我們經(jīng)常說(shuō)：物以稀為貴。
代入到樓市，那說(shuō)起這幾年昆明市場(chǎng)什么產(chǎn)品最稀缺，想必很多人首先想到的會(huì)是洋房。
從供需關(guān)系來(lái)看，事實(shí)也的確如此。
2025年，昆明購(gòu)房者已經(jīng)不同于以往，對(duì)于房子，他們既“貪婪”又“挑剔”，塔樓不考慮，高層看不上，別墅不是太偏就是太貴，洋房成了很多人置業(yè)的首選目標(biāo)，巨大的市場(chǎng)需求亟待釋放。
另一邊，洋房的供應(yīng)情況卻很不樂(lè)觀。
2021至2024年四年間，除了2022年的幾宗零星用地，昆明主城五區(qū)就僅僅成交了2024年的兩宗低密土地，除此之外，幾乎沒(méi)有低容低密土地成交。這就意味著近幾年昆明主城在售的洋房基本是在消耗存貨，接近于賣(mài)一套少一套。
圖源銘騰機(jī)構(gòu)
供應(yīng)占比來(lái)看，第三方銘騰機(jī)構(gòu)2025年8月最新公布的數(shù)據(jù)顯示，洋房在昆明主城區(qū)各業(yè)態(tài)供應(yīng)月度占比中總體一路走低，近兩個(gè)月占比已經(jīng)分別降到1％、2％。
尖銳的供需矛盾之下，說(shuō)洋房是當(dāng)前昆明市場(chǎng)最稀缺的業(yè)態(tài)絕不為過(guò)。
聯(lián)大書(shū)山登場(chǎng)，昆明洋房卷出新玩法
正因?yàn)檠蠓吭诋?dāng)下的昆明如此稀缺，所以整個(gè)昆明市場(chǎng)對(duì)于聯(lián)大書(shū)山一直抱有強(qiáng)烈期待。
一方面，聯(lián)大書(shū)山為供應(yīng)日漸告急的昆明洋房市場(chǎng)補(bǔ)了倉(cāng)，更重要的是，這個(gè)項(xiàng)目具有里程碑意義：它是昆明第一個(gè)面市的四代宅洋房，是不折不扣的新形態(tài)產(chǎn)品開(kāi)山之作，單憑這一點(diǎn)已經(jīng)足夠吊起整個(gè)昆明樓市的胃口。
作為一個(gè)洋房加四代宅產(chǎn)品的組合，它囊括了昆明市場(chǎng)最熱門(mén)的“四代宅”和最稀缺的“洋房”兩大元素，可以說(shuō)為昆明的“好房子”開(kāi)辟了一個(gè)新賽道，市場(chǎng)的熱切期待也就在情理之中。
“四代宅洋房開(kāi)篇之作”的光環(huán)足夠耀眼，但怎么將產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)最大程度發(fā)揮才是更重要的。
在聯(lián)大書(shū)山項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)看來(lái)，需要在優(yōu)秀的基礎(chǔ)素質(zhì)的前提下，從當(dāng)下昆明置業(yè)的主要關(guān)注點(diǎn)入手，對(duì)產(chǎn)品價(jià)值體系進(jìn)行由內(nèi)而外地塑造。
首先，聯(lián)大書(shū)山做到了核心地段和優(yōu)越指標(biāo)的兼容。
一直以來(lái)，由于城央板塊土地相對(duì)稀缺，開(kāi)發(fā)成本高昂，出于成本考慮以及規(guī)劃指標(biāo)限制，城市核心區(qū)域的樓盤(pán)往往數(shù)據(jù)指標(biāo)不甚理想，反饋到產(chǎn)品上，就是密度大、采光差、綠化少等等諸多弊端。
而聯(lián)大書(shū)山則不同。首先從地段上來(lái)說(shuō)，中通聯(lián)大書(shū)山位于彩云南路 、聯(lián)大街相交的黃金十字，是呈貢新城的絕對(duì)核心。
中通聯(lián)大書(shū)山區(qū)位圖
