江東最近在干什么？“刀”依舊而“鋒”不再

最近幾年，央企、上市房企紛紛殺入昆明樓市，江東地產的名字似乎不太有人提起了，但熟悉云南房地產歷史的人都知道，江東集團完全稱得上是昆明乃至云南的大鱷級開發(fā)商，實力不容小覷，特別是在本世紀前10年，江東地產聲名赫赫，名氣不在當今俊發(fā)之下，在昆明北市區(qū)，江東甚至一度有霸主之象。那個時期，江東地產開發(fā)速度速度奇快推盤數量眾多，在2000到2005年間，江東一直保持每年一個甚至兩個樓盤的開盤速度，不僅如此，江東還一直善于低價營銷，“殺手”之名便由此而來。

但自2007年推出和諧世紀以后，江東地產的開發(fā)速度明顯放緩，在過去幾年，除了一直在建設、銷售和諧世紀之外（和諧世紀至今仍在建設和銷售），江東在昆明只有兩個項目推出，分別是禧瑞都和米蘭春天。令人印象深刻的是，這兩個項目依舊保持了江東的凌厲價格攻勢，2012年的情人節(jié)，江東地產報紙廣告出街，其旗下項目禧瑞都以6600元/平米的均價搏出位，二環(huán)精裝住宅的風頭一時間蓋過了當年打響降價第一槍的金尚俊園，然而卻因被疑“僅是耍嘴皮子”而受到坊間非議。如果是熟稔昆明樓市的人也一定還記得，去年江東再度出擊，米蘭春天打出5888元/平米起的價格喋血二環(huán)邊。連續(xù)兩年，江東地產均處于高度曝光的狀態(tài)之下。時至今年，江東看起來像是進入了蟄伏期，一年下來動作不多。在這注定并不平靜的2014年，江東到底做了些什么，以下不妨來看看江東地產在2014年都有些什么動作。

若要說起2012年昆明樓市價格戰(zhàn)的魁首，江東旗下禧瑞都當之無愧，該項目曾在當年重新定義了昆明二環(huán)房價。隨著“名噪一時”的江東禧瑞都供應量逐漸殆盡，江東地產表面上看起來逐漸淡出了人們的視野。而事實上，今年，江東旗下有兩個新盤相繼入市，分別是圣世一品和江東鑫世界。

位于昆明二環(huán)東路石虎關立交橋和菊華立交橋之間的圣世一品項目本在今年6月21日有開盤計劃，不過其還是以“爽約”告終。直到8月19日，圣世一品才現身市場，正式對外開售。從云南房網自項目開盤現場發(fā)回的報道來看，該項目開盤當天并不缺少客源。究其原因，項目外在的價格賣點具有很重的分量。

據云南房網此前的報道不難看出，圣世一品開盤當日圍繞價格展開了劇情，開盤前5680元/平米的低價本就具有足夠的噱頭，但就在發(fā)售當日該項目又在原來低價的基礎上每平米直降300，部分房源單價甚至到了5200元。

對于江東新盤的期待，價格成了“首當其沖”的要素，“6”字打頭的江東鑫世界項目似乎也遵循了這一原則。就在圣世一品開盤次月，江東旗下另一個純新盤也相繼登場。不同于常規(guī)的開盤環(huán)節(jié)，鑫世界認籌與選房同步進行，選房當天，項目推出了毛坯和精裝兩種房源，底價分別為6860元/平米和7960元/平米。值得注意的是，在昆明降價風潮愈演愈烈的背景下，鑫世界并不算大的價格優(yōu)惠尺度足以被彌漫在昆明“超低價”“一口價”的降價氣息當中，這或許就是江東在2014年的昆明樓市中并不“出挑”的重要原因之一。

