恒大商業(yè)版圖成都想象 65億港元接盤華人置業(yè)資產(chǎn)

7月14日晚間，華人置業(yè)集團發(fā)布公告透露，恒大地產(chǎn)全資附屬公司將以65億港元代價，收購其位于四川成都的三個物業(yè)及一筆私募基金投資。華人置業(yè)預期將從出售交易錄得收益約11.51億港元。

根據(jù)公告，被出售公司股權轉讓及應收債權權益轉讓的交易價款為65億港元。其中，出售LuckyBenefitLimited100%股權及其應收債權所對應的代價為32.81億港元，出售升亮有限公司100%股權及其應收債權所對應的代價為32.19億港元。

華人置業(yè)表示，此次交易價款乃由出售協(xié)議雙方按照正常商業(yè)條款經(jīng)公平磋商后厘定，并參照出售協(xié)議簽訂之日應收債權約46.05億港元；被出售集團截至2015年3月31日未經(jīng)審核綜合或合并資產(chǎn)凈值約15.37億港元；及獨立合資格專業(yè)估值師就被出售公司物業(yè)進行估值的初步結果所示的估值盈余約4.64億港元。

華人置業(yè)拋售

觀點地產(chǎn)新媒體查看公告，上述兩家標的公司間接透過中國項目公司持有位于成都的三個地產(chǎn)項目。其中，華置·西錦城位于成都市金牛區(qū)迎賓大道123號及165號，規(guī)劃用途為住宅、車位、商業(yè)和辦公樓及庫房，總建面為79995平方米；華置·都匯華庭位于成都市錦江區(qū)鏜鈀街38號、義學巷60號，規(guī)劃用途為住宅、車位及商業(yè)樓，總建面達14.50萬平方米；華置廣場位于成都市提督街99號，規(guī)劃用途為酒店、辦公樓、購物中心、住宅及車位，總建面為42.77萬平方米。

此外，被出售公司資產(chǎn)包中還包括一家注冊成立于上海、總投資3億元的有限合伙企業(yè)。該合伙企業(yè)的經(jīng)營范圍為股權投資、投資管理及投資咨詢服務，通過獲得、持有及處置投資組合公司，為其合伙人獲取長期投資回報。

據(jù)悉，該投資為華人置業(yè)其中一家中國附屬公司持有。LuckyBenefitLimited間接持有該中國附屬公司的75.8%股權，并已購得剩余的24.2%股權，只是股權的轉讓尚未完成。

觀點地產(chǎn)新媒體還留意到，華人置業(yè)對此次出讓緣由作了以下說明：受到國內經(jīng)濟發(fā)展的影響，目前國內住宅物業(yè)的市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，加上預期開征的房產(chǎn)稅及充裕的物業(yè)供應量，尤其非一線城市，其認為成都市的住宅物業(yè)的售價于未來較長時間難有上升空間。

“至于國內商業(yè)物業(yè)(包括購物中心、辦公樓及酒店)，隨著近年在成都市有多個大型商業(yè)物業(yè)落成并投入市場，導致可供租用面積及酒店房間的供應均出現(xiàn)過剩，出租物業(yè)的收入及酒店的經(jīng)營收入已出現(xiàn)明顯的下調，繼而導致持有商業(yè)物業(yè)的回報較預期低。加上目前在成都市仍有多個興建中及待建的大型商業(yè)物業(yè)將會相繼落成，預計商業(yè)物業(yè)的收益會進一步下調。因此，公司認為成都市商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價值可能會下跌�！�

華人置業(yè)認為，為盡可能提升物業(yè)價值，出售交易對集團而言是難得良機，透過一筆交易即可出售位于成都的全部物業(yè)投資組合及于中國私募基金投資，以換取港元現(xiàn)金。在出售交易完成后，華人置業(yè)將會尋求其他投資機遇。

恒大商業(yè)收購

市場分析人士就向觀點地產(chǎn)新媒體指出，恒大地產(chǎn)此次收購的三個項目均位于城市核心區(qū)，并且三個項目均含有大量商業(yè)部分，這也反映了恒大地產(chǎn)近段時間在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展思路。

去年6月份，恒大地產(chǎn)以17.99億元的低價拿下了成都曹家巷面積167.68畝、總可建面積72.88萬平方米的曹家巷一二街坊地塊。這是恒大地產(chǎn)進駐成都主城區(qū)的第二個項目。

事實上，該地塊位于成都知名的舊改區(qū)“曹家巷棚戶區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃，未來曹家巷將建成集寫字樓、商業(yè)綜合體為一體的新社區(qū)。由于該地塊規(guī)劃有寫字樓、商業(yè)綜合體，也意味著恒大地產(chǎn)將開啟其在成都的商業(yè)地產(chǎn)之路。

2015年初，恒大地產(chǎn)又以20.76億總價摘得成都川棉廠商住地塊。資料顯示，成華區(qū)川棉廠生活區(qū)A、B地塊，土地面積6.42萬平方米，折合96.31畝，其中出讓面積93.15畝，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，商服用地、公共設施用地，建筑面積36.81萬平方米，起始樓面價4758元/平方米。

彼時即有市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體指出，“70/90”條規(guī)、超高層建筑、集中商業(yè)等復雜的指標以及較多配建的要求增加了競得人的開發(fā)成本，“按現(xiàn)有規(guī)劃條件，預計恒大會把利潤押在商業(yè)部分，也就是說這個地塊的突圍之路應該是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)�！�

不過，誠如華人置業(yè)于公告中所指，成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已呈紅海之勢。相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，成都的商業(yè)地產(chǎn)在建面積超過290萬平方米，正在成為全國商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市之一，包括成都IFS、遠洋太古里等眾多商業(yè)綜合體都已經(jīng)或即將投入運營。

對于恒大成都項目的商業(yè)前景，有市場人士曾對觀點地產(chǎn)新媒體指出，“一直還沒有看過恒大做商業(yè)的項目和水準，所以不好評價�！钡�可以看到的事實是，作為地產(chǎn)企業(yè)布局西南重鎮(zhèn)的成都，商業(yè)地產(chǎn)體量將可能面臨“井噴”。

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