大區(qū)域來(lái)看，呈貢新城是昆明“一湖四片”中率先啟動(dòng)的區(qū)域，是昆明城市向南發(fā)展的重點(diǎn)核心區(qū)，處于呈貢新城的核心的聯(lián)大書(shū)山，得到的不僅僅是更高站位和未來(lái)發(fā)展能級(jí)，還有軌交樞紐的優(yōu)勢(shì)。
聯(lián)大書(shū)山距離地鐵1號(hào)線與4號(hào)線換乘站聯(lián)大街站僅約200米，是目前昆明為數(shù)不多的雙地鐵項(xiàng)目，而且是聯(lián)大街站一站搞定雙地鐵，比一般意義上的雙地鐵項(xiàng)目更便捷，屬于真正的軌交樞紐。
雖然地處新城核心區(qū)，但聯(lián)大書(shū)山卻是實(shí)實(shí)在在的低容低密優(yōu)等生。
因?yàn)閳?zhí)行了新規(guī)并趕上“好房子”政策東風(fēng)，土地回歸宜居屬性，聯(lián)大書(shū)山不但做到了容積率僅僅只有2.1，而且是大樓間距的9層洋房產(chǎn)品，純洋房不混搭，跟以往的城央盤(pán)大不一樣。
中通聯(lián)大書(shū)山為全洋房項(xiàng)目
從前，即便是預(yù)算較高，想在城市核心區(qū)域找到一個(gè)低容低密的產(chǎn)品也不太現(xiàn)實(shí)；而這一次，聯(lián)大書(shū)山則直接給到了一個(gè)指標(biāo)優(yōu)異、價(jià)格親民的新城核心區(qū)雙地鐵盤(pán)。
好房子和好地段，真正實(shí)現(xiàn)了兼容。
其二，聯(lián)大書(shū)山找到了前沿產(chǎn)品和親民價(jià)格的平衡。
一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)和絕大多數(shù)商品一樣，有個(gè)共同的特性——新概念、新思路的迭代新品，價(jià)格往往高高在上，因?yàn)槠渲饕鎸?duì)的是城市最頂端的階層，或是有較高購(gòu)買(mǎi)力的嘗鮮人群，屬于妥妥的高端住宅產(chǎn)品，一般客戶的預(yù)算往往難以企及。
聯(lián)大書(shū)山是昆明有史以來(lái)第一個(gè)四代洋房，可以視為昆明市場(chǎng)上最前沿的產(chǎn)品。但其通過(guò)面積控制和得房率突破等等一系列操作，有效控制了總價(jià)的同時(shí)又保證了居住體驗(yàn)，讓更多普通家庭也能輕松入手。
聯(lián)大書(shū)山面積段為90-162㎡，雖然建筑面積看似不是很大，但得益于136-252%的驚人得房率，同等條件下，實(shí)際可使用空間遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)產(chǎn)品。
聯(lián)大書(shū)山首開(kāi)的主力戶型有兩個(gè)，建面分別為120㎡、130㎡左右，相對(duì)應(yīng)的還有一樓帶花園和頂層帶露臺(tái)的產(chǎn)品。
我們以比較具有代表性的建面約130㎡的C2-5戶型為例，看下聯(lián)大書(shū)山對(duì)于得房率的突破和空間規(guī)劃的拿捏。
建面約130㎡的標(biāo)準(zhǔn)層C2-5戶型
因?yàn)槭撬拇蠓慨a(chǎn)品，所以聯(lián)大書(shū)山的戶型有很多不同于以往產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，可以說(shuō)是打開(kāi)了城市核心區(qū)另一種生活方式。
270度環(huán)幕設(shè)計(jì)的空中花園，與33㎡的大客廳連通，陽(yáng)光和風(fēng)景一并收納的同時(shí)，也能適配聚會(huì)、娛樂(lè)等多種場(chǎng)景。而專屬私梯入戶、獨(dú)立前廳，加上私密性極佳的生活陽(yáng)臺(tái)，又給了業(yè)主足夠的從容。
