江東最近在干什么？“刀”依舊而“鋒”不再

最近幾年，央企、上市房企紛紛殺入昆明樓市，江東地產(chǎn)的名字似乎不太有人提起了，但熟悉云南房地產(chǎn)歷史的人都知道，江東集團(tuán)完全稱(chēng)得上是昆明乃至云南的大鱷級(jí)開(kāi)發(fā)商，實(shí)力不容小覷，特別是在本世紀(jì)前10年，江東地產(chǎn)聲名赫赫，名氣不在當(dāng)今俊發(fā)之下，在昆明北市區(qū)，江東甚至一度有霸主之象。那個(gè)時(shí)期，江東地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度速度奇快推盤(pán)數(shù)量眾多，在2000到2005年間，江東一直保持每年一個(gè)甚至兩個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)速度，不僅如此，江東還一直善于低價(jià)營(yíng)銷(xiāo)，“殺手”之名便由此而來(lái)。

但自2007年推出和諧世紀(jì)以后，江東地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度明顯放緩，在過(guò)去幾年，除了一直在建設(shè)、銷(xiāo)售和諧世紀(jì)之外（和諧世紀(jì)至今仍在建設(shè)和銷(xiāo)售），江東在昆明只有兩個(gè)項(xiàng)目推出，分別是禧瑞都和米蘭春天。令人印象深刻的是，這兩個(gè)項(xiàng)目依舊保持了江東的凌厲價(jià)格攻勢(shì)，2012年的情人節(jié)，江東地產(chǎn)報(bào)紙廣告出街，其旗下項(xiàng)目禧瑞都以6600元/平米的均價(jià)搏出位，二環(huán)精裝住宅的風(fēng)頭一時(shí)間蓋過(guò)了當(dāng)年打響降價(jià)第一槍的金尚俊園，然而卻因被疑“僅是耍嘴皮子”而受到坊間非議。如果是熟稔昆明樓市的人也一定還記得，去年江東再度出擊，米蘭春天打出5888元/平米起的價(jià)格喋血二環(huán)邊。連續(xù)兩年，江東地產(chǎn)均處于高度曝光的狀態(tài)之下。時(shí)至今年，江東看起來(lái)像是進(jìn)入了蟄伏期，一年下來(lái)動(dòng)作不多。在這注定并不平靜的2014年，江東到底做了些什么，以下不妨來(lái)看看江東地產(chǎn)在2014年都有些什么動(dòng)作。

若要說(shuō)起2012年昆明樓市價(jià)格戰(zhàn)的魁首，江東旗下禧瑞都當(dāng)之無(wú)愧，該項(xiàng)目曾在當(dāng)年重新定義了昆明二環(huán)房?jī)r(jià)。隨著“名噪一時(shí)”的江東禧瑞都供應(yīng)量逐漸殆盡，江東地產(chǎn)表面上看起來(lái)逐漸淡出了人們的視野。而事實(shí)上，今年，江東旗下有兩個(gè)新盤(pán)相繼入市，分別是圣世一品和江東鑫世界。

位于昆明二環(huán)東路石虎關(guān)立交橋和菊華立交橋之間的圣世一品項(xiàng)目本在今年6月21日有開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，不過(guò)其還是以“爽約”告終。直到8月19日，圣世一品才現(xiàn)身市場(chǎng)，正式對(duì)外開(kāi)售。從云南房網(wǎng)自項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)回的報(bào)道來(lái)看，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天并不缺少客源。究其原因，項(xiàng)目外在的價(jià)格賣(mài)點(diǎn)具有很重的分量。

據(jù)云南房網(wǎng)此前的報(bào)道不難看出，圣世一品開(kāi)盤(pán)當(dāng)日圍繞價(jià)格展開(kāi)了劇情，開(kāi)盤(pán)前5680元/平米的低價(jià)本就具有足夠的噱頭，但就在發(fā)售當(dāng)日該項(xiàng)目又在原來(lái)低價(jià)的基礎(chǔ)上每平米直降300，部分房源單價(jià)甚至到了5200元。

對(duì)于江東新盤(pán)的期待，價(jià)格成了“首當(dāng)其沖”的要素，“6”字打頭的江東鑫世界項(xiàng)目似乎也遵循了這一原則。就在圣世一品開(kāi)盤(pán)次月，江東旗下另一個(gè)純新盤(pán)也相繼登場(chǎng)。不同于常規(guī)的開(kāi)盤(pán)環(huán)節(jié)，鑫世界認(rèn)籌與選房同步進(jìn)行，選房當(dāng)天，項(xiàng)目推出了毛坯和精裝兩種房源，底價(jià)分別為6860元/平米和7960元/平米。值得注意的是，在昆明降價(jià)風(fēng)潮愈演愈烈的背景下，鑫世界并不算大的價(jià)格優(yōu)惠尺度足以被彌漫在昆明“超低價(jià)”“一口價(jià)”的降價(jià)氣息當(dāng)中，這或許就是江東在2014年的昆明樓市中并不“出挑”的重要原因之一。

打開(kāi)江東地產(chǎn)官方網(wǎng)站，圣世一品和鑫世界兩個(gè)項(xiàng)目廣告在首頁(yè)上十分惹眼，廣告內(nèi)容透露了一些重要的銷(xiāo)售信息：圣世一品60-139平米住宅房源在售，5590元/平米起，主打95平米和123平米兩大戶(hù)型。鑫世界37-132平米精裝房在售，7090元/平米起，購(gòu)房最高可優(yōu)惠6%。足以見(jiàn)得，江東在2014年并非無(wú)所作為，而是天宇瀾山、云南映像等各大項(xiàng)目祭出價(jià)格絕殺之后，江東的項(xiàng)目在價(jià)格上也就沒(méi)有太大的優(yōu)勢(shì)，自然也就不再是價(jià)格戰(zhàn)中的焦點(diǎn)。換而言之，在2014年人仰馬翻的價(jià)格戰(zhàn)中，江東已經(jīng)不是絕對(duì)的主角，而更像是價(jià)格戰(zhàn)幕拉開(kāi)，江東被逼得不得不參戰(zhàn)。

