2014年，中國房地產(chǎn)市場會否重回黃金時代，亦或就此跌入“破銅爛鐵”時期成為時下百姓熱議的話題之一。顯然，地產(chǎn)商們并未坐以待斃，進(jìn)入金九銀十后，房地產(chǎn)商們開始紛紛“擁抱”互聯(lián)網(wǎng)金融，以期東山再起。
互聯(lián)網(wǎng)金融可否救市
自從在北京、上海、廣州高調(diào)推出“好房貸”產(chǎn)品后，馬明哲旗下的平安好房9月11日又在上海透露，其已和綠地集團(tuán)、世茂地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)以及同策、偉業(yè)、新聯(lián)康等中國國內(nèi)多家房地產(chǎn)業(yè)大佬結(jié)成金融戰(zhàn)略合作，日前又傳恒大、招商地產(chǎn)也欲加入。
在此之前，這樣的聯(lián)手已經(jīng)出現(xiàn)。作為傳統(tǒng)網(wǎng)媒老大的搜房網(wǎng)轉(zhuǎn)型做網(wǎng)上售樓中介，老板莫天全首次用真金白銀入股了世聯(lián)地產(chǎn)與合富輝煌，試圖用互聯(lián)網(wǎng)金融重新定位搜房網(wǎng)。而房企老大萬科近期也動作頻頻，借道淘寶、騰訊嘗試進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融營銷。種種跡象表明，房地產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融成了不爭的事實(shí)。
3個多月前，平安好房上線時打出了“去中介化，零中介費(fèi)”的口號，一度引起業(yè)內(nèi)嘩然，并很快引起市場關(guān)注。當(dāng)時，中國地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)、劉曉光等就一針見血指出，大家要關(guān)注的是平安好房在金融方面的“有所作為”。
果不其然，隨后平安好房就陸續(xù)推出購房準(zhǔn)備金理財升息產(chǎn)品“好房寶”，購房首付款貼息借貸產(chǎn)品“好房貸”。前者可以看做是投資類產(chǎn)品，后者則是融資類產(chǎn)品。此外，由其推出的100美元眾籌美國房產(chǎn)，亦開創(chuàng)了海外地產(chǎn)眾籌先河，媒體認(rèn)為這是“富有冒險精神的嘗試”。
事實(shí)上，從今年開始，互聯(lián)網(wǎng)思維就和房地產(chǎn)“糾纏不清”，對房地產(chǎn)商來說，輕資產(chǎn)以及“運(yùn)營+金融”無疑是未來的發(fā)展模式。如今，房產(chǎn)金融的聯(lián)盟已初見端倪，雙方可謂各取所需。如萬科、萬達(dá)與BAT(指百度、阿里巴巴、騰訊)的結(jié)盟，無論是萬科淘寶賬單抵房款，還是萬達(dá)的房產(chǎn)銷售O2O，主要還是基于對渠道的利用；綠地、世茂、越秀等房企與平安好房的結(jié)盟則更多是看中平安的金融力量；而馬明哲和他的好房團(tuán)隊(duì)狼性十足，對房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融有志在必得的野心，甚至想利用自身優(yōu)勢，將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。
此間分析認(rèn)為，用金融作為入口也許是房地產(chǎn)行業(yè)的一個創(chuàng)新。平安好房CEO莊諾更是對媒體宣稱“將用金融倒逼房產(chǎn)銷售”。那么，互聯(lián)網(wǎng)金融真能解救房地產(chǎn)嗎？互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)之間撲朔迷離的關(guān)系，一時間備受關(guān)注。
只能“錦上添花”
以萬科、萬達(dá)為代表的房地產(chǎn)大佬和三大互聯(lián)網(wǎng)巨頭的合縱連橫是近期最熱門的話題，你用淘寶賬單抵扣購房款，我聯(lián)合百度等打造全球最大O2O電商平臺，可以說是熱鬧非凡，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的熱烈擁抱正擦出兩大行業(yè)越來越多的火花。
梳理萬科和萬達(dá)的做法可以發(fā)現(xiàn)，住宅銷售和商業(yè)運(yùn)營是房地產(chǎn)企業(yè)借勢互聯(lián)網(wǎng)的兩大目的。在住宅銷售方面，萬科的全民經(jīng)紀(jì)人計(jì)劃以及淘寶賬單抵購房款的活動中，互聯(lián)網(wǎng)主要充當(dāng)了住宅項(xiàng)目的營銷渠道和工具的角色。在商業(yè)運(yùn)營方面，萬達(dá)此次與百度等的聯(lián)手，著眼于線上線下資源的整合，其龐大的百貨和旅游度假資源急需互聯(lián)網(wǎng)導(dǎo)流；而宣稱未來會像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)的萬科，同樣在這一領(lǐng)域進(jìn)行了布局，其此前與百度簽署戰(zhàn)略協(xié)議，試圖通過定位引擎和大數(shù)據(jù)分析，調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的招商策略，分析商場人流活動軌跡、消費(fèi)習(xí)慣等，以便精準(zhǔn)營銷。
把視線拉伸到更多的主流房地產(chǎn)企業(yè)身上，利用電商賣房、利用大數(shù)據(jù)分析篩選客群、利用云服務(wù)增加樓盤賣點(diǎn)、利用O2O抬升商場人氣，基本上是房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)合作的主要形式。
