羊腸片區(qū)是昆明滇池投資有限責(zé)任公司（以下簡稱滇投）在昆明主城區(qū)唯一的土地一級開發(fā)地塊，同時，滇投負(fù)責(zé)開發(fā)的羊腸片區(qū)3300畝土地也是北市區(qū)除北部山水新城之外，目前最大的一塊可開發(fā)用地，自2008年滇投啟動該地塊的開發(fā)，已歷時近7年。最近一段時間，滇投負(fù)責(zé)的羊腸片區(qū)政府儲備用地土地一級開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)信息頻繁出現(xiàn)，包括了項(xiàng)目收尾工程包括市政配套、綠化、綠地公園等的招標(biāo)，表明羊腸片區(qū)的一級開發(fā)進(jìn)入尾聲，經(jīng)歷漫長開發(fā)之后，土地終于有望進(jìn)入市場。
羊腸片區(qū)區(qū)位圖
羊腸片區(qū)3300畝政府儲備用地土地一級開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施方為滇投下屬的昆明滇池置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱滇池置業(yè)），資料顯示，該片區(qū)的范圍大致為：北至灃源路以北大波村、小窯村（含），東至昆曲高速，南至羊腸大村，西接俊發(fā)城地塊。
云南房網(wǎng)實(shí)勘發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)內(nèi)的三個城中村（大波村、小窯村、羊腸大村）均未完成拆遷，而灃源路以南，羊腸大村以北的大片土地已基本完成熟化，土地平整，路網(wǎng)也大部分完工，但估計(jì)是由于長期沒有動工的原因，地塊內(nèi)很多地方長滿雜草。區(qū)域內(nèi)大部分的道路已建成了平整的柏油路，道路兩側(cè)的綠化已完成，路燈也已完成安裝，只有靠近鉑金大道一側(cè)還有部分路段目前正在施工中。
云南房網(wǎng)根據(jù)招標(biāo)公告上的電話聯(lián)系招標(biāo)方滇池置業(yè)，但電話一直無人接聽，該地塊目前的社會投資人情況，以及土地預(yù)計(jì)入市時間尚不清楚。
灃源路以南地塊現(xiàn)狀
從一份滇池置業(yè)2013年6月的報告上可以看到，羊腸片區(qū)3300畝的總凈用地面積約為1892.71畝，其中居住用地約1004.55畝，商業(yè)用地約359.39畝，住商混合用地約178.76畝，教育科研設(shè)施約213.26畝，交通設(shè)施約111.1畝，公用設(shè)施用地約25.65畝。截止2013年5月，除小窯村、大波村及羊腸大村三個城中村改造項(xiàng)目的緩征地及部分零星地塊外，完成征地約2066畝。灃源路以北約41.72畝凈用地已交付公租房公司，作為保障性住房建設(shè)用地，灃源路以北約220.26畝凈用地（毛地約346.63畝）已交付軌道公司作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。
羊腸片區(qū)已建成路網(wǎng)
報告顯示，羊腸片區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目總投資約47.37億元，滇池置業(yè)預(yù)計(jì)每畝土地一級開發(fā)成本約492萬元，供地價格預(yù)計(jì)將不低于656萬元/畝（按照25%計(jì)算省市配套基金）。為提升土地利用率，滇池置業(yè)向滇投公司提出對羊腸片區(qū)用地詳規(guī)進(jìn)行調(diào)整，力爭增加可出讓凈用地面積，提高片區(qū)容積率，并建議停止灃源路以北土地一級開發(fā)市政配套設(shè)施的建設(shè)投入，工作重點(diǎn)主要以加快灃源路以南地塊的熟化工作為主，如此可以將每畝土地開發(fā)成本壓縮至330萬元左右。
但即便如此，該地塊一旦入市，較高的開發(fā)成本也將大大推高出讓價格。和緊鄰的俊發(fā)城項(xiàng)目地塊相比，該地塊的出讓價格預(yù)計(jì)將超出許多，2013年1月出讓的俊發(fā)城219.7畝土地的成交單價為每畝307萬元，價格還未不及羊腸片區(qū)的開發(fā)成本價。
羊腸片區(qū)靠近鉑金大道一側(cè)道路正在施工
在2013年的報告中，滇池置業(yè)表示雖然開發(fā)難度大、成本高，但要力爭2013年年內(nèi)實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)，這一入市計(jì)劃如今已推遲了一年半的時間。而與該地塊緊鄰的寶云城中村改造項(xiàng)目俊發(fā)城，同樣也為2008年啟動，卻已經(jīng)有部分樓棟封頂，步子邁得比羊腸片區(qū)明顯要快得多。不過，從羊腸片區(qū)目前的狀況看，灃源路以南片區(qū)的道路、綠化、照明、土地平整等基礎(chǔ)工作已經(jīng)接近尾聲，在投入數(shù)十億、長達(dá)7年的漫長開發(fā)后，北市區(qū)最大的一片可開發(fā)用地也有望近期入市。
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