打慣了價(jià)格戰(zhàn)的江東即便在老盤(pán)清倉(cāng)是也不忘在價(jià)格上給足購(gòu)房者甜頭。早在2008年1月27日就實(shí)現(xiàn)了首次開(kāi)盤(pán)和諧世紀(jì)，時(shí)隔六年，項(xiàng)目仍有少量現(xiàn)房在售，為55-98平米的酒店式公寓。同時(shí)，184平米的大戶(hù)型住宅房源也為在售之列，秉承了江東一貫的“炒價(jià)”作風(fēng)，酒店式公寓最高優(yōu)惠25%，184平米大戶(hù)型房源可享受購(gòu)房贈(zèng)車(chē)位。此間看來(lái)，和諧世紀(jì)降價(jià)清盤(pán)的意圖不言而喻。

在江東多個(gè)項(xiàng)目入市、清盤(pán)之后，其旗下仍有新項(xiàng)目補(bǔ)倉(cāng)。與圣世一品僅一街之隔的米蘭春天項(xiàng)目計(jì)劃于2015年開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)將推出的是項(xiàng)目的高層住宅，而其營(yíng)銷(xiāo)中心預(yù)計(jì)會(huì)在2014年年底開(kāi)放。與圣世一品相仿，米蘭春天價(jià)格也同樣青睞“5”字頭，其預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售底價(jià)為5888元/平米。其實(shí)米蘭春天還未開(kāi)售就已經(jīng)“聲名在外”，此前我們說(shuō)過(guò)2013年該項(xiàng)目就打折“5”字頭的房?jī)r(jià)于昆明樓市到處“招搖”。這一系列的營(yíng)銷(xiāo)舉動(dòng)及市場(chǎng)反應(yīng)足以看出江東導(dǎo)演的“營(yíng)銷(xiāo)大片”不求好看但求賣(mài)座。

從江東花城到江東好世界，從江東四季園到國(guó)際友聯(lián)大廈，從江東小康城到書(shū)香門(mén)第，再到如今剛?cè)胧械?a href="http://www.kihtmr.com/house/view-1042.html"target="_blank">鑫世界和正在清盤(pán)的和諧世紀(jì)，江東地產(chǎn)從北京路延長(zhǎng)線(xiàn)始一路將地產(chǎn)版圖擴(kuò)張到銀河大道兩側(cè)。猶記得2000年是江東成立的第四個(gè)年頭，也正是從這一年開(kāi)始，江東才開(kāi)始發(fā)力，一鼓作氣開(kāi)發(fā)了包括江東花園、和諧世紀(jì)在內(nèi)的十多個(gè)樓盤(pán)，一度成為北市區(qū)地產(chǎn)界的江湖老大。

刨除新項(xiàng)目不說(shuō)，單單從2009年的數(shù)據(jù)來(lái)看，江東就在北市區(qū)一口氣開(kāi)發(fā)了14個(gè)住宅小區(qū)。毫不夸張地說(shuō)，在北市區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史中，江東的地位無(wú)人能及，曾經(jīng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間是北城當(dāng)之無(wú)愧的“掌舵人”。

隨著“國(guó)字號(hào)”房企大批殺入昆明，而這些房企有往往急于在新晉的城市打出品牌，在這樣的背景下，江東看起來(lái)并不能一臉輕松地作壁上觀。面對(duì)豪門(mén)之間的戰(zhàn)爭(zhēng)，江東似乎有些退避三舍的意味。從江東地產(chǎn)近期的拿地情況也能窺見(jiàn)一二。

此前，江東地產(chǎn)集中發(fā)力，相繼開(kāi)發(fā)十余個(gè)項(xiàng)目得益于其豐富的土地儲(chǔ)備。然而隨著江東旗下大量項(xiàng)目的陸續(xù)面市也意味著其土地儲(chǔ)備正在減少，尤其是北市區(qū)土地儲(chǔ)備已開(kāi)發(fā)殆盡。經(jīng)云南房網(wǎng)查證，至少有超過(guò)一年半的時(shí)間，江東在土地市場(chǎng)都無(wú)任何動(dòng)作，土地儲(chǔ)備不足對(duì)曾經(jīng)的北市“帶頭大哥”來(lái)說(shuō)當(dāng)算做隱憂(yōu)，而一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，這一現(xiàn)狀會(huì)否影響到江東的發(fā)展后勁？

比起那些或是多線(xiàn)路進(jìn)攻、或是忙轉(zhuǎn)型向電商靠攏，或是追趕著進(jìn)軍“千億軍團(tuán)”，亦或是在土地市場(chǎng)四面開(kāi)花的房企，在2014年并沒(méi)有大手筆大動(dòng)作的江東地產(chǎn)算不上很忙。雖然江東在2014年甚至是2015年已然有項(xiàng)目陸續(xù)推出，但是這位北市區(qū)的“角兒”早已沒(méi)有當(dāng)年風(fēng)頭正勁時(shí)的“江湖老大”光環(huán)，大有從樓市聚光燈下走向邊緣的意味。2014年即將吹響終場(chǎng)哨，不知2015年的江東又該是怎樣的一番光景。是靜靜蟄伏還是伺機(jī)而動(dòng)，尚有待觀察。