馬家營村位于北京路延長線與白云路交叉口，與俊發(fā)中心僅一路之隔，該片區(qū)早在2009年就被列入城市綜合提升改造范圍內(nèi)，云南鴻曦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司在此規(guī)劃了名為“鴻曦國際中心”的綜合體項目，然而直至4年后的2013年7月，馬家營拆遷工作才艱難啟動，而云南房網(wǎng)近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拆遷啟動之后一年，目前馬家營改造項目拆遷受阻，進展緩慢，項目幾乎陷于停滯。
馬家營片區(qū)位置圖
據(jù)了解，馬家營片區(qū)占地面積113.5畝，片區(qū)綜合整治范圍為：東至北京路，南至忠明路，西至萬華路，北至白云路；其中需要拆遷重建的范圍涵蓋馬家營村新老村、夏之村百姓家庭裝飾市場、新杰昌地塊和匯峰大廈。隨著拆遷工作的啟動，沉寂已久的馬家營舊村改造重新回到公眾視線。從2009年至今，已然過去5年之久，馬家營城中村改造項目目前進展如何？云南房網(wǎng)進行了詳細的調(diào)查。
拆遷遇阻馬家營村改造項目陷于停滯
從鳳凰新村站下車，前行50米左右左轉，直行一段距離便來到原馬家營村的一道側門，門前兩棵老樹正茂，成了這一處唯一的綠色點綴，墻面上的門牌號還寫著“馬家營130號”。側門已經(jīng)被新砌的圍墻封住，前面停滿了車輛。馬家營村旁是教工委宿舍，守門的大爺表示哪還有什么馬家營村，馬家營都拆完了，現(xiàn)在就是一片工地，可以從匯峰大廈里面穿過去，或者繞道金州灣小區(qū)對面，從金州灣·藍嶼走進去。
馬家營130號側門
作為拆遷范圍內(nèi)的一部分，匯峰大廈大門口白墻上寫著大大的拆字，看守的保安介紹，整座大樓里的公司都遷走了，目前空置著，院內(nèi)作為停車場使用，里面停滿了車輛。問及收費單位，保安表示不是很清楚。匯峰大廈停車場處有一道小門，側門旁的辦公室上寫著鴻曦集團，走進去就是拆遷區(qū)域，空蕩蕩的工地上成堆石塊磚頭的隨意堆放，絲毫沒有正在施工的跡象，如同一片廢墟，與周邊整齊的樓宇形成鮮明對比。云南房網(wǎng)隨后找到位于拆遷片區(qū)內(nèi)的一排四層磚房建筑——馬家營城中村改造項目辦公室就位于其中。問及目前的項目進展，云南鴻曦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司拆遷項目處工作人員表示，該項目目前還在拆遷，屬于拿地階段，尚未對外進行宣傳，具體情況不便告知。之后，云南房網(wǎng)又向馬家營片區(qū)拆遷小組工作人員了解情況，得知現(xiàn)階段推進的拆遷工作大概完成了90%以上，但還有6、7家拆遷戶未遷出，原因是開發(fā)商和這幾家住戶一直沒有就拆遷達成協(xié)議，而這幾棟房屋中目前還有租戶居住。拆遷協(xié)議何時能達成也不得而知。
結合云南房網(wǎng)在現(xiàn)場調(diào)查了解到的情況，可以看出，自去年7月馬家營村的拆遷啟動至今一年多時間，拆遷遇阻，導致項目目前基本陷于停滯狀態(tài)。
馬家營片區(qū)拆遷工地
鴻曦集團自尋甸入昆馬家營片區(qū)規(guī)劃為鴻曦國際中心
馬家營城中村改造項目辦公室一樓處有項目沙盤、項目規(guī)劃圖作展示。墻上的宣傳欄中貼著項目介紹，馬家營城中村改造項目位于盤龍區(qū)金辰街道辦事處金星社區(qū)，項目占地面積為113.5畝，規(guī)劃總建筑面積約48余萬平米。馬家營城中村改造項目擬規(guī)劃建設成集住宅、休閑娛樂、商業(yè)辦公、酒店為一體的高端現(xiàn)代化社區(qū)。項目規(guī)劃主要由8棟超高層、一所12個班幼兒園和4個綠化廣場等構成。緊鄰北京路一側擬建兩棟塔樓為主力商業(yè)區(qū)，主樓高達198米，為昆明北市區(qū)標志性建筑之一，設有高端寫字樓和超五星級酒店……這一信息在鴻曦集團官網(wǎng)上也得以證實，首頁樓盤詳細中，有關于馬家營片區(qū)改造的簡介，上面的案名備注為鴻曦國際中心。
馬家營規(guī)劃效果圖（圖片來自鴻曦集團網(wǎng)站截圖）