更值得一提的是，這個(gè)建面約130㎡的戶型，贈(zèng)送面積大約做到了51.56㎡，包括全贈(zèng)送的空中花園、入戶花園、半贈(zèng)送的飄窗等，得房率大致為136％，整體空間尺度可以對(duì)標(biāo)市面上180㎡左右的常規(guī)住宅產(chǎn)品。
該戶型一樓和頂樓的產(chǎn)品因?yàn)橛袏A層、地面花園或屋頂露臺(tái)贈(zèng)送，得房率最高可以做到252％。
所以，你就不能用傳統(tǒng)的建面來(lái)做衡量聯(lián)大書(shū)山的戶型，到項(xiàng)目上實(shí)際體驗(yàn)一下空間尺度，才能更準(zhǔn)確地做出判斷。
超高的贈(zèng)送，加上首開(kāi)120、130㎡兩個(gè)面積段產(chǎn)品，通過(guò)控制總價(jià)降低置業(yè)門(mén)檻，讓購(gòu)房者不因是四代宅、是洋房就望而止步，反而能享受到超越預(yù)期的越級(jí)居住體驗(yàn)。
其三，聯(lián)大書(shū)山解決了優(yōu)質(zhì)配套和生態(tài)環(huán)境難以共存的矛盾。
一般來(lái)說(shuō)，配套密集的城市核心區(qū)域，生態(tài)環(huán)境往往乏善可陳。
但這樣的定律在聯(lián)大書(shū)山不太適用。眾所周知，昆明主城五區(qū)中，呈貢是規(guī)劃最系統(tǒng)、科學(xué)的一個(gè)。不僅僅體現(xiàn)在商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套上，綠化、生態(tài)等在五區(qū)中也是首屈一指。
配套方面自然不必說(shuō)。聯(lián)大書(shū)山周邊早已形成“一站式生活圈”，配套基本不用等。中通世紀(jì)廣場(chǎng)和彩云之窗的大體量商業(yè)體就在家門(mén)口，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、七彩云南第壹城、吾悅廣場(chǎng)等都在項(xiàng)目周邊兩公里范圍，駕車(chē)10分鐘內(nèi)可達(dá)。
醫(yī)療方面，昆明市中醫(yī)院距離項(xiàng)目約800米，步行大約10分鐘可達(dá)，昆明醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院以及延安醫(yī)院呈貢院區(qū)都在15分鐘車(chē)程范圍內(nèi)。
再來(lái)看看生態(tài)環(huán)境。
聯(lián)大書(shū)山一同規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)，規(guī)劃有102畝的書(shū)山公園，與項(xiàng)目?jī)H僅一路之隔。
周邊來(lái)看，項(xiàng)目距離撈魚(yú)河濕地公園、大漁公園、斗南濕地公園，車(chē)程都可以控制在20分鐘內(nèi)，周末休閑度假在家門(mén)口就可以解決。此外，規(guī)劃中的呈貢中央公園就在項(xiàng)目北側(cè)不到一公里。更何況，呈貢隨處可見(jiàn)的大面積綠化植被，本來(lái)就一直被稱道。
總體來(lái)看，聯(lián)大書(shū)山之所以引起市場(chǎng)矚目，表面上看是配套先行、產(chǎn)品為王，實(shí)質(zhì)上則是直擊痛點(diǎn)、價(jià)值重構(gòu)。
雙教育護(hù)航，中通繼續(xù)深化書(shū)山基底
聯(lián)大書(shū)山，顧名思義，優(yōu)質(zhì)教育肯定是項(xiàng)目的一大核心賣(mài)點(diǎn)。
聯(lián)大書(shū)山所處的呈貢，教育有幾大特點(diǎn)：高質(zhì)、集中、完備、立體。位于呈貢核心區(qū)的聯(lián)大書(shū)山，不僅僅坐享其中，而且自身也在教育配套上全面發(fā)力。
