庫(kù)存只剩300萬，11個(gè)月就能賣完？研究機(jī)構(gòu)“拱火”昆明樓市

昨天下午，第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞突然發(fā)布“獨(dú)家數(shù)據(jù)”，稱“昆明真實(shí)狹義存量只剩301萬方”�？硕�瑞所指的301萬方，指的是昆明新建商品住宅庫(kù)存，而“真實(shí)狹義存量”，與克而瑞以往報(bào)告中提到的商品房庫(kù)存量的區(qū)別，是去除了昆明主城“封盤、停工后的整體活躍存量”。

克而瑞首次發(fā)布昆明新建住宅的真實(shí)狹義庫(kù)存量

在克而瑞前不久公布的昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)4月研報(bào)中，昆明主城的新建商品住宅庫(kù)存量仍舊有452萬平米，但這些庫(kù)存當(dāng)中有不少樓盤雖然早就獲得預(yù)售證，名義上可以銷售，可是由于房企資金斷鏈、破產(chǎn)重整、在建工程抵押、法院查封等原因，實(shí)際上無法真正銷售，或者即便強(qiáng)行銷售也基本無人問津，成為“休眠庫(kù)存”，并非真實(shí)有效供應(yīng)。

如果去除這些“休眠庫(kù)存”，剩余部分就是克而瑞報(bào)告中提到的“真實(shí)狹義庫(kù)存”，如今主城五區(qū)合計(jì)共有301萬平米，按照過去12個(gè)月的平均銷售速度，全部賣完只有11個(gè)月，屬于合理去化周期。

按照區(qū)域來說，廣義存量比較多的官渡區(qū)，真實(shí)活躍存量只有91萬平米，去化周期只要10.1個(gè)月，其他幾個(gè)區(qū)的存量更少，其中西山區(qū)有61萬平米、呈貢區(qū)有59萬平米、五華區(qū)有37萬平米（見下表）。

昆明主城五區(qū)的新房真實(shí)狹義庫(kù)存及去化周期

在主城五區(qū)中，五華區(qū)的庫(kù)存量雖然最少，僅有官渡區(qū)的三分之一強(qiáng)，可是去化周期卻最長(zhǎng)，達(dá)到16.45個(gè)月，超過6-12個(gè)月的合理區(qū)間，這是因?yàn)槲迦A區(qū)雖然在售活躍項(xiàng)目只有12個(gè)，但在萬科城賣完后五華區(qū)缺乏明星項(xiàng)目，12個(gè)樓盤只有兩個(gè)能進(jìn)入昆明一季度銷售30強(qiáng)名單，進(jìn)入前十的一個(gè)沒有，從而拉低了銷售速度。盤龍區(qū)的情況也類似。但五華區(qū)畢竟絕對(duì)庫(kù)存比較少，只要有暢銷新盤上市，去化周期就能明顯縮短，并不值得太擔(dān)心。今年下半年建投的軒楹學(xué)府上市后，預(yù)計(jì)五華區(qū)的去化周期就會(huì)大大縮短。

在不同類型的產(chǎn)品庫(kù)存方面，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，高層住宅是昆明真實(shí)狹義庫(kù)存的絕對(duì)大頭，占比達(dá)到83%，洋房別墅的占比只有8%。而高層住宅中剛改型產(chǎn)品的占比又占比較高，去化周期也超過12個(gè)月，顯示剛改客戶受購(gòu)買力下降的影響比較大，而越來越多、價(jià)格不斷降低的二手房又大量分流客群，保租房、配售型保障房也對(duì)剛改商品房構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，相反，改善型高層住宅的去化周期才9個(gè)月，顯得比較健康。

廣義庫(kù)存和狹義庫(kù)存并沒有絕對(duì)界限，長(zhǎng)期休眠的破產(chǎn)重整項(xiàng)目一旦被接盤，很快就會(huì)轉(zhuǎn)為活躍庫(kù)存（圖為滇池半山）

克而瑞這份報(bào)告無疑是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一針“強(qiáng)心劑”，也能解釋為什么今年開發(fā)商的開發(fā)活躍度比前兩年明顯提升，而且新開項(xiàng)目紛紛提高改善型產(chǎn)品比例。

但必須要說明的是，被克而瑞剔除的休眠庫(kù)存并不是死庫(kù)存，一旦開發(fā)商資金緩解，或者被接盤、重整，這些項(xiàng)目很快就能恢復(fù)正常供應(yīng)和銷售，而且被重整、收購(gòu)的項(xiàng)目往往以代建方式重歸市場(chǎng)，投資方和代建方都愿意采取低價(jià)搶售方式，這會(huì)造成市場(chǎng)供應(yīng)量和銷售量的較大波動(dòng)，不可等閑視之、盲目樂觀。

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