根據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，昆明高新建成區(qū)已經(jīng)建成、在建和擬建的商業(yè)商務(wù)體量高達(dá)348.57萬方，涉及西城時代、聯(lián)邦國際等近20個項目，僅經(jīng)典雙城（華信雙城）一個項目的商業(yè)商務(wù)體量就有180萬方，占比過半。此次梳理的19個項目中，正在建設(shè)的商業(yè)體量達(dá)283.99萬方，已經(jīng)建成的超過了30萬方，剩余的30余萬方正處于擬建或規(guī)劃當(dāng)中。而有公開資料稱昆明西市區(qū)的人口數(shù)量大約為70萬，以此粗略估算，348.57萬方的商業(yè)體量平攤到個人，人均擁商業(yè)面積大約為5平米。若是范圍再縮小到高新建城區(qū)，人均商業(yè)面積勢必要比5平米還要高一些。如此迅猛的商業(yè)放量背后似乎也讓我們隱隱嗅到了一種不安的味道。
高新建城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)情況
高新建成區(qū)將有近350萬方商業(yè)放量
云南房網(wǎng)梳理后發(fā)現(xiàn)，截至目前，昆明高新建成區(qū)建成、在建和擬建包括商鋪和寫字樓在內(nèi)的商業(yè)體量高達(dá)348.57萬方。
其中，現(xiàn)在已經(jīng)建成的有萬科金域國際、啟鴻假日城市、春城慧谷一期、經(jīng)典雙城悅象坊和云錫金地，以上5個項目累計向市場釋放了約34萬方的商業(yè)體量。
海源高新天地、昆百大國際派、綠藍(lán)時代廣場、經(jīng)典雙城（華信雙城）、經(jīng)典明苑、金鉆商務(wù)中心、同豐總部花園、西城時代、春城慧谷二期、海源財富中心、園城、經(jīng)典悅峰和大塘片區(qū)城中村改造項目共計13個項目已經(jīng)開工或正在建設(shè)，建成后將有約384萬方的商業(yè)商務(wù)體量。
另有約30來萬方的商業(yè)正處于擬建或規(guī)劃當(dāng)中，涉及聯(lián)邦國際、恒旺廣場、怡合景苑
二期三個項目。
列入統(tǒng)計范圍的19個項目中，商業(yè)體量最大的要數(shù)經(jīng)典雙城（華信雙城），建成后將有180萬方的商業(yè)釋放出來，包括了100萬方商業(yè)區(qū)、60萬方寫字樓和20萬方酒店物業(yè)。而該項目的商業(yè)商務(wù)體量在高新建城區(qū)中的占比已然過半。
從交付或開業(yè)時間來看，現(xiàn)商業(yè)已經(jīng)開業(yè)或部分開業(yè)的有4個項目，而大約有近十個項目集中在2015年下半年至2016年年中開業(yè)或交付使用。而剩余的幾個已知工程進(jìn)展情況的項目中，竣工或入市的時間幾乎都集中在2017年。
人均占有商業(yè)面積至少5平米
昆明高新建成區(qū)的人口數(shù)量無從查起，不妨將范圍擴(kuò)大一些，西市區(qū)倒是有公開的人口數(shù)據(jù)，常住人口約為70萬人，若以此計算的話，那么348.57萬方的商業(yè)體量，每個人能夠分到約5平米的商業(yè)。
如果將范圍框定在屬于西市區(qū)的高新建成區(qū)內(nèi)，顯然人均擁有商業(yè)要比還要比5平米高出一些。去年，昆明就有做過統(tǒng)計，數(shù)據(jù)顯示未來三年昆明人均商業(yè)面積將達(dá)到3平米，從這個數(shù)據(jù)來看，高新建城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)過剩情況遠(yuǎn)比昆明的整體水平要嚴(yán)峻的多。
即便是刨除寫字樓等商務(wù)物業(yè)不算，高新建成區(qū)大型購物中心、百貨超市、社區(qū)商業(yè)保守算下來也有大約190萬方的建筑面積，若以70萬人口粗略估算，該片區(qū)人均商業(yè)面積將達(dá)近3平米之多。
按照國際標(biāo)準(zhǔn)，1.2平方米的人均商業(yè)占有量是一個比較合理的參照值，具體到國內(nèi)，如果人均占有商業(yè)面積超過了1.5平米也就意味著該城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩。而高新建成區(qū)無論從5平米還是3平米的人均占有商業(yè)面積來看，都已經(jīng)是合理參照值的數(shù)倍，最終面臨的將是供應(yīng)量遠(yuǎn)大于接受量。
很顯然，昆明高新建成區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)面臨著嚴(yán)重過剩的局面。隨著該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)騰籠換鳥，未來勢必還有大量土地進(jìn)入市場，由此看來，高新建城區(qū)商業(yè)釋放量還會繼續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的程度或許遠(yuǎn)比我們簡單累加起來的數(shù)字還要嚴(yán)重得多。
招商難或成商業(yè)過剩后遺癥
不得不承認(rèn)，高新建成區(qū)曾經(jīng)工廠密布，也是昆明城中村改造的重點區(qū)域，商業(yè)配套在很長時間內(nèi)一度處于空白狀態(tài)。但是該片區(qū)卻一下子就從開發(fā)熱走向了商業(yè)過剩，不到70萬的人口真的能吃下近350萬方的商業(yè)“巨無霸”嗎？高新建成區(qū)商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式的增長或許正在透支未來很多年才需要的商業(yè)體量。
而商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的后遺癥也將逐漸顯現(xiàn)，最主要的表現(xiàn)就是招商難，且這一病癥已經(jīng)實實在在地出現(xiàn)在了昆明的多個項目身上。其實，這一結(jié)果也是可以料想得到的、畢竟優(yōu)質(zhì)的商業(yè)品牌資源是有限的，即便是招商方給出超長免租等優(yōu)惠的招商條件，品牌商家也會就地段、未來租金等多方面內(nèi)容作出考量，難免陷入“狼多肉少”的窘?jīng)r。正奔馳在商業(yè)地產(chǎn)快車道上的高新建成區(qū)現(xiàn)在唯一能做的恐怕就是慢下來。
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