云南房網(wǎng)前幾天報(bào)道過，昆明新房（住宅）庫存已經(jīng)下降到454萬平方米，是至少13年來的最低點(diǎn)，但由于去年新房銷售速度也比較慢，所以庫存去化時(shí)間仍然超過15個(gè)月，屬于庫存積壓狀態(tài)。
可是具體到各個(gè)城區(qū)，庫存與去化周期又不一樣，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至2月份，新房庫存量最大的是官渡區(qū)，最少的是五華區(qū)；但按去化時(shí)間來算，五華區(qū)反倒是去化周期最長(zhǎng)的，高達(dá)20.9個(gè)月，呈貢最短，只要12個(gè)月就能完成去化。
昆明最新新房（住宅）庫存與去化狀況（克而瑞圖表）
按照房地產(chǎn)行業(yè)的一般觀點(diǎn)，房產(chǎn)去化如果不超過12個(gè)月，不少于6個(gè)月，就屬于比較健康的狀態(tài)。這也就說，在五個(gè)城區(qū)中，只有呈貢的庫存比較合理，12個(gè)月的去化周期也屬于合理范圍。
但事實(shí)確實(shí)如此嗎？呈貢的大部分開發(fā)商和在售項(xiàng)目卻說，呈貢的房子也不好賣，去化比較慢，大多數(shù)樓盤都是現(xiàn)房狀態(tài)卻仍舊無法清盤，即便價(jià)格不高，好些樓盤一個(gè)月銷量也只有個(gè)位數(shù)，和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來的只有12個(gè)月的去化周期有比較大的差距。
為什么明明按照過去12個(gè)月的銷售速度來算，呈貢的新房庫存只要12個(gè)月就能賣完，但絕大多數(shù)樓盤都賣了好幾年，卻仍舊無法清盤，難道呈貢的庫存和去化周期統(tǒng)計(jì)有誤？
統(tǒng)計(jì)當(dāng)然沒有多大問題，問題主要出在銷售業(yè)績(jī)“貧富不均”。呈貢現(xiàn)有在售樓盤17個(gè)（含大漁、馬金鋪和七甸），去年賣了近70萬平米，成績(jī)似乎不錯(cuò)，但問題是去年呈貢的新房銷售業(yè)績(jī)，主要是邦泰的兩個(gè)項(xiàng)目——邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云創(chuàng)造的，也正是這兩個(gè)項(xiàng)目的暢銷，拉高了呈貢去年的住宅銷售速度，使得呈貢的新房庫存去化周期下降到了只有12個(gè)月，但其他項(xiàng)目其實(shí)賣得一般，有的樓盤庫存還很多，比如老盤興港上錦灣就有庫存近10萬平米，去化遙遙無期。綠地健康城、滇池晴翠、綠地東海岸、中交錦瀾府等樓盤也有不少存貨。
這也就是說，過去一年呈貢新房市場(chǎng)的銷售真相，是邦泰大口吃肉，其他開發(fā)商喝湯，有些甚至連湯都不怎么能喝得上。
邦泰·臻境今年初就實(shí)現(xiàn)了首批次交付
邦泰的兩個(gè)項(xiàng)目到底有多暢銷呢？邦泰·臻境是去年5月開盤的，邦泰·悅九章·彩云是7月開盤，從去年5月開始，兩個(gè)項(xiàng)目就輪番占據(jù)昆明新盤銷售月度榜的首位，直到9月因?yàn)樨洶欢嗖艅?shì)頭減弱，但也基本維持在前十行列。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，去年邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云兩個(gè)項(xiàng)目分別賣了7.19億和7.02億，雖然名次只排在昆明所有樓盤當(dāng)中的14和15位，但那是因?yàn)閮蓚�(gè)項(xiàng)目較為便宜，均價(jià)都不過萬，在計(jì)算銷售金額的時(shí)候比較“吃虧”。如果按銷售面積計(jì)算，位次很可能排進(jìn)昆明前五左右。
相比之下，呈貢其他樓盤就賣得很一般了，因?yàn)槌守暠旧矸績(jī)r(jià)較低，去年一年除了邦泰·臻境和邦泰·悅九章，幾乎沒有其他呈貢項(xiàng)目出現(xiàn)在昆明新房月度銷售金額排行榜的前十位，事實(shí)上去年昆明銷售金額前30的樓盤中，也只有邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云兩個(gè)呈貢項(xiàng)目上榜。
去年昆明賣得最好的30個(gè)樓盤中，呈貢區(qū)只有邦泰兩個(gè)項(xiàng)目上榜
正是由于邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，讓呈貢的新房（住宅）去化周期縮短到12個(gè)月，而且去年個(gè)別月份，呈貢的住宅去化周期甚至還不到12個(gè)月，總體上顯得非常健康，但具體個(gè)各個(gè)項(xiàng)目，表現(xiàn)卻相差甚遠(yuǎn)。
至于邦泰·悅九章和邦泰·臻境為什么能夠在呈貢表現(xiàn)出兩騎絕塵的巨大優(yōu)勢(shì)，有產(chǎn)品層面、價(jià)格層面、銷售策略層面等一系列因素，并不是偶然現(xiàn)象，相關(guān)分析也比較多，本文不再贅述。
如果不算兩個(gè)邦泰項(xiàng)目，呈貢的新房庫存并沒有數(shù)字上看起來那么樂觀，大多數(shù)項(xiàng)目去化仍舊比較慢。也許是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)字誤導(dǎo)，呈貢區(qū)去年底到今年初出讓了多個(gè)住宅地塊，對(duì)外招商推介的還有其他地塊，繼續(xù)增加供應(yīng)，這有可能導(dǎo)致呈貢新房去化周期拉長(zhǎng)，超過12個(gè)月的合理區(qū)間。
不過好消息是，呈貢的新增項(xiàng)目中有兩個(gè)就屬于邦泰，按照邦泰打法和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，銷售去化可能也比較快。
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