今年以來，受國家政策調(diào)控、銀行放貸緊縮以及市場持續(xù)低迷等多重因素的影響，各地樓市迎來了一波大幅度的降價。然而，降價突襲過后的樓市并未出現(xiàn)預(yù)期復(fù)蘇的跡象，盡顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場，被霧霾籠罩得喘不過氣來。繼年初浙江寧波房企宣布破產(chǎn)，成為國內(nèi)首個房地產(chǎn)債務(wù)違約案例之后，江蘇、安徽以及杭州等多地的一些中小型房企也接連爆出資金鏈斷裂，甚至陷入破產(chǎn)危機的消息。曾經(jīng)如火如荼的樓市，一轉(zhuǎn)眼就變得危機四伏，各地接連出現(xiàn)房企倒閉現(xiàn)象，是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場將迎來新一輪的洗牌？
多家房企陷入破產(chǎn)危機
事實上，早在今年年初的時候，浙江寧波一家名為興潤置業(yè)的房企就因經(jīng)營不善，導(dǎo)致資金鏈斷裂，不僅靠借巨額的高利貸維持運營，還拖欠了19家銀行超過24億元的債務(wù)，最終因資不抵債而宣布破產(chǎn)。消息一出，便引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。當(dāng)時，不少專家還信誓旦旦的公開表示，興潤置業(yè)只是個別現(xiàn)象，今年樓市依舊堅挺。然而，不到一個月之后，浙江另一家立德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也因拖欠數(shù)額巨大的高利貸被告上法庭，從而宣告破產(chǎn)，旗下多個項目爛尾。
事態(tài)的發(fā)展并非就此終止。隨著今年一季度末降價潮突襲全國各地，房企倒閉的現(xiàn)象也隨之越演越烈。據(jù)了解，僅在4月份，全國各地就有數(shù)十家房企被爆出資金鏈斷裂的現(xiàn)象。其中，4月初南京盈嘉地產(chǎn)就因資金問題而停止了施工，引發(fā)了業(yè)主維權(quán)的事件。之后被媒體爆出旗下的另一個項目也因無法支付工程款爛尾，公司深陷破產(chǎn)危機之中；緊接著，4月中旬有媒體報道稱，南京福地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司老板因無力償還拖欠的一億元貸款而選擇跑路。
資金鏈斷裂成房企致命傷
不少專家認為，整個房地產(chǎn)市場受困于資金問題的企業(yè)絕非只有被媒體曝光的這幾例，它們只能算是其中的一小部分，存在資金鏈斷裂的房企還有很多。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)市場交易的各項數(shù)據(jù)，無論是新開工的項目面積，還是成交的價格以及成交量均有不同程度的下滑。在這樣的市場環(huán)境下，開發(fā)商想立刻回籠資金變得極為不現(xiàn)實，而手中短期的資金將無法滿足企業(yè)長期項目的周轉(zhuǎn)，因此房企的資金鏈斷裂就在所難免了。
另一方面，由于近期銀行貸款受限，加之信托公司對房地產(chǎn)項目的投資越發(fā)慎重，一些中小企業(yè)的融資道路就變得越來越狹窄，留給他們的除了賣項目、賣股權(quán)、借高利貸、私募基金等方式之外，已經(jīng)找不出其他融資的辦法。近日，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受媒體采訪時表示，“全國樓市從去年年底開始就步入了下行的軌道，部分中小企業(yè)的的資金受各種因素的制約和影響，已經(jīng)到了山窮水盡的地步�，F(xiàn)階段來看，資金鏈斷裂已經(jīng)成為房企的一道致命傷�！�
地產(chǎn)債務(wù)違約風(fēng)險發(fā)酵
在過去的10多年里，中國房地產(chǎn)市場得到了迅猛的發(fā)展，持續(xù)上漲的房價吸引了包括銀行貸款、信托、債券、民間借貸以及非法集資等在內(nèi)的大量資金紛紛流向地產(chǎn)領(lǐng)域。在房地產(chǎn)市場輝煌的這些年里，大量的資金有高價的土地和房產(chǎn)做抵押，因此債務(wù)違約的風(fēng)險值極低。然而，當(dāng)市場出現(xiàn)低迷甚至崩盤的時候，土地和房產(chǎn)的價值將一落千丈，依靠大量外部融資的房企如果不能找到其他的融資辦法，將導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，加大債務(wù)違約的風(fēng)險。同時，隨著市場分化的加速，小型開發(fā)商的融資渠道將變得越來越狹窄，債務(wù)違約的風(fēng)險將不斷加大。
據(jù)了解，浙江寧波的興潤置業(yè)房地產(chǎn)公司由于資不抵債宣布破產(chǎn)時，總資產(chǎn)不到30億元，而欠債數(shù)額高達35億元。其中24億元債務(wù)與19家銀行有關(guān)，繼而成為國內(nèi)第一例房地產(chǎn)債務(wù)違約。盡管這只是國內(nèi)第一單房地產(chǎn)債務(wù)違約案例，但是縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)市場，可能出現(xiàn)債務(wù)違約的開發(fā)商不在少數(shù)。中國金融智庫首席金融學(xué)家宏皓表示，“現(xiàn)階段，國內(nèi)中小型開發(fā)商中，由于近年來大手筆拿地，90%的房企負債率在150%以上，或多或少都存在資不抵債的情況。悲觀的講，如果這些中小型房企不能迅速找到適當(dāng)?shù)娜谫Y渠道，很有可能像興潤置業(yè)一樣，走上破產(chǎn)的道路�！�
市場或?qū)⒚媾R新一輪洗牌
此外，記者發(fā)現(xiàn)近期國內(nèi)土地市場出現(xiàn)了多起低價成交的案例，這種現(xiàn)象的頻出，不禁讓人對那些曾經(jīng)的“地王”深感憂慮。在樓市熱火朝天的時候，政府高價拍地給開發(fā)商，當(dāng)市場峰回路轉(zhuǎn)之時，政府又將土地低價拍出，勢必給拿地企業(yè)的資產(chǎn)造成嚴重的影響。房企如何補上這筆拿地的大窟窿？大型的企業(yè)可以選擇通過降價來及時回籠資金，也可以通過銀行借貸來達到緩沖的目的。然而，一些中小型的房企如果不能及時周轉(zhuǎn)資金，轉(zhuǎn)而走借高利貸的路子，累積的風(fēng)險將無限擴大，到時只要稍有不慎，恐將陷入破產(chǎn)的危機。
各種跡象表明，中小房企的生存空間將越來越小，市場或?qū)⒚媾R一次全新的洗牌。然而，這樣的洗牌對于整個市場環(huán)境來說，未必是一件壞事。地產(chǎn)專業(yè)人士表示，在房地產(chǎn)快速發(fā)展的期間，出現(xiàn)了很多渾水摸魚的房企，這些房企通過一些人際關(guān)系，將銀行的貸款拿去放高利貸，并且如此牟取暴力的情況不在少數(shù)。隨著市場進入下行通道，這些房企的命運將會出現(xiàn)巨大的轉(zhuǎn)折，被市場淘汰將是大概率的事件，它們的出局對于規(guī)范市場環(huán)境，促進行業(yè)健康發(fā)展來說，絕對是一件好事。（文/關(guān)敏）
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