根據(jù)克而瑞的最新數(shù)據(jù)，截至今年2月底，昆明主城新建住宅的庫存已經(jīng)下降到了454萬平米，比一年前少了將近100萬平米，說明過去一年昆明房地產(chǎn)庫存去化明顯。和3年前的最高峰相比，只有當(dāng)時(shí)的不到一半。

近一年昆明主城住宅庫存變化趨勢

454萬的庫存量，也至少是最近13年的最低點(diǎn)。根據(jù)云南房網(wǎng)所掌握的歷史資料，2012年底昆明主城住宅庫存量超過500萬平米，此后再也沒有低于這一數(shù)字。而在此之前，無論是克而瑞還是昆明銳理，都還沒有對昆明房地產(chǎn)市場進(jìn)行系統(tǒng)研究，房產(chǎn)部門的數(shù)據(jù)披露也不太完整，所以無法查詢2012年之前的昆明住宅準(zhǔn)確庫存數(shù)據(jù)，很可能在2010年之前，昆明房地產(chǎn)市場規(guī)模還不太大的時(shí)候，住宅庫存量比現(xiàn)在更低。

在這13年里，昆明房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了至少兩個(gè)周期，庫存漲跌也經(jīng)歷了兩輪。

昆明商品房庫存的最近一輪漲跌周期是從2021年開始的，當(dāng)年昆明住宅庫存逐月走高，從年初的700萬平米以上一路上漲到年底的近900萬平米，到2022年1月則超過900萬平米，是今年2月住宅庫存量的兩倍還要多，去化周期也長達(dá)20個(gè)月。

但在昆明住宅庫存創(chuàng)下歷史紀(jì)錄的時(shí)候，2022年昆明房價(jià)仍維持在1.4萬/平以上的高位，說明房地產(chǎn)市場上房價(jià)變化總是滯后于銷售量的變化。

去年昆明房價(jià)雖然一路下滑，但銷量卻基本維持穩(wěn)定，到了第四季度，在空前救市政策的刺激下，銷量明顯放大，10月、11月和12月的累計(jì)成交面積，幾乎和去年上半年的成交面積相當(dāng)。今年前兩個(gè)月，昆明新房成交也明顯好于去年同期，同比增幅約33%。

但與此同時(shí)，由于昆明市控制土地出讓，開發(fā)商也不愿意上新項(xiàng)目，所以去年以來昆明住宅新增供應(yīng)始終落后于銷售量，也就是說，水池進(jìn)水量一直小于出水量，最后的結(jié)果自然是水池存水量不斷下降。

過去一年昆明住宅銷量與價(jià)格變動(dòng)趨勢

如今454萬平米的住宅庫存，如果是在昆明房地產(chǎn)高峰時(shí)期的2019年，還不夠半年的銷量。2019年昆明主城住宅銷售面積高達(dá)1081萬平米，最多時(shí)一個(gè)月就要賣上百萬平米。就算是疫情開始的2020年，昆明住宅銷售面積也有942萬平米，如今454萬平米的庫存同樣不足半年的銷量。

然而時(shí)移世易，截至2月份昆明住宅庫存仍需要15.6個(gè)月才能完成去化，但這已經(jīng)是過去一年來昆明住宅去化周期的最低值。去年2月，昆明住宅去化周期達(dá)到21個(gè)月，達(dá)到歷史最高，之后就開始緩慢下降。

隨著昆明住宅庫存量下降，大部分在售項(xiàng)目銷售熱度提升

計(jì)算房產(chǎn)去化周期一般是以當(dāng)下庫存面積，除以過去12個(gè)月的平均銷售面積，所以雖然昆明住宅庫存量已經(jīng)到了3年來的最低點(diǎn)，可是由于去年大半年銷量比較低，所以去化周期仍舊超過15個(gè)月。如果接下來昆明新房銷售速度能保持去年第四季度的水平，現(xiàn)有庫存的去化時(shí)間將下降到不到12個(gè)月，回到安全區(qū)間。

在昆明房地產(chǎn)高峰時(shí)期的2019年、2020年，住宅去化周期長期在8個(gè)月左右，有時(shí)候甚至更低。

不管怎么說，昆明住宅庫存明顯下降，去化周期縮短，都是房地產(chǎn)市場向好再明顯不過的信號。

今年由于新項(xiàng)目比較多，而且有大量賣點(diǎn)突出的第四代住宅，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)銷量穩(wěn)步增長，供應(yīng)也有所恢復(fù)的雙增長局面，庫存下降的幅度會(huì)放緩。

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