眾所周知，中國(guó)人口老齡化進(jìn)程明顯加速，養(yǎng)老變成了當(dāng)下最熱門(mén)的話題。有調(diào)查顯示，在2014年初，中國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到了兩個(gè)億，占全國(guó)總?cè)丝诘?4.9%，到了2020年，這個(gè)數(shù)字將會(huì)達(dá)到2.5個(gè)億。在此背景下，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”開(kāi)始煥發(fā)出生機(jī)與活力。
和養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展形成鮮明對(duì)比的，是房地產(chǎn)行業(yè)的每況越下。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額自今年2月以來(lái)連續(xù)六個(gè)月都呈下滑態(tài)勢(shì)，商品房銷(xiāo)售面積也逐步下滑。地產(chǎn)行業(yè)情勢(shì)低迷，存房量大增，使得各大房地產(chǎn)商舉步維艱。
國(guó)內(nèi)很多房企早已看到了“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”所帶來(lái)的機(jī)遇，早早開(kāi)始了養(yǎng)老地產(chǎn)的布局。如萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、綠地、綠城、首創(chuàng)置業(yè)等房企均涉足了養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入漫長(zhǎng)調(diào)整期的前提下，養(yǎng)老地產(chǎn)為眾多的房企提供了一個(gè)全新商機(jī)，養(yǎng)老地產(chǎn)，也逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)的一顆新星。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來(lái)良機(jī)
2014年8月9日至14日，云南省文化旅游博覽會(huì)在昆明國(guó)際會(huì)展中心舉行，眾多來(lái)自全國(guó)各地的企業(yè)家和知名學(xué)者出席了本次博覽會(huì),積極探討房企如何在樓市寒冬中取暖，其中一個(gè)建議就是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。
為何發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)能夠成為一些地產(chǎn)企業(yè)的取暖法寶？這和國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的滯后狀況相關(guān)。目前中國(guó)每千名老年人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50～70張水平相差甚遠(yuǎn)。截至2010年，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)需求近10000億元，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億�，F(xiàn)有的養(yǎng)老模式已不能滿足老年人的需求，而國(guó)內(nèi)對(duì)于老年住宅還停留在傳統(tǒng)的居家式養(yǎng)老、養(yǎng)老院、敬老院、老年公寓等，這對(duì)老年人需求來(lái)說(shuō)，極不完善。無(wú)障礙設(shè)計(jì)，明確的標(biāo)志系統(tǒng)，醫(yī)療保健中心，齊全的老年交流場(chǎng)所，老年運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等方面并沒(méi)有滿足老年人的需求，更談不上老年人所需要的健康居住環(huán)境——總而言之，目前這種傳統(tǒng)的居家型養(yǎng)老模式存在較大缺陷。這為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了很大機(jī)遇。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就曾公開(kāi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向。
除了人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的巨大市場(chǎng)機(jī)遇，政府近年來(lái)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極重視也促進(jìn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。早在2011年，國(guó)務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)》，養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃提上日程。2013年，政府政策更是頻出，從國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》到《老年人權(quán)益保障法》，力爭(zhēng)全方位解決養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融資難、用地難、用人難、運(yùn)營(yíng)難和法律缺失等方面的問(wèn)題，這些無(wú)形中為2014年養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展做足了鋪墊。
養(yǎng)老地產(chǎn)難題待解
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的全新領(lǐng)域和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全新增長(zhǎng)點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景無(wú)疑值得期待。但是從現(xiàn)目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有探索出一條養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展道路，整體處于零散的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也由此引發(fā)了很多問(wèn)題。
首先是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式單一。養(yǎng)老地產(chǎn)同時(shí)具備了地產(chǎn)屬性，金融屬性、服務(wù)屬性以及人文屬性。從產(chǎn)業(yè)劃分上，應(yīng)該歸于第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)，強(qiáng)調(diào)的是對(duì)老年人的配套和跟蹤服務(wù)。但是，目前國(guó)內(nèi)多數(shù)開(kāi)發(fā)商雖在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)老年地產(chǎn)，但仍以住宅開(kāi)發(fā)的思路進(jìn)行運(yùn)作，養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老服務(wù)屬性和人文屬性消失殆盡，養(yǎng)老地產(chǎn)成為了一張“概念牌”或者郊區(qū)地產(chǎn)的“幌子”，“建房子、買(mǎi)房子”才是關(guān)鍵，而核心的醫(yī)療、護(hù)理、保險(xiǎn)、用品銷(xiāo)售、娛樂(lè)、教育、健身、親子互動(dòng)、臨終關(guān)懷以及殯葬等諸多可以帶來(lái)持續(xù)盈利的項(xiàng)目卻無(wú)人問(wèn)津。相關(guān)配套項(xiàng)目缺失或不到位使項(xiàng)目缺乏賣(mài)點(diǎn)支撐，從而導(dǎo)致了房子不好賣(mài)，加之核心業(yè)務(wù)單一導(dǎo)致盈利困難；而迫于形勢(shì)采取租賃模式又面臨資金回收期延長(zhǎng)、占用企業(yè)現(xiàn)金流、貸款成本與機(jī)會(huì)成本加劇等風(fēng)險(xiǎn)。
