根據(jù)昆明銳理最新提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，昆明主城已經(jīng)領(lǐng)得預(yù)售證但仍未售出的商品住宅存量累計(jì)有712萬(wàn)方，是主城寫(xiě)字樓庫(kù)存量（372萬(wàn)方）的兩倍之多，其中南市區(qū)存量最高，為243.29萬(wàn)方，北市區(qū)居次席，兩者相加則占到總存量的55%。如果按照2014年1月至2015年5月的17個(gè)月商品住宅的月均銷售面積51.96萬(wàn)方計(jì)算，那么即使在不計(jì)入新增供應(yīng)面積的情況下，712萬(wàn)方的商品住宅存量集中去化也需要一年零兩個(gè)月。另外，今年以來(lái)，昆明商品房新增供應(yīng)已經(jīng)有了明顯的放緩趨勢(shì)，盡管如此，去庫(kù)存仍是昆明樓市的主旋律。
昆明各區(qū)商品住宅存量情況
昆明商品住宅仍有712萬(wàn)方存量南市區(qū)存量最高去化需5個(gè)月
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，昆明主城商品住宅共計(jì)有59034套存量，存量面積為7115507.94平米。若按照2014年1月至2015年5月17個(gè)月昆明商品住宅的月均成交套數(shù)4817套計(jì)算，那么59034套商品住宅在沒(méi)有新增存量的情況下可供昆明樓市消化一年的時(shí)間。要是按照月均成交面積51.96萬(wàn)方的話，712萬(wàn)方的庫(kù)存量則需要14個(gè)月的去化時(shí)間。而這17個(gè)月以來(lái)最高月成交面積為81.79萬(wàn)方，出現(xiàn)在2014年8月份，若以此計(jì)，昆明的商品住宅存量也需要近9個(gè)月的時(shí)間來(lái)消耗。
昆明各區(qū)商品住宅存量占比
與寫(xiě)字樓的庫(kù)存量相似，昆明商品住宅存量較高的區(qū)域依然分布在南市區(qū)、北市區(qū)和西市區(qū)。
作為昆明商品房供應(yīng)主力區(qū)域的南市區(qū)庫(kù)存量同樣也高居榜首。具體來(lái)看，南市區(qū)住宅庫(kù)存面積為2432900.68平米，占昆明主城商品住宅總存量的34.19%。按照這17個(gè)月以來(lái)的月均成交面積519644平米計(jì)算，僅南市區(qū)的庫(kù)存量就需要近5個(gè)月的時(shí)間。
北市區(qū)居次席，庫(kù)存面積為1463385.6平米，占昆明主城商品住宅總存量的20.57%，需要近3個(gè)月的去化時(shí)間。西市區(qū)的庫(kù)存面積雖然進(jìn)入三甲，但與雄踞榜首的南市區(qū)拉開(kāi)了較大的差距，還不到南市區(qū)的半數(shù)，為1051697.65平米，占昆明商品住宅總存量的14.78%，去化需得2個(gè)月。
數(shù)據(jù)顯示，昆明主城南市區(qū)和北市區(qū)是住宅存量的主力，加起來(lái)占據(jù)了總存量的55%。
值得注意的是，呈貢區(qū)以892156.73平米的庫(kù)存面積占據(jù)第四位，占比達(dá)12.54%，需近2個(gè)月的去化時(shí)間。中心區(qū)庫(kù)存面積為780828.3平米，占比10.97%，，需一個(gè)半月的消化時(shí)間。
東市區(qū)和空港新區(qū)庫(kù)存面積排名較末，分別為892156.73平米和131781.51平米，占比各為5.1%和1.85%，去化時(shí)間均不足一個(gè)月。
昆明商品住宅均價(jià)8274元/㎡空港片區(qū)價(jià)最低為4845元/㎡
昆明各區(qū)商品住宅均價(jià)
根據(jù)數(shù)據(jù)計(jì)算，昆明在售商品住宅均價(jià)為8274元/平米。其中，中心區(qū)住宅均價(jià)最高，為12036元/平米，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。進(jìn)一步看，一環(huán)內(nèi)中心區(qū)均價(jià)14424元/平米，二環(huán)內(nèi)中心區(qū)成交均價(jià)9648元/平米。
成交均價(jià)緊隨中心區(qū)之后的是南市區(qū)，均價(jià)為9034元/平米。而南市區(qū)又可細(xì)分為東南片區(qū)、官南片區(qū)和滇池片區(qū)，當(dāng)中價(jià)格最高的官南片區(qū)，成交均價(jià)為10225元/平米，滇池片區(qū)排名第二，均價(jià)9353元/平米，東南片區(qū)價(jià)最低，僅為7524元/平米。
東市區(qū)目前來(lái)說(shuō)雖然配套相對(duì)落后，但成交均價(jià)卻不低，為8859元/平米。西市區(qū)和北市區(qū)都是昆明的價(jià)格洼地，成交均價(jià)皆為“7”字頭。不過(guò)西市區(qū)價(jià)格稍高，成交均價(jià)為7706元/平米，而西市區(qū)又可細(xì)分為高新片區(qū)和西山片區(qū)，成交價(jià)格分別為7599元/平米和7813元/平米。北市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為7654元/平米，細(xì)分之后北市片區(qū)均價(jià)7793元/平米，世博片區(qū)均價(jià)7514元/平米。
值得注意的是，呈貢的商品住宅成交均價(jià)并不是幾個(gè)區(qū)域中最低的，其與空港新區(qū)4845元的均價(jià)相比，每平米還要高出443元，為5288元/平米。而空港新區(qū)則成為了昆明主城所有片區(qū)中價(jià)格最低的一個(gè)區(qū)域，領(lǐng)袖知識(shí)城、俊發(fā)空港城等就是其中的典型代表。
另外，數(shù)據(jù)還顯示，2014年1月至2015年5月，17個(gè)月的時(shí)間，昆明商品住宅的總成交金額達(dá)720.94億元，去年12月份昆明商品住宅銷售6354套，銷售面積705182.58平米，成交金額17個(gè)月來(lái)最高，為65.51億元。
綜合看來(lái)，昆明商品住宅庫(kù)存仍高企。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣高的庫(kù)存面積，按照目前的去化速度，對(duì)昆明來(lái)說(shuō)仍然很危險(xiǎn)，若是樓市庫(kù)存還在繼續(xù)升高，那么房?jī)r(jià)也會(huì)缺少上漲動(dòng)力，即便是輪番轟炸的樓市新政似乎也難解昆明庫(kù)存高壓。從另外一個(gè)角度看，高庫(kù)存將增加房企銷售壓力，在價(jià)格上作出進(jìn)一步的退讓也不是不可能。（數(shù)據(jù)來(lái)源于昆明銳理數(shù)據(jù)，僅供參考）
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