如果把這些方式當(dāng)成房地產(chǎn)業(yè)迎接白銀時代的轉(zhuǎn)型，未免有些太草率了。今年以來，眾多房企明顯感受到了行業(yè)疲軟的壓力，銷售不暢，利潤率下滑，在這種情況下，更快速地周轉(zhuǎn)是絕大多數(shù)企業(yè)的理性選擇。上述“房網(wǎng)”合作的實(shí)質(zhì)是利用互聯(lián)網(wǎng)的渠道盤活房地產(chǎn)的龐大存量，或者將互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)作為錦上添花的道具，用它來贏得更好的銷售，或者用它來講一個動聽的故事打造出股市的神話，房地產(chǎn)業(yè)的生存法則沒有絲毫改變，還是買地、融資、蓋房、賣房的循環(huán)，不幸的是，土地越來越貴，資金成本越來越高，房子越來越難賣，所以開發(fā)商的速度只能越來越快。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)還在保持規(guī)模增長的通道中，就很難逃出上述怪圈，受制于現(xiàn)狀，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性的改造遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有人們想象的深刻，用互聯(lián)網(wǎng)拯救房地產(chǎn)并沒有找到一條現(xiàn)實(shí)的路徑。
房地產(chǎn)白銀時代的入口如果不是互聯(lián)網(wǎng)，是什么呢?其實(shí)開發(fā)商們早已經(jīng)認(rèn)識到了，是服務(wù)，他們試圖為社區(qū)居民甚至整個城市提供服務(wù)，以此獲得下半場的入場券。毫無疑問，這是中國房地產(chǎn)企業(yè)最大的短板，即使是千億軍團(tuán)的房地產(chǎn)企業(yè)，也沒有任何一家能夠有底氣說，我已經(jīng)做得足夠好了。
互聯(lián)網(wǎng)解救房地產(chǎn)路遙且艱
不可否認(rèn)，在住宅領(lǐng)域行業(yè)的發(fā)展機(jī)會確實(shí)已經(jīng)越來越少。盡管開發(fā)商在住宅地產(chǎn)以外遇到前所未有的機(jī)會，但龐大的需求目前還都是潛在的，要真正轉(zhuǎn)化為購買力需要時間。
這一點(diǎn)得到了諸多房地產(chǎn)企業(yè)家的認(rèn)同。新鷗鵬集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪指出，未來20年的房地產(chǎn)行業(yè)仍然是最好的，但他也認(rèn)為，“單一業(yè)態(tài)不再，未來依托單一業(yè)態(tài)發(fā)展，將使企業(yè)走向困境。”
此前，《南方都市報》的一則報道稱，萬科總裁郁亮帶著員工去小米公司“取經(jīng)”時，小米科技董事長雷軍直接提問：“你們的房子為什么不能砍一半的價錢賣？”雷軍的理由是，用互聯(lián)網(wǎng)思維的“小米模式”去蓋房：一批想買房又嫌房價太貴的人組成合伙企業(yè)，集資籌錢去買地；根據(jù)客戶群的住房需求，挑選好戶型并公示征求意見；施工環(huán)節(jié)外包給建筑企業(yè)；將地皮價與鋼筋水泥和稅費(fèi)的總和定為房屋售價，沒有中間成本，房價自然會降。身在房地產(chǎn)行業(yè)之外的雷軍直言，如果以小米模式干房地產(chǎn)的話，可能只要一兩年時間，就能達(dá)到50%的市場占有率。
世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅也曾經(jīng)提出利用云服務(wù)平臺收集客戶數(shù)據(jù)，進(jìn)而根據(jù)這些客戶的數(shù)據(jù)來開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
平安好房網(wǎng)CEO莊諾在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時更透露，平安好房網(wǎng)此前已經(jīng)推出了一款與房屋眾籌類型相近的金融產(chǎn)品，年化收益率可以達(dá)到14%，其最大的作用就是鎖定那些意向購房者的購買力和需求，讓開發(fā)商實(shí)現(xiàn)以銷定產(chǎn)，確保開發(fā)商能夠很好地規(guī)劃資金投入和收回周期，為企業(yè)降低財務(wù)成本提供幫助。他透露，已有萬科等房地產(chǎn)企業(yè)和平安好房網(wǎng)就類似的房屋眾籌項(xiàng)目深入洽談，探討房地產(chǎn)以銷定產(chǎn)的路徑。
不過，這一在理論上會幫助開發(fā)商極大降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險的做法，目前要完成真正落地，還有不少困難。如同張遠(yuǎn)所說，眾籌無法解決交易，以及交易雙方的互信問題。
由于現(xiàn)行法律法規(guī)不支持房屋定制前收取制造訂金，開發(fā)商不能在建房前就收取意向客戶的任何保證金，一旦房屋定制完成，購房者若不能履約購買，所有的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險仍然將轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上。這使得僅僅依靠第三方金融機(jī)構(gòu)收集購房者有關(guān)資產(chǎn)和需求信息的操作模式，難以在實(shí)踐中得到廣泛應(yīng)用。
此外，購房者五花八門的需要，也難以得到統(tǒng)一滿足，這也是房屋眾籌模式的難點(diǎn)之一。購房者會要求更多的房屋個性化開發(fā)，這對開發(fā)商來說，也是一個解決難度非常大的問題。不過，這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期無法利用互聯(lián)網(wǎng)工具提升盈利能力。在這次價值地產(chǎn)年會上，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)提出了利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展社區(qū)服務(wù)、增加盈利可能的主張。
但是，大部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是先圈人流再盈利的，騰訊也是在圈入大量人流以后很久才盈利。而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要把人氣轉(zhuǎn)化為銷售收入也需要很長時間。所以，在這樣的背景下，類似“免費(fèi)住房”這樣的概念，也許只能是空中樓閣，即便不是，進(jìn)入這個階段也至少需要5年以上。所以，用互聯(lián)網(wǎng)金融來解救低迷的房地產(chǎn)市場，怕是還有一條更長、更難的路要走。（文/本刊編輯綜合整理）
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