據(jù)官網(wǎng)資料，云南鴻曦企業(yè)集團有限公司是一家以“4+X”產(chǎn)業(yè)結構為發(fā)展戰(zhàn)略的大型綜合企業(yè)集團公司，經(jīng)營項目涉及房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程施工、礦產(chǎn)投資加工、物業(yè)服務管理、商貿(mào)經(jīng)營管理和水電站投資管理等，開發(fā)項目包括“麗江束河古鎮(zhèn)”，正在投入開發(fā)的“臨滄·茶馬古鎮(zhèn)”等。馬家營片區(qū)開發(fā)商為鴻曦集團旗下的云南鴻曦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，成立于2007年3月9日，坐落于昆明市尋甸縣仁德鎮(zhèn)鳳梧路，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)。公司在昆明主城區(qū)動作不大，鮮少聽聞，其開發(fā)的樓盤集中在尋甸，包括尋甸·馨苑花園、尋甸·園丁小區(qū)、尋甸·信合小區(qū)、尋甸·公園尚居、尋甸·龍苑尚居，馬家營項目算是打入昆明主城的第一個項目。
云南房網(wǎng)梳理了馬家營城中村改造項目的幾個階段：
2009年6月7日召開村民大會就拆遷改造主要條款進行宣傳；
2009年9月9日與參與企業(yè)正式簽訂了《馬家營城中村重建改造協(xié)議》；
2011年2月9日取得《昆明市盤龍區(qū)人民政府辦公室關于同意競爭性談判方式選擇和確定馬家營城中村改造項目社會投資人的批復》（盤政辦復（2011）11號）；
2011年3月29日規(guī)劃方案取得昆明市規(guī)劃委員批復；
2012年10月11日取得調(diào)整經(jīng)濟指標后昆明市規(guī)劃局新核發(fā)的《國有建設用地使用權出讓規(guī)劃條件》；
2012年4月24日取得《昆明市盤龍區(qū)人民政府辦公室關于同意馬家營村進行城中村改造的批復》；
2013年1月1日取得《昆明市盤龍區(qū)人民政府關于馬家營城中村改造的拆遷公告》；
拆遷改造是一盤難下的棋局
一個城中村要順利推進改造，經(jīng)過的考驗堪比“九九八十一難”。首先是規(guī)劃關，規(guī)劃要贏得90%村民的“歡心”，城中村改造才能啟動，改造規(guī)劃要符合城市控規(guī)，并完善建設用地手續(xù)；其次是補償關，拆遷補償標準要獲得90%以上村民認可，改造方能實施；再次是征拆關，只要出現(xiàn)一戶“留守戶”，就可能導致整個改造項目延期或擱置；最后是資金關，在城中村改造過程中，社會投資人在征地拆遷過程中已墊付大量資金，土地招拍掛后需在限期內(nèi)足額繳納土地出讓金，資金運轉困難，出現(xiàn)資金短缺等現(xiàn)象，未能及時繳納土地出讓金，這些問題都將影響著項目工程進度。作為一個體量大、人口密集的老社區(qū)，馬家營片區(qū)項目改造難度不小，現(xiàn)階段留守戶們的堅守以及雙方利益的對抗，似乎最終變成了手握重金的開發(fā)商與手握土地的拆戶之間的最后較量。
尚未拆遷的房屋
沿著馬家營片區(qū)繞行一圈，如今的北京路不再是5年前的北京路，今后的馬家營也將不再是曾經(jīng)的模樣。隨著周邊物群的建設和集中，該片區(qū)地段極具優(yōu)勢，臨近北京路交通大動脈和地鐵2號線，背靠金州灣小區(qū)，與之一街之隔的是俊發(fā)中心，不遠處是財智心景大廈，周邊還有時光俊園、金色年華等品質(zhì)社區(qū)環(huán)繞；隨著北市區(qū)的布局和發(fā)展，其所在的區(qū)域周邊已經(jīng)形成了由聯(lián)盟商圈、財富中心商圈、白云路商圈組成的商業(yè)格局，目前已經(jīng)聚集了高端寫字樓、金融系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)共同構成的城市商務集群。該地段未來升值潛力不可估量。
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