按照銳理數(shù)據(jù)，截止到今年4月30日，昆明商品房庫存面積約1595.41萬平方米，按過去一年的銷售進度計算，還需1.45年去化。分類來看，昆明商品住宅存量面積約511.42萬平方米，去化周期約6.6個月，庫存壓力很小。不過，昆明主城各區(qū)域新建住宅存量差異較大，北市區(qū)和官南板塊存量相對較多。
昆明主城各板塊住宅存量對比（圖來源銳理）
昆明銳理將昆明主城劃分為了12個板塊，即昆明中心、次中心、世博、北市、官南、滇池、西山、呈貢、東南、空港、高新、東市板塊。截止到4月份，昆明商品住宅存量面積最多的是北市和官南板塊，中心區(qū)和空港片區(qū)存量面積最少，不到10萬平方米。
具體來看，目前昆明主城住宅存量最多的北市板塊，存量面積約80.38萬平方米，該區(qū)域主要包含了北部山水新城、龍泉路等區(qū)域，在售項目有昆明湖、俊發(fā)城、中海云著、萬科金域水岸等多個樓盤，也是昆明人置業(yè)的傳統(tǒng)熱點板塊。
官南板塊的住宅存量僅次于北市板塊，有80.29萬平方米。從銳理的地理位置劃分來看，官南板塊包含了巫家壩、官渡文化生態(tài)新城以及滇池三個半島區(qū)域，都是昆明市房地產(chǎn)開發(fā)的重要區(qū)域，聚集的樓盤眾多，4月份官南板塊的住宅銷售面積也是12個區(qū)域中最多的。
昆明主城12個板塊劃大致范圍（圖來源昆明銳理）
東南板塊和滇池板塊的住宅存量面積相差不多，分別為78.78萬平方米、78.64萬平方米。其中，東南板塊主要是在世紀城和新螺螄灣周邊，這個區(qū)域內(nèi)的住宅主要有海倫國際、俊發(fā)新螺螄灣等；滇池板塊主要是滇池度假區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)的項目集中在滇池路沿線。
另外，住宅存量在20萬平方米以上的還有5個區(qū)域，呈貢存量面積約58.54萬平方米、次中心存量面積為38.93萬平方米，東市區(qū)有34.15萬平方米，世博板塊有29.12萬平方米，西山板塊有20.26萬平方米。
從數(shù)據(jù)上來看，西山板塊的住宅銷量和存量面積都不多，上個月只賣出了3.05萬平方米的住宅。這是因為西山板塊的大部分區(qū)域還在進行土地一級開發(fā)，包括白沙地城改、普坪片區(qū)城改、沙地村城改、春雨路沿線城改等，待這些項目入市后，西山板塊的商品住宅銷量和存量面積應(yīng)該會有較大幅度的提升。
昆明各類物業(yè)供應(yīng)、銷售及存量面積信息（圖來源昆明銳理）
高新板塊、中心區(qū)和空港這3個區(qū)域的住宅存量面積都在20萬平方米以下，高新板塊主要是西北新城片區(qū)，住宅存量還有17.89萬平方米，該區(qū)域大部分項目都已經(jīng)售罄或接近尾聲，新上市的上悅天地、君庭云邸、碧桂園春城映象等還未拿到預(yù)售證，所以存量面積并不是很多。
昆明中心區(qū)因為開發(fā)項目較少，存量面積還有6.7萬平方米，上個月成交面積也只有0.34萬平方米；空港區(qū)目前在售的項目只有長水航城一個，存量面積約4.44萬平方米，是所有區(qū)域中存量最少的。
雖然昆明目前的住宅存量面積只有510多萬平方米，去化周期也才6.6個月，屬于自然資源部要求的增加供地的城市范疇。但易居企業(yè)集團CEO丁祖昱分析認為，目前國內(nèi)多數(shù)二線城市潛在供應(yīng)總量適中，但貴陽、昆明、西安等部分二線城市未入市的項目眾多，潛在供應(yīng)量整體偏高，尤其是低端產(chǎn)品潛在供應(yīng)量顯著偏高，占比都在95%以上，一旦市場需求難以有效承接，去化率持續(xù)回落已是大概率事件。
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