目前，聯(lián)大書(shū)山的開(kāi)發(fā)商中通地產(chǎn)配建的昆明理工大學(xué)附屬呈貢學(xué)校已經(jīng)于2020年正式投用，距離聯(lián)大書(shū)山項(xiàng)目大約800米左右，中通世紀(jì)業(yè)主可以享受12年公辦教育體系。
此外，聯(lián)大書(shū)山項(xiàng)目同一紅線范圍內(nèi)也規(guī)劃有教育地塊，而且是從幼兒園到高中全覆蓋，目前正在積極引入全昆明最頂尖的教育資源。一旦落定，中通聯(lián)大書(shū)山有望成為雙名校樓盤(pán)。
除了自帶的教育資源，聯(lián)大書(shū)山周邊2公里內(nèi)還有昆明市第三中學(xué)、云師大附中、衡水中學(xué)等全市知名學(xué)校，書(shū)香環(huán)繞，教育氛圍極佳，同時(shí)子女升學(xué)也有更多重保障。
呈貢大學(xué)城一角（圖源：昆明自然資源和規(guī)劃）
此外，匯集了云南大學(xué)、昆明理工大學(xué)、云南師范大學(xué)等云南重點(diǎn)高校的呈貢大學(xué)城距離項(xiàng)目也不遠(yuǎn)，子女甚至從幼兒園到大學(xué)都可以在家門(mén)口一站式完成。
聯(lián)大書(shū)山首秀，410+接待成績(jī)單說(shuō)明什么？
聯(lián)大書(shū)山售樓部已經(jīng)于8月9日正式開(kāi)放，熱度比預(yù)想中更高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，售樓部開(kāi)放當(dāng)天接待客戶量高達(dá)410+，現(xiàn)場(chǎng)水泄不通，足以用“恐怖”來(lái)形容，同行也要直呼羨慕。
全城矚目，亮相即燃，全昆明置業(yè)者的目光都聚焦在了聯(lián)大書(shū)山！如此爆火的人氣，直接驗(yàn)證了中通聯(lián)大書(shū)山就是當(dāng)下昆明置業(yè)的最理想選擇之一，主要原因：
聯(lián)大書(shū)山是昆明四代洋房的開(kāi)篇之作，雖然目前市場(chǎng)上四代宅越來(lái)越多，但四代洋房產(chǎn)品不會(huì)像高層四代宅一樣陸續(xù)鋪開(kāi)，關(guān)鍵在于能做出純洋房的制約條件過(guò)多——容積率、控高、開(kāi)發(fā)成本……聯(lián)大書(shū)山的四代洋房可以說(shuō)是是真正的稀缺產(chǎn)品。
稀缺產(chǎn)品代表著升值潛力，但中通聯(lián)大書(shū)山不止有好產(chǎn)品那么簡(jiǎn)單，項(xiàng)目在商業(yè)、醫(yī)療、交通、教育等配套方面不僅一應(yīng)俱全，而且整體品質(zhì)也令人驚嘆。放眼全昆明，擁有如此優(yōu)渥配套的項(xiàng)目都不多見(jiàn)，在呈貢更是獨(dú)占鰲頭。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，聯(lián)大書(shū)山這樣指標(biāo)優(yōu)異、地段優(yōu)越的洋房四代宅也將是難得一遇，既要四代宅、又要洋房，還要價(jià)格親民，這個(gè)卷王產(chǎn)品錯(cuò)過(guò)就很難再有。
最值得一說(shuō)的是，聯(lián)大書(shū)山項(xiàng)目由三個(gè)地塊組成，從拿地至今，三個(gè)地塊一齊推進(jìn)、同步施工，目前4棟已封頂，17#、18#地塊全部樓棟均已建至7層左右，未開(kāi)盤(pán)先封頂，用超前兌現(xiàn)力解除客戶擔(dān)憂，這樣的項(xiàng)目可以妥妥的閉眼沖！
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