打開江東地產官方網站，圣世一品和鑫世界兩個項目廣告在首頁上十分惹眼，廣告內容透露了一些重要的銷售信息：圣世一品60-139平米住宅房源在售，5590元/平米起，主打95平米和123平米兩大戶型。鑫世界37-132平米精裝房在售，7090元/平米起，購房最高可優(yōu)惠6%。足以見得，江東在2014年并非無所作為，而是天宇瀾山、云南映像等各大項目祭出價格絕殺之后，江東的項目在價格上也就沒有太大的優(yōu)勢，自然也就不再是價格戰(zhàn)中的焦點。換而言之，在2014年人仰馬翻的價格戰(zhàn)中，江東已經不是絕對的主角，而更像是價格戰(zhàn)幕拉開，江東被逼得不得不參戰(zhàn)。

打慣了價格戰(zhàn)的江東即便在老盤清倉是也不忘在價格上給足購房者甜頭。早在2008年1月27日就實現了首次開盤和諧世紀，時隔六年，項目仍有少量現房在售，為55-98平米的酒店式公寓。同時，184平米的大戶型住宅房源也為在售之列，秉承了江東一貫的“炒價”作風，酒店式公寓最高優(yōu)惠25%，184平米大戶型房源可享受購房贈車位。此間看來，和諧世紀降價清盤的意圖不言而喻。

在江東多個項目入市、清盤之后，其旗下仍有新項目補倉。與圣世一品僅一街之隔的米蘭春天項目計劃于2015年開盤，屆時將推出的是項目的高層住宅，而其營銷中心預計會在2014年年底開放。與圣世一品相仿，米蘭春天價格也同樣青睞“5”字頭，其預計的銷售底價為5888元/平米。其實米蘭春天還未開售就已經“聲名在外”，此前我們說過2013年該項目就打折“5”字頭的房價于昆明樓市到處“招搖”。這一系列的營銷舉動及市場反應足以看出江東導演的“營銷大片”不求好看但求賣座。

從江東花城到江東好世界，從江東四季園到國際友聯大廈，從江東小康城到書香門第，再到如今剛入市的鑫世界和正在清盤的和諧世紀，江東地產從北京路延長線始一路將地產版圖擴張到銀河大道兩側。猶記得2000年是江東成立的第四個年頭，也正是從這一年開始，江東才開始發(fā)力，一鼓作氣開發(fā)了包括江東花園、和諧世紀在內的十多個樓盤，一度成為北市區(qū)地產界的江湖老大。

刨除新項目不說，單單從2009年的數據來看，江東就在北市區(qū)一口氣開發(fā)了14個住宅小區(qū)。毫不夸張地說，在北市區(qū)地產開發(fā)歷史中，江東的地位無人能及，曾經在很長一段時間是北城當之無愧的“掌舵人”。

隨著“國字號”房企大批殺入昆明，而這些房企有往往急于在新晉的城市打出品牌，在這樣的背景下，江東看起來并不能一臉輕松地作壁上觀。面對豪門之間的戰(zhàn)爭，江東似乎有些退避三舍的意味。從江東地產近期的拿地情況也能窺見一二。

此前，江東地產集中發(fā)力，相繼開發(fā)十余個項目得益于其豐富的土地儲備。然而隨著江東旗下大量項目的陸續(xù)面市也意味著其土地儲備正在減少，尤其是北市區(qū)土地儲備已開發(fā)殆盡。經云南房網查證，至少有超過一年半的時間，江東在土地市場都無任何動作，土地儲備不足對曾經的北市“帶頭大哥”來說當算做隱憂，而一個不容忽視的問題是，這一現狀會否影響到江東的發(fā)展后勁？

比起那些或是多線路進攻、或是忙轉型向電商靠攏，或是追趕著進軍“千億軍團”，亦或是在土地市場四面開花的房企，在2014年并沒有大手筆大動作的江東地產算不上很忙。雖然江東在2014年甚至是2015年已然有項目陸續(xù)推出，但是這位北市區(qū)的“角兒”早已沒有當年風頭正勁時的“江湖老大”光環(huán)，大有從樓市聚光燈下走向邊緣的意味。2014年即將吹響終場哨，不知2015年的江東又該是怎樣的一番光景。是靜靜蟄伏還是伺機而動，尚有待觀察。