倘若北京地產(chǎn)圈有熱搜榜，“豪宅”無疑會成為今年以來長居榜單之上的大熱之選。春節(jié)過后，龍湖、保利、華潤等多家品牌房企紛紛在其發(fā)布會上推出豪宅產(chǎn)品，一時間北京高端市場大有亂花漸欲迷人眼之勢。
近日，金地集團華北區(qū)域公司舉辦2015年品牌發(fā)布會，并于會上推出了集團世家系列的北京壹號作品——金地·中央世家。
金地透露，中央世家將于5月開放樣板間。該項目位于順義中央別墅區(qū)后沙峪羅馬環(huán)島東1000米。將推出別墅產(chǎn)品共63套，均為地上2層、地下1層，戶型面積為220平、260平，容積率僅為0.42。預計2017年交房。
據(jù)介紹，2014年北京兩個別墅項目西山藝境和格林云墅小鎮(zhèn)墅均取得不錯銷情，通過土地的獲取和熱銷業(yè)績的取得，金地正由剛需、首改產(chǎn)品向改善及高端市場邁進。
金地華北區(qū)域公司總經(jīng)理陽侃表示：“開發(fā)商需要把整個服務(wù)鏈變長。未來金地集團會將服務(wù)、產(chǎn)品變長，能夠滿足符合更多服務(wù)層次的需求�！�
北京金地豪宅牌面
作為金地集團4大住宅產(chǎn)品中最高的系列，世家系目前在全國僅有5個產(chǎn)品，分別為奠基之作深圳·天悅灣、長沙·三千府、天津·紫樂府、佛山·天璽，以及即將推出的北京中央世家。
觀點地產(chǎn)新媒體查閱資料發(fā)現(xiàn)，項目地塊于2014年1月16日所拿。彼時，金地以21.6億元的總價，配建5.5萬自住房以及不少于4萬平限價房為代價，競得北京市順義區(qū)新城第19街區(qū)19-83-1、19-83-2、19-91地塊R2二類居住用地、C2商業(yè)金融用地，純商品住宅的樓面價約為14608元/平。
金地集團北京區(qū)域營銷總監(jiān)馬丹向觀點地產(chǎn)新媒體透露，中央世家包括別墅以及公寓、商業(yè)兩種產(chǎn)品。別墅部分即為發(fā)布會上推出的“中央世家”，而公寓和商業(yè)類產(chǎn)品定名為“世家廣場”，其中l(wèi)oft產(chǎn)品定位為min墅。
相關(guān)門戶網(wǎng)站的資料顯示，金地世家廣場MINI墅主推45-65平精裝公寓，共計532套房源，目前價格待定，預計2016年上半年入市。
據(jù)了解，中央世家所在的中央別墅區(qū)今年有多個別墅項目備受市場關(guān)注。其中尤以孫河板塊的地王項目中糧瑞府以及首開瑯樾為人矚目。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向觀點地產(chǎn)新媒體介紹稱，在更接近中央世家項目的后沙峪附近，目前在售高端項目較少，僅有新世界麗樽、首創(chuàng)譽天下等產(chǎn)品。
馬丹在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時透露，雖然中央世家目前尚未定價，但一定是定位高端豪宅。北京金地目前覆蓋了從剛需到高端的全產(chǎn)品系列，有機會獲得剛需、首改、再改項目也會做。只是近兩年的情況，包括土地儲備上和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上會更多的做高端產(chǎn)品。
“現(xiàn)在有中央世家項目，有海淀太平莊項目，土地素質(zhì)決定了可以做城市豪宅，西山藝境項目也進入半山別墅項目的銷售。整個北京產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主體進入高端階段。”
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，2014年12月4日，金地聯(lián)合體6.09億元奪得海淀太平莊地塊。據(jù)計算，該項目除去回遷安置房和商業(yè)部分，實際商品房住宅部分只有9775平米。按照最終的成交價，實際住宅部分的樓面單價超過5萬元。地塊位置以及單價均意味著未來將被打造稱豪宅產(chǎn)品。
另一個老別墅項目西山藝境今年也將推出半山平墅產(chǎn)品。在3月28日舉辦的樣板示范區(qū)開放活動中，北京金地介紹了該項目2015年主推的產(chǎn)品為200㎡的半山別墅、300㎡的疊拼別墅和400㎡的聯(lián)排別墅。項目總價800-1100萬/套。
豪宅化是市場的必然過程
談及2015年被冠以北京豪宅元年，馬丹表示，近年來北京房地產(chǎn)住宅市場萎縮量比較大，土地稀缺導致城市土地價格越來越高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中高端豪宅的比重自然水漲船高。
“去年之前，北京大部分的供應(yīng)集中于房山、通州、大興等近郊區(qū)，今年上來的項目呈現(xiàn)在海淀、朝陽等，集中在所謂的城市核心區(qū)。此外，2014年商品房土地成交量大幅下跌，未來兩年城市供應(yīng)量一定是非常稀缺的。不是企業(yè)都主動做豪宅，這是土地結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)帶來的必然趨勢�！�
豪宅化是否意味著大戶型會越來越多？馬丹表示并非如此。她認為，豪宅除了做大戶型，更多的是要根據(jù)客戶需求設(shè)計產(chǎn)品�！坝行┑胤竭m合做高端豪宅，比如傳統(tǒng)的別墅區(qū)、城市核心區(qū)；另一方面，因為豪宅產(chǎn)品單價過高，企業(yè)都在控制總價，這也是為什么目前的產(chǎn)品創(chuàng)新比較多�！�
此外，一些市場觀點認為，豪宅的反面即是“慢周轉(zhuǎn)”。目前北京市場上，恒大東壩、泰禾西局等一大批高價地方案批復時間遠遠超過了十二個月。一些知名高端項目的去化周期也相對較長。
馬丹向觀點地產(chǎn)新媒體解釋稱，高周轉(zhuǎn)一定是企業(yè)發(fā)展很重要的生命力。“去年熱銷的西山壹號院、臻園等項目，都是在城市比較好的位置、單價比較高、年度消化量比較大的項目。豪宅不代表低周轉(zhuǎn)，做得好一定也是高周轉(zhuǎn)�！�
針對近兩周北京市場日光盤漸趨增多的現(xiàn)象，馬丹認為應(yīng)保持謹慎樂觀的態(tài)度。“330政策以后，房地產(chǎn)市場一定是偏向于樂觀的�；嘏仍诔山涣可厦姹憩F(xiàn)出來，價格隨后。”
但其強調(diào)，對于房地產(chǎn)市場變化的結(jié)論不應(yīng)該是盲目的，經(jīng)過這么多年波峰波谷，市場的波動周期會越來越快，現(xiàn)在對市場作出判斷，不是特別謹慎的做法。據(jù)其透露，目前金地北京項目的上門量等相關(guān)指標缺失有所上升，但遠未到爆發(fā)的狀態(tài)。
“北京二手房成交上萬套應(yīng)該是一個比較好的信號，目前來看4月份的數(shù)據(jù)會上到13000-15000套。但是回暖速度有多快，是不是全面回暖，有沒有分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，這些問題應(yīng)該給市場一到兩個月的觀察時間�！�
而談及4月28日各家房企對于海淀區(qū)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊的爭搶，馬丹指出，北京開發(fā)商手里的余糧都不是太多，對于純住宅土地的渴望，每家開發(fā)商都是一樣的。
“土地市場已經(jīng)不需要更多的評判了，開發(fā)商的行動就是顯而易見的結(jié)論。”
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