2025年，昆明樓市最火的趨勢，大概就是“產(chǎn)品迭代”了。
一邊是得益于新規(guī)加持，開發(fā)商各顯神通進行著“戶型革命”，高得房率成了眾多新樓盤的殺手锏。另一邊，大露臺高顏值的四代宅接連入市，賺足了市場眼球，熱度仍在持續(xù)飆升。
此外，“好房子”政策背景下，土地重回宜居屬性，洋房也開始有了回歸的趨向。
這就存在了一個大膽的假設：如果把超高得房率、四代宅、洋房這些元素組合在一起，會成就一個什么樣的神仙樓盤？
實際上，這樣的假設在昆明已經(jīng)成立，即將開售的中通聯(lián)大書山就是。
聯(lián)大書山全部為四代宅洋房設計
01這個四代宅洋房的威力很多人可能都低估了
要討論聯(lián)大書山這個四代宅洋房的含金量，先看目前昆明洋房市場的情況。
一個最顯而易見的事實就是，此前的昆明主城，洋房已經(jīng)接近于斷供。
第三方研究機構克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，昆明主城洋房供應面積總體呈斷崖下降趨勢，從2020年149.59萬㎡一路掉到2024年的10.76萬㎡。
而市場存量方面，2025年初，昆明主城洋房庫存也降到歷史新低，只剩大約45萬㎡。
今年5月，克而瑞又發(fā)布數(shù)據(jù)，公布了昆明主城住宅市場存量及其格局。根據(jù)統(tǒng)計，在不同類型的產(chǎn)品庫存方面，昆明整體活躍庫存的絕對大頭仍然是高層住宅，洋房別墅的合計占比僅僅只有8%左右。
克而瑞2025年5月公布的昆明住宅活躍存量數(shù)據(jù)
供應端來看，2020至2024年這五年間，自2020年集中供應了546畝低容積率純住宅用地后，就僅有2022年的少量零星整合用地和2024年成交的兩宗土地，除此之外主城五區(qū)內(nèi)幾乎就再沒出讓過可供開發(fā)低密產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)宅地。
這也就意味著，在過去5年中，昆明的洋房接近于純消耗狀態(tài)，全新洋房已逐漸成為不折不扣的稀缺資源。
當然，洋房的稀缺也分等級。
把目前昆明市場上的洋房剖開來看，你會發(fā)現(xiàn)幾個特點：
1.在售的洋房產(chǎn)品，大多分布在遠郊或非城市核心區(qū)域，配套匱乏，生活不便。
2.基本為舊規(guī)下的產(chǎn)物，得房率不高，戶型功能設計理念老舊，居住體驗感不佳。
3.部分洋房項目還存在高低配情況，同一小區(qū)內(nèi)洋房與高層混雜，隱私性差的同時，采光視野也受到影響。
對比之下，聯(lián)大書山不僅做到了差異化，而且最難得的在于基本全部做到了正向突進。
首先從地段上來說，聯(lián)大書山位于呈貢新城核心區(qū)，彩云南路與聯(lián)大街兩大中軸在一旁交匯，同時距地鐵1號線與4號線換乘站聯(lián)大街站僅約200米。項目周邊可以說是呈貢最繁華的區(qū)域，中通世紀廣場和彩云之窗的大體量商業(yè)體就家門口，距離呈貢萬達廣場和七彩云南第壹城也僅不到一公里距離。
硬指標方面，僅2.1的容積率在新城核心區(qū)幾乎是獨一份，與周邊競品相比，從基礎素質(zhì)方面就已經(jīng)明顯超出。而且它是昆明第一個新規(guī)四代宅洋房產(chǎn)品，全洋房不混搭，并把層高控制在只有9層，以犧牲貨值的代價換來了更高的舒適性。
我們聚焦到產(chǎn)品本身，洋房產(chǎn)品力和新規(guī)四代宅顏值碰撞出來的驚艷感，會更直觀。
02產(chǎn)品為王這應該是當下昆明的產(chǎn)品力巔峰
雖然目前昆明市場新規(guī)產(chǎn)品不少，但很多項目受限于規(guī)劃指標和基礎條件，產(chǎn)品只能做到局部優(yōu)化，已經(jīng)很難做到全局突破。
但聯(lián)大書山不一樣——其他產(chǎn)品更類似于升級改進，而他則是名副其實的跨越迭代。作為新規(guī)四代宅洋房項目，無論產(chǎn)品形態(tài)還是空間設計，都是此前昆明市場未曾出現(xiàn)過的。
從不同角度深入，我們把聯(lián)大書山的產(chǎn)品力，歸納為“三大突破”：
空間突破：最高252%得房率，贈送更多，空間分布更合理
聯(lián)大書山趕上了昆明執(zhí)行新版城鄉(xiāng)規(guī)劃設計技術管理規(guī)定，而且本身又是以贈送面積多而著稱的四代宅，再加上容積率不高，開發(fā)的是只有9層的電梯洋房，在同等條件下，項目在得房率方面確實擁有更明顯的先天優(yōu)勢。
但把得房做到136-252%，這個還是多少有點出乎意料。
聯(lián)大書山首開戶型以建面120、130㎡左右面積段戶型為主，還有一樓帶花園及頂層帶露臺的戶型�？臻g設計方面，這些戶型有很多值得關注的亮點。
