國(guó)家住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》（建房〔2015〕4號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《意見》），提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房源、推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等重大措施，并要求各省級(jí)住建主管部門將本地區(qū)落實(shí)本指導(dǎo)意見的情況于6月30日前上報(bào)。
說了啥
3年形成健全的住房租賃市場(chǎng)
鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)
住建部表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市居民家庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升，進(jìn)城務(wù)工人員主要通過租賃方式解決住房問題。與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還不能完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，存在供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問題。
《意見》要求，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。
《意見》要求建立政府服務(wù)平臺(tái)，為租賃市場(chǎng)供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，出租人可隨時(shí)發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價(jià)格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實(shí)現(xiàn)在平臺(tái)上進(jìn)行對(duì)接。
《意見》還稱，鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，通過長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買社會(huì)房源，可直接向社會(huì)出租；也可以根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行裝修改造后，向社會(huì)出租。
目前昆明市共有172家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，經(jīng)昆明市住建局審驗(yàn)合格。按照《意見》指導(dǎo)，今后市場(chǎng)上或涌現(xiàn)出更多“從事中小戶型、中低價(jià)位的住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)”的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。
怎么做
支持從租賃市場(chǎng)籌集房源
住房保障將建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重
去年，昆明市共建成各類保障性住房3.3萬套，其中由昆明市級(jí)統(tǒng)籌分配的2014年9298套公租房，目前已進(jìn)入實(shí)際選房配租階段。2015年，昆明將繼續(xù)加大力度，計(jì)劃實(shí)施農(nóng)村危房和地震安居工程1.2萬戶，新建保障性住房、棚戶區(qū)改造住房2.l萬套，基本建成2萬套，確保困難群眾居有其所。
鑒于保障房從新建到達(dá)到入住條件非朝夕之功，且耗資巨大，各項(xiàng)配套設(shè)施未必能第一時(shí)間滿足住戶需求。為提高安置工作效率，盤活存量住房，解決公租房管理難等問題，《意見》指出從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源。
今后各地可以通過購(gòu)買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房，保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合。符合公租房保障條件的家庭，通過租賃市場(chǎng)解決住房問題，政府將按規(guī)定提供貨幣化租賃補(bǔ)貼。
實(shí)際上，在昆明市區(qū)已分配、正在分配或待分配的人和新居、天驕北麓、子君村及俊福花城等保障房項(xiàng)目，均涉及向市場(chǎng)購(gòu)買或代建的房源。結(jié)合《意見》來看，目前昆明市的保障房體系已經(jīng)具備實(shí)施的基礎(chǔ)。
難在哪
出租商品住房等于二次投資
資金和政策扶持都很急需
針對(duì)樓市庫(kù)存量高企“賣不動(dòng)”的現(xiàn)狀，《意見》明確，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。
具體而言，即鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃；政府也可以與經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運(yùn)作模式。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)，也可以轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。
“要開發(fā)商變房東實(shí)際操作起來會(huì)很困難，出租房源不可能為毛坯，要將毛坯商品房裝修后再出租，對(duì)于開發(fā)商來說是二次投資；而等到再出售之時(shí)，房源的價(jià)值很可能會(huì)打個(gè)折扣�！睒I(yè)內(nèi)人士指出，此舉旨在解決存量房源，但是開發(fā)商想靠當(dāng)房東出租房源獲利，仍需政府出臺(tái)相應(yīng)配套政策來扶持，否則很難實(shí)現(xiàn)。
目前來看，昆明市已于去年底下發(fā)的《昆明市人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造以購(gòu)代建的實(shí)施意見》，與之要求有異曲同工之妙。
為籌措足夠的資金，《意見》支招充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)，并積極鼓勵(lì)投資發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)只售不租，多售少租的局面。將部分房源轉(zhuǎn)化為租賃房將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向租售并驅(qū)方向發(fā)展。
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