)營者負責的考慮，而“只愿租不愿售”，是因權(quán)力有限，“只能租不能售”。而尤讓人擔心的是，開發(fā)商采用的還是“預租”模式。根據(jù)開發(fā)商要求，投資者要擁有該項目鋪面，必須和開發(fā)商所屬公司簽訂預租合同，而且一租就是10年或是20年。那么在這個過程中，開發(fā)商能提供給投資者的擔保是什么？是商鋪所有權(quán)嗎？是土地使用權(quán)嗎？而開發(fā)商在這兩方面是否具備我們不得而知。

與高先生的疑問不同，在劉先生看來，凡是投資就有風險，出于長遠發(fā)展需要，開發(fā)商富城地產(chǎn)應(yīng)該是會把投資者的利益和自身的利益捆綁在一塊，而設(shè)法確保投資者長期得利。惟一讓人擔心的是，萬一開發(fā)商富城地產(chǎn)和合作方也即是鄔大村居民小組產(chǎn)生糾紛，富城地產(chǎn)對富城商界的經(jīng)營權(quán)被村民小組收回，投資者會不會落得個“皮之不存，毛將焉附”的下場？

質(zhì)疑二：
村民集體用地搞房地產(chǎn)開發(fā)合不合法？

如果說一些投資者對宣稱“3萬塊即可擁有一個鋪”的富城商界，所持的疑慮更多的是該項目緣何只租不售；那么房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的則是富城商界項目用地既然屬于村民集體用地，卻為什么能夠用來進行房地產(chǎn)開發(fā)交易，這與新農(nóng)村建設(shè)又是怎樣一種關(guān)系。

一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商對本報記者直言“對富城商界的做法看不懂”，原因是，富城商界用地既然是集體建設(shè)用地，按道理只能用來興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、興建村民住宅、興建鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施或公益事業(yè)，但富城商界項目中卻包含有約3.4萬平方米的大型底商，純臨街商鋪共2700多間，被開發(fā)商規(guī)劃和定位為“南市區(qū)3公里范圍內(nèi)惟一大規(guī)模集娛樂酒吧、風味美食、精品茶道、時尚購物為一體的高檔場所”，并且由開發(fā)商公開對外招商，已明顯具備房地產(chǎn)開發(fā)交易的性質(zhì)。這位房地產(chǎn)開發(fā)商不明白是不是新農(nóng)村建設(shè)都可以這么搞，如果可以的話，自己也想走這條路子，原因自然是不必為愈來愈高的國有土地出讓地價傷神，便于輕裝上陣；如果不可以的話，那為什么在現(xiàn)在這種背景下，又可以大張旗鼓地招商呢？

聲稱“對富城商界看不懂”的還有一些法律界人士。某知名律師事務(wù)所的朱姓律師針對富城商界的一些表述和具體做法指出：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定，使用集體土地進行建設(shè)，確實是僅限于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)四個方面，而該項目也的確是具有房地產(chǎn)開發(fā)交易的性質(zhì)，屬于一般商業(yè)行為，也就不在法律規(guī)定的可以使用集體土地進行建設(shè)的范圍之列，屬于違法用地。該項目的運作，一方面會導致農(nóng)民集體的合法權(quán)益受損，另一方面，由于產(chǎn)權(quán)不明晰和不動產(chǎn)登記困難等原因，消費者的合法權(quán)益也極易產(chǎn)生不確定性甚而受到傷害。

除此，一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為“該項目究竟是否違法用地還不好說，但探討一下總沒有錯”。這部分人士指出，現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是想辦法搞清楚政府對新農(nóng)村建設(shè)究竟是怎么定義的，再有就是發(fā)改委對該項目的立項審批究竟是怎樣一種意見，其次就是該項目所依附的土地作為集體建設(shè)用地是否通過出讓方式獲得，如果開發(fā)商的做法明顯是與政府的有關(guān)政策背道而馳，那么政府也絕不會袖手旁觀。而據(jù)有關(guān)人士透露，富城商界的一些“有違常理”的做法，目前已引起政府有關(guān)部門的高度重視，相關(guān)調(diào)查正在有條不紊地進行中，相信用不了多久，富城商界是否違法用地就會有一個比較清晰的答案。

質(zhì)疑三：
發(fā)布房地產(chǎn)預租廣告不受制約？

對富城商界表示質(zhì)疑的還有一些廣告界人士。一位廣告從業(yè)者向本報“投訴”說，為什么他們以往替一些房產(chǎn)商設(shè)計、發(fā)布房地產(chǎn)廣告，被告知沒有項目預售許可證就無權(quán)發(fā)布房地產(chǎn)預售廣告，同時廣告內(nèi)容中對價格有表示的，當明示價格的有效期限，否則就要接受處罰。而富城商界卻好像并沒有受到什么制約，不僅在廣告中看不到批文之類的東西，主題廣告詞更是不加掩飾地宣稱“3萬塊即可擁有一個鋪”，而不是“3萬塊起即可擁有一個鋪”，也沒有價格有效期，很容易誤導消費者。難道房地產(chǎn)預租廣告就可以不受法律和行政規(guī)章的制約嗎？

依照該名廣告從業(yè)者的提示，記者上網(wǎng)查閱了1998年12月3日國家工商行政管理局令第86號修訂的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，該規(guī)定第五條第五款明確指出：發(fā)布房地產(chǎn)出租、項目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；該規(guī)定第九條指出：房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

該規(guī)定第四條第二款同時指出：在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的房地產(chǎn)項目，也不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告。

拿富城商界的廣告對照該規(guī)定，該廣告的設(shè)計和發(fā)布的確是有些站不住腳，在這個問題上，工商部門又是如何看的？本報將對此繼續(xù)關(guān)注。

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