其次，項(xiàng)目定位偏離養(yǎng)老地產(chǎn)特性，脫離市場(chǎng)需求。目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的老年地產(chǎn)多以中大戶(hù)型為主，定位趨向高端，成為了老年人及其子女相互拼富的載體。而養(yǎng)老地產(chǎn)本身應(yīng)作為社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)的補(bǔ)充，應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的適用性、經(jīng)濟(jì)性和普遍性。這種與生俱來(lái)的差異使得很多項(xiàng)目陷入高不成、低不就的窘境。
企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中模式單一以及定位偏離等問(wèn)題，再加上養(yǎng)老地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)成本高，投資回報(bào)期長(zhǎng)且經(jīng)營(yíng)管理要求高等特點(diǎn)，還有傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念不接受以及市場(chǎng)認(rèn)可度低等，共同造成了現(xiàn)目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的困境，也是養(yǎng)老地產(chǎn)還處于探索期的主要原因。
前景可期
就在此次的云南省文化旅游博覽會(huì)展上，有不少企業(yè)攜帶精心打造的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前來(lái)參展。其中，云南省曲靖市安廈房地產(chǎn)集團(tuán)著重打造的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目康和苑尤為典型。據(jù)工作人員介紹，此養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃有老年公寓、旅游酒店、老年康復(fù)護(hù)理中心、主題文化公園、老年大學(xué)、購(gòu)物中心、產(chǎn)品批發(fā)中心、產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)區(qū)、產(chǎn)品配送中心和綜合管理中心。同時(shí)，園區(qū)內(nèi)還配有健身康體中心、網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、壁球館、游泳館和棋牌室等休閑健身設(shè)施�？岛驮反蛟斓倪@種對(duì)老人生活護(hù)理和心理關(guān)懷相結(jié)合的新型養(yǎng)老模式，在曲靖當(dāng)?shù)厥盏搅撕芎玫姆错�，甚至吸引了很多外省的老人前�?lái)置業(yè)——養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)前景，可見(jiàn)一斑。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)姜煒曾說(shuō)過(guò)，養(yǎng)老地產(chǎn)可以“做實(shí)”，也可以“做虛”�！白鎏摗本褪恰巴嫫薄�，而如果“做實(shí)”，前景不可限量，因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的支柱產(chǎn)業(yè)。
如何才能將養(yǎng)老地產(chǎn)“做實(shí)”？從國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)以及目前情況來(lái)看，可以從以下幾個(gè)方面著手：首先，政府與企業(yè)要同心合力，共同推動(dòng)。根據(jù)其他國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必須要政府加以扶持；其次，企業(yè)要開(kāi)發(fā)適合老年人居住的建筑，并完善配套設(shè)施。開(kāi)發(fā)老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的視野應(yīng)該更廣，社區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、休閑設(shè)施等都應(yīng)納入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)范圍中。以康和苑為例，項(xiàng)目是專(zhuān)為老人安享晚年而特別定制的健康生活樂(lè)園，不僅涵蓋了滿足老年人生活的居家養(yǎng)老公寓、老年公寓、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老公寓、老年病社區(qū)醫(yī)院、老年康體文化活動(dòng)中心等，而且還通過(guò)豐富的老年生活休閑養(yǎng)生產(chǎn)品，為老人創(chuàng)造一個(gè)老有所居、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所學(xué)的生活樂(lè)園；最后，養(yǎng)老地產(chǎn)要向多元化方向邁進(jìn)。以社區(qū)日常中心和專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)，通過(guò)新建、改建、擴(kuò)建和購(gòu)置，改善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件，采取獨(dú)資、合資、合作、參股、聯(lián)營(yíng)等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，同時(shí)完善養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)配套設(shè)施，通過(guò)經(jīng)營(yíng)老年社區(qū)擴(kuò)展出一種立體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。
雖然國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)才剛剛起步，但其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益不容忽視。當(dāng)前國(guó)家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的政策，全國(guó)將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)與建設(shè)迫在眉睫。不過(guò)，需要注意的是，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，在盈利的同時(shí)，還要顧及它的公益性。如何在商業(yè)利益與公益性間獲取平衡，將是今后開(kāi)發(fā)商們需要面臨的一個(gè)考驗(yàn)。但相信在政府與企業(yè)的共同努力下，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景值得期待。
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