首先是贈送面積更多。戶戶帶將近33㎡左右的全贈送空中花園，半贈送的景觀陽臺及生活陽臺也是大大加寬了空間感，臥室還帶全贈送飄窗，進一步增加贈送面積。另外，在電梯入戶的同時，還有全贈送的約5.47㎡的入戶花園。如果購買1樓建面130㎡左右面積段的C2-1戶型，大約114㎡的夾層和約64㎡的地面花園都是全贈送，得房率直接飆升至驚人的252％。除此之外，該面積段頂樓戶型產(chǎn)品因為有屋頂露臺贈送，得房率也做到了187％。
建面約130㎡的聯(lián)大書山1層C2-1戶型
然而，得房率多少不是評判戶型好壞的唯一標準。功能設計合理，住得舒服，尺度感強，才是重點。
我們以建面約130㎡的標準層C2-5戶型為例，看看聯(lián)大書山對于戶型功能的打磨。該戶型贈送面積大約51.56㎡，相當于多得一個超大客餐廳的空間，整體空間尺度媲美市面上常規(guī)產(chǎn)品180㎡以上戶型。
在功能劃分上，這款戶型同樣將空間利用最大化。專梯入戶、私享前廳只是標配，約33㎡大客廳與空中花園連通，帶來更開闊的景觀面和通透性。同時每個戶型都有生活陽臺，大露臺用于接待親朋好友，生活陽臺拿來晾曬衣物或擺放個人雜物，拒絕尷尬。
場景突破：270度空中花園，打開更多生活可能
其次，聯(lián)大書山還帶來了生活場景的顛覆。
先從四代宅最具辨識性的空中花園說起，聯(lián)大書山的空中花園擁有三個明顯的特點：面積大、視野廣、安全性高。
具體來看，哪怕是項目面積最小的標準層120㎡左右戶型，也做到了25㎡左右的空中花園，而且是全贈送。130㎡左右面積段的戶型，空中花園面積甚至達到了33㎡左右。
聯(lián)大書山樓棟效果圖
如果說6米左右挑高的空中花園是當下四代宅的常規(guī)操作，那么再用270度環(huán)幕設計進一步拉升橫向視野則讓整個觀景面顯得更無懈可擊。
更值得注意的是，聯(lián)大書山是第一個以洋房形態(tài)入局的四代宅樓盤。其空中花園最大的優(yōu)勢在于，因為高度更低，相對來說風速更小，安全系數(shù)更高，真正做到顏值與實用性兼顧，進而帶來生活場景的更多元適配。
對年輕人來說，它可以是一處露天會客廳、也可以是一處觀景臺。而對于家里的小朋友來說，這里既是親近自然的歡樂主場，也是綠植培育的科普基地。
至于此前客戶比較關注的四代宅露臺的私密性問題，聯(lián)大書山也通過雙重隱私擋板巧妙地化解了；
教育突破：獨樹一幟的教育資源與項目景觀融合
聯(lián)大書山之所以案名中取書山二字，一方面是項目所在的呈貢核心區(qū)擁有全市頂尖的教育資源，正好坐享其中。旁邊同為中通開發(fā)的中通世紀廣場項目，規(guī)劃配建的昆明理工大學附屬呈貢學校已經(jīng)開學，12年公辦教育體系，出家門進校門，省時省力更省心。
值得驚艷的是，除了昆明理工大學附屬呈貢學校之外，與聯(lián)大書山項目一路之隔還規(guī)劃有學校地塊，從幼兒園到高中全覆蓋，且與項目處于同一規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，目前正在招標，據(jù)說也將引入全昆明最頂級的教育資源，雙教育護航，在昆明來說絕對是獨一無二；
書山的基底有了，怎么在項目上進一步發(fā)散、深化，聯(lián)大書山選擇了從公區(qū)景觀入手，同時這也是項目命名為書山的另一個關鍵。
聯(lián)大書山景觀打造體系示意
聯(lián)大書山的景觀打造以學區(qū)、書香為核心，并融合了全齡活動與共享庭院等元素，依據(jù)各地塊分布特點，打造出墨香雅筑、學林漫居、樂齡悠庭“三個大院”，并以其為載體，通過現(xiàn)代新中式手法營造共享書院社區(qū)，每個地塊作為獨立“大院”進行景觀打造，并配置中央庭院、架空層功能空間、全天候活力場景等。
這種以學府逸境為主題，“可游、可學、可棲”的景觀打造，放眼全昆明也基本是獨一份。
03用普通項目預算買入昆明最前端產(chǎn)品
不難看出，無論規(guī)劃條件、產(chǎn)品形態(tài)，還是戶型設計，聯(lián)大書山都稱得上是真正的昆明最前端作品。
未來，即便有低容積率項目，像聯(lián)大書山這樣位于新城核心區(qū)、配套完善的項目也很難再有。
最關鍵的還有價格。雖然目前具體售價還未公布，但大致可以確定的是，由于面積段較小（90-162㎡），聯(lián)大書山的入門門檻并不高，基本可以用普通改善房的預算，享受不輸頂級豪宅居住體驗，何況它本就代表了昆明當下住宅的最前端理念。
視角來到供應端，對于絕大多數(shù)開發(fā)商來說，在如此地段、用如此優(yōu)異指標做高性價比的四代洋房，絕對是一件不可思議的事。在“成本控制”被大多數(shù)開發(fā)商頻頻提及的當下，一個不惜成本專注品質(zhì)的親民四代洋房，的